“新政后北京土地樓面價(jià)下調近六成”解讀有誤 真正土地成交價(jià)格仍然高位徘徊———

　　“新政后北京土地樓面價(jià)下調近六成”，近日，這則消息甫一傳出，便引起了眾多買(mǎi)房人的極大關(guān)注。許多人依然記得，去年樓市暴漲時(shí)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家學(xué)者還是媒體以及普通買(mǎi)房人，都在地價(jià)、房?jì)r(jià)；“面包”、“面粉”……誰(shuí)影響著(zhù)誰(shuí)的話(huà)題上爭論不休。如今，作為“面粉”的地價(jià)暴跌了六成，照理商品房?jì)r(jià)格也該下調六成。

　　但是，事實(shí)證明這個(gè)推論絕對是個(gè)偽命題。目前市場(chǎng)表現依舊是量跌價(jià)滯，觀(guān)望氣氛濃厚�？梢钥隙ǖ氖�，倘若某個(gè)項目將房?jì)r(jià)下調六成，售樓處一定會(huì )人滿(mǎn)為患。同樣，倘若土地樓面價(jià)真的下調了六成，卻為何不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商們重燃熱情瘋狂圈地呢？帶著(zhù)這樣的疑問(wèn)，《廣廈時(shí)代》特此進(jìn)行了調查。

　　●業(yè)內否認土地降價(jià) 供應減少土地市場(chǎng)遇冷

　　“新政前后成交土地的樓面價(jià)事實(shí)上不具有任何可比性。就如同在房山買(mǎi)了一套兩居室，卻非要與CBD周邊的兩居室比照價(jià)格,以此證明房?jì)r(jià)下調一樣�！本〇|某項目副總經(jīng)理對于樓面地價(jià)下調的說(shuō)法不以為然。

　　根據北京土地整理儲備中心統計數據顯示，今年上半年(截至6月30日)北京共拍賣(mài)土地117塊。其中總樓面價(jià)下調了58.6%，從6654元調到新政以后的2749元/平方米；住宅的樓面價(jià)也從新政前的12258元，下調到了新政以后的5085元/平方米，降幅近六成。

　　對此，中原地產(chǎn)分析師認為，新政后商業(yè)、保障房用地所占供地比例的大幅增加是導致總樓面價(jià)出現大幅下調的重要原因。而住宅用地樓面價(jià)的下調，則主要是由于新增供應大多集中于郊區造成的。按照中原地產(chǎn)的統計，房山以及幾個(gè)遠郊區占到了新政后供地面積的六七成。反觀(guān)新政前的高價(jià)地則多位于朝陽(yáng)區的望京、常營(yíng)和海淀區的薊門(mén)橋等核心區域。因此地價(jià)大幅下調也在情理之中。

　　另外，住宅類(lèi)土地供應，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的減少導致了新政后土地市場(chǎng)遭到冷遇，但價(jià)格并未明顯下調。根據亞豪機構統計顯示，6月北京僅成交3宗住宅及含住宅性質(zhì)用地，分別位于順義、房山兩個(gè)遠郊區。這3宗住宅用地的總成交額為25.7億元，整體樓面均價(jià)為6379元/平方米。

　　其中，北辰實(shí)業(yè)闊別北京土地市場(chǎng)三年后再次出手，以總價(jià)12.56億元人民幣獲得順義區一地塊，折合樓面價(jià)為9741元/平方米，創(chuàng )4月中旬新政以來(lái)北京土地市場(chǎng)地價(jià)新高。與周邊項目15000-16000元/平方米的價(jià)格相比，這塊新地也絕不便宜。

　　同樣較受關(guān)注的成交地塊則位于房山區長(cháng)陽(yáng)板塊，緊鄰地鐵8號線(xiàn)，出讓樓面價(jià)高達6910元/平方米，比去年萬(wàn)科中糧聯(lián)手創(chuàng )造的“地王價(jià)”還高出了467元/平方米。另外一塊地是位于房山區竇店鎮的住宅用地，成交樓面價(jià)為3700元/平方米，相比去年底4354元/平方米的最高樓面價(jià)，下降了654元/平方米。由此不難看出，北京住宅類(lèi)土地的供應在新政后并未完全打開(kāi)閘口，且成交價(jià)格依舊保持在高位。

　　●樓市低迷影響拿地熱情 等待機會(huì )下半年欲“搶糧”

　　據了解，土地成交價(jià)格依然不菲，樓市交易持續低迷，導致房企的拿地熱情明顯減弱。根據中原地產(chǎn)統計，新政后，成交地塊的整體溢價(jià)率從新政之前的110.6%下調了近九成，目前僅為13.2%，達到去年以來(lái)的最低點(diǎn)。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，商品房走向的撲朔迷離影響了開(kāi)發(fā)商主動(dòng)拿地的熱情，由于成交量低迷，在資金收入放緩的情況下，最大限度地壓縮成本、控制支出成為維持企業(yè)正常運營(yíng)的關(guān)鍵，因此各個(gè)房企的拿地心態(tài)趨于平和。

　　另?yè)�記者多方了解，雖然各個(gè)房企在拿地方面更加謹慎，但去年銷(xiāo)售過(guò)快導致土地儲備不足，仍使得不少企業(yè)把拿地作為下半年的主要任務(wù)。石開(kāi)集團旗下融景城項目營(yíng)銷(xiāo)總監魯連泊告訴記者，去年旗下的融景城項目熱銷(xiāo)了20多個(gè)億，2000多套房源全部售罄。銷(xiāo)售速度遠超最初的規劃，如今已經(jīng)面臨著(zhù)無(wú)地開(kāi)發(fā)的窘境。因此將這筆收入投入土地市場(chǎng)，“儲糧備戰”就成了下半年的主要任務(wù)。

　　京漢置業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)副總裁史明也表示，如今公司在北京的項目只有少數尾盤(pán)在售，和許多房企一樣，都面臨著(zhù)糧草將盡的局面。雖然現金流十分充裕，但入不敷出的情況畢竟不能長(cháng)久。上半年的土地市場(chǎng)在脫離理性的情況下，鮮有拿地的良機，而下半年土地價(jià)格若出現回落，將是眾多房企重燃熱情的大好時(shí)機。

　　北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站提供的2010年土地成交信息統計后顯示，上半年北京市共有79塊各類(lèi)土地因種種原因推遲入市。而成交的住宅及含住宅項目的經(jīng)營(yíng)性用地僅有28宗，成交金額為489.5億元，成交土地面積為435萬(wàn)平方米，僅占北京今年商品房供地計劃的34.8%。

　　由此，業(yè)內人士分析認為，若按照今年普通商品房最少1250萬(wàn)平方米的供地計劃，必將有大量土地在下半年入市，這也是房企密切關(guān)注，準備鏖戰“搶糧”的重要原因。

　　●增加供應才能促成地價(jià)、房?jì)r(jià)真正下調

　　在采訪(fǎng)中，包括開(kāi)發(fā)商在內的許多業(yè)內人士都表示，房?jì)r(jià)仍然存在下降的空間，但期待出現2008年那樣的大落基本不可能。在他們看來(lái)，市場(chǎng)還沒(méi)有大幅降價(jià)的“動(dòng)力”，但如果土地市場(chǎng)能夠有充足的放量，開(kāi)發(fā)商為了拿地，也會(huì )加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度，以便快速回籠資金。

　　任志強就在博客中表示，供求關(guān)系的變化決定著(zhù)價(jià)格，一味以降房?jì)r(jià)為目的，卻不增加土地供給，是難以達到調控目的的。在4月15日樓市調控新政出臺以來(lái)，近3個(gè)月的時(shí)間里，北京的可售期房住宅套數始終在56000-60000之間。按照去年的銷(xiāo)售速度，這樣的存量半年即可售罄。因此許多開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售上反而是待價(jià)而沽，坐等變局。

　　業(yè)內人士表示，近兩年高價(jià)拿地的房企多是實(shí)力雄厚的央企或龍湖、富力這樣的大型房企。在那一輪的圈地狂潮中，許多中小企業(yè)實(shí)際上并沒(méi)有什么斬獲，因此并不熱衷于對現有樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)。唯有增加供給，使開(kāi)發(fā)企業(yè)對土地市場(chǎng)走向的判斷趨于理性，將現金流用來(lái)?yè)Q取“面粉”，才有助于促進(jìn)作為“面包”的樓盤(pán)價(jià)格向合理價(jià)值的回歸。(記者 李桁)