物業(yè)費10月起可第三方評估

　　北京新規打破物業(yè)費開(kāi)發(fā)商“一口價(jià)”，可委托評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　今后，業(yè)主們要交納的物業(yè)費，將不再是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價(jià)”，而是由委托的第三方評估監理機構來(lái)綜合評估確定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達標、小區物業(yè)的交接查驗，也可委托第三方機構來(lái)承擔。

　　《物業(yè)服務(wù)第三方評估監理管理辦法》昨天出臺，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件，將于今年10月1日一起實(shí)施。

　　在售房物業(yè)費評估后寫(xiě)入合同

　　據介紹，在物業(yè)服務(wù)中引入第三方機構來(lái)評估，這在全國尚屬首次。

　　“過(guò)去，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時(shí)，往往找到政府主管部門(mén)或法院來(lái)‘裁判’，但這個(gè)‘裁判’并不專(zhuān)業(yè)，往往會(huì )出現物業(yè)矛盾雙方‘公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理’�！笔凶〗ㄎ�副主任張農科說(shuō)，此次引入了第三方監理機構，這些問(wèn)題交由第三方機構來(lái)評估，政府部門(mén)則成為了游戲規則的制定者和秩序維護者。

　　過(guò)去，小區業(yè)主交的物業(yè)費，大都是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價(jià)”，而今后，物業(yè)費標準將由第三方機構來(lái)評估確定。

　　“按照《辦法》的規定，今后開(kāi)發(fā)商應當在銷(xiāo)售房屋前，確定小區物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標準，并從房屋主管部門(mén)公布的第三方評估監理機構名錄中，隨機抽取第三方機構，對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結果要在售樓場(chǎng)所公示，并寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同�！笔凶〗ㄎ�相關(guān)負責人說(shuō)。

　　此外，業(yè)主大會(huì )首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也可委托第三方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費評估；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)費用發(fā)生爭議時(shí)，同樣可以共同委托評估。

　　服務(wù)是否合格可委托評估

　　第三方評估監理機構還可以承擔物業(yè)項目的交接查驗。開(kāi)發(fā)商向全體業(yè)主移交小區物業(yè)項目時(shí)，可以共同委托第三方機構，對小區的公共部位和共有設施等進(jìn)行查驗并出具查驗報告。評估費用由開(kāi)發(fā)商承擔。

　　此外，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或其他相關(guān)部門(mén)可以委托第三方評估監理機構，對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行評估�！霸u判”小區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否合格。

　　- 追問(wèn)

　　1 物業(yè)費標準如何評估？

　　物業(yè)費定價(jià)算成本看市場(chǎng)

　　昨天，市住建委還公布了物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量這3項評估規范。對于第三方機構如何評估物業(yè)費等進(jìn)行了具體規定。

　　市住建委相關(guān)負責人說(shuō)，按照規范，評估人員將根據需要評估小區的情況，運用運營(yíng)成本法為主導、市場(chǎng)比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進(jìn)行評估。

　　“運營(yíng)成本法是根據物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的正常運營(yíng)成本，加上合理利潤或管理酬金，以此估算客觀(guān)合理的物業(yè)費價(jià)格。物業(yè)成本方面，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )每季度都會(huì )公布物業(yè)服務(wù)成本信息，評估人員可以此為參考，分項評估物業(yè)成本的構成項目，比如保潔、保安等服務(wù)人員的工資、綠化養護費用等等。把這些分項匯總起來(lái)，再加上合理的利潤或酬金，計算出物業(yè)費的評估結果�！边@位負責人說(shuō)。

　　此外，“市場(chǎng)比較法”則是評估人員可以比較類(lèi)似服務(wù)標準的小區，參考其物業(yè)費價(jià)格，然后進(jìn)行適當的修正，估算出所評估項目的物業(yè)費。

　　2 第三方評估不公正怎么辦？

　　評估弄虛作假將取消資格

　　如何才能保證第三方評估機構評估的公正性？

　　市住建委相關(guān)負責人表示，物業(yè)服務(wù)評估監理機構通過(guò)市場(chǎng)培育，但機構必須在房管部門(mén)備案，政府部門(mén)也會(huì )加強監管。目前北京市已經(jīng)有五六家這樣的機構。

　　同時(shí)，市住建委還正在建立物業(yè)服務(wù)評估監理專(zhuān)家庫，面向社會(huì )征集專(zhuān)家，專(zhuān)家庫中包括綜合管理類(lèi)專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)專(zhuān)家，以及社會(huì )專(zhuān)家。將來(lái)第三方評估機構不是自己“干活”，而是要在專(zhuān)家庫中隨機抽取專(zhuān)家，由專(zhuān)家進(jìn)行具體的評估，出具評估報告。

　　“如果發(fā)現第三方機構或專(zhuān)家有不公正的行為，或是收取委托方好處，或是出具虛假報告，那么評估機構將被取消資質(zhì)，專(zhuān)家則將取消資格，今后不能再進(jìn)行評估業(yè)務(wù)。同時(shí)，還會(huì )把他們向社會(huì )曝光和公示，讓他們‘身敗名裂’�！边@位負責人表示。

　　- 聲音

　　業(yè)主大會(huì )沒(méi)錢(qián)阻礙委托評估

　　北京新天第家園業(yè)委會(huì )主任張大憲表示，第三方評估收費是“誰(shuí)委托誰(shuí)付費”，但業(yè)主大會(huì )目前沒(méi)有法人資格，又沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，因此在委托評估時(shí)會(huì )遇到很大困難。

　　他建議應盡快賦予業(yè)主大會(huì )法人資格�！艾F在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有錢(qián)，業(yè)主可以先湊一下，因為這畢竟關(guān)系到大家的利益�！�

　　張大憲認為，昨天出臺的辦法，是為保障業(yè)主的利益進(jìn)行的一種嘗試�！氨热缥飿I(yè)交接查驗和前期物業(yè)費，都不再聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商的‘霸王條款’了�！�

　　他建議，《辦法》應該配套一些細則�！氨热鐦I(yè)主們想炒掉物業(yè)，但物業(yè)公司請的第三方評估結果是服務(wù)沒(méi)問(wèn)題。這種時(shí)候怎么辦？是不是應該按照物權法，按照業(yè)主的共同決定來(lái)辦。這都需要明確�！�(記者馬力)