房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟的拉動(dòng)，有目共睹。然而，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲不僅影響民生，而且房地產(chǎn)強大的吸金能力將削弱實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的動(dòng)力�；�于此，以1月10日“國十一條”出臺為標志，決策層啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)調控，而隨后4月17日出臺的新“國十條”則標志著(zhù)此輪調控進(jìn)入“深入期”。

　　近年來(lái)由于工業(yè)利潤下滑，民間資本炒房熱。來(lái)自中國指數研究院的數據顯示，2002年以來(lái)工業(yè)企業(yè)利潤率一直穩定在5%—6%，但房?jì)r(jià)的漲幅都在兩位數以上，實(shí)體經(jīng)濟的低收益率驅動(dòng)資金不斷流入房地產(chǎn)，同期商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10%提高到了2009年的25%。在經(jīng)濟發(fā)達、民資充裕的江蘇，盡管尚無(wú)確切數據顯示居民儲蓄“搬家”進(jìn)入房地產(chǎn)和外來(lái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的情況，但只需從部分城市的住房熱銷(xiāo)狀況分析，便不難想見(jiàn)各路資金涌入江蘇樓市的“盛況”。

　　且回眸一下新“國十條”出臺前一月余發(fā)生在蘇州工業(yè)園區的一幕幕“搶房”鏡頭——

　　3月21日，海尚壹品二期首批250套房源，遭遇千人搶購；4月3日悅瀾灣的首次開(kāi)盤(pán)，上演了售樓處被砸且售罄一空的悲喜��；4月10日，同時(shí)推出的海尚壹品二期加推240多套房源遭搶購、云庭二期加推130多套房源2小時(shí)內售罄，億城左岸香頌開(kāi)盤(pán)首推200多套房被800多組客戶(hù)3小時(shí)內搶購一空……據了解，2009年上半年，園區湖東的房?jì)r(jià)在每平方米7000元左右徘徊，而當年底至新“國十條”出臺前，隨著(zhù)上海、溫州炒房團資金的大量涌入，園區房?jì)r(jià)已普遍“破萬(wàn)”。

　　其實(shí)，今年3月底4月初的那股“樓市瘋狂”，在我省不少城市存在。而統計顯示，無(wú)論南京、蘇州、無(wú)錫還是揚州、徐州等地，今年上半年成交主要集中在3、4兩個(gè)月。而調控的漸進(jìn)式推進(jìn)，使得上半年各地樓市的成交同比2009年上半年，出現不同程度的下滑，有的地方可謂大降。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，今年上半年南京商品住宅成交19406套，銷(xiāo)量不及去年同期的一半。來(lái)自蘇州空間房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)整合機構的統計顯示，上半年蘇州商品住宅成交18686套，同比下降43.94%；而環(huán)比去年下半年也下降了57.91%。

　　今年春節后，揚州樓市迅速升溫。3、4兩月，當地商品住宅市場(chǎng)月成交量均突破20萬(wàn)平方米大關(guān)。而新“國十條”之后，樓市觀(guān)望濃郁。至6月份，揚州市區商品住宅合同成交面積9.66萬(wàn)平方米，同比下降52.44%，環(huán)比去年下半年下降14.97%。

　　市場(chǎng)風(fēng)云突變，開(kāi)發(fā)商卻“表情”各異。大多數開(kāi)發(fā)商預期仍樂(lè )觀(guān)，而在現金流仍充足的情況下，選擇了持價(jià)觀(guān)望；少部分則迅速調整營(yíng)銷(xiāo)策略，開(kāi)始試探性釋放優(yōu)惠，過(guò)濾客戶(hù)；另有一些樓盤(pán)推出特價(jià)房、降低首付等策略招攬“臨界客戶(hù)”。如此，部分城市房?jì)r(jià)出現結構性下降，而房?jì)r(jià)，整體仍維持在高位。

　　上半年揚州商品住宅成交均價(jià)起起伏伏——1月環(huán)比增長(cháng)4.82%、2月環(huán)比下跌2.83%、3月環(huán)比增長(cháng)8.95%、4月環(huán)比下降4.6%、5月環(huán)比增長(cháng)14.25%、6月份環(huán)比下跌4.69%。不過(guò)，在分析人士看來(lái)，這樣的漲跌屬合理變動(dòng)�！皳P州房?jì)r(jià)變化不大，雖然房?jì)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)，但如果沒(méi)有調控，房?jì)r(jià)會(huì )漲得更高，可以看出，新盤(pán)定價(jià)已比之前預想的理性多了，市中心之前喊價(jià)1萬(wàn)以上的房子，最終售價(jià)卻是八九千元�！睋P州世聯(lián)投資策劃管理公司總經(jīng)理許世斌說(shuō)。

　　徐州市區住宅成交均價(jià)目前也維持在4000—5000元/平方米。據悉，2009年下半年當地房?jì)r(jià)一路看漲，突破歷史高峰，直至4月新政后住宅均價(jià)月平均漲幅變緩，但也僅是小幅震蕩。

　　導致房?jì)r(jià)變動(dòng)不大的原因，大致有三方面。一是房?jì)r(jià)的成本構成變化不大。上半年各地土地供應量并未出現實(shí)質(zhì)性變化，地價(jià)也沒(méi)有出現明顯回落，加之消費者對品質(zhì)、配套等要求高，所以，住房成本并沒(méi)有改變。二是，現階段我省不少城市的住宅成交以市區住房為多，市區新開(kāi)盤(pán)大部分還是參照去年市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)的定價(jià)，即便略有下浮，消費者的感知也不明顯；三是受調控影響，上半年推盤(pán)量較少，各地住宅供應仍處于“供不應求”狀態(tài)，加之現階段沒(méi)有更多的、相對更安全的投資渠道，因此，市場(chǎng)上仍然存在投資需求，剛性需求和改善性需求也客觀(guān)存在，這些需求，客觀(guān)上都在支撐房?jì)r(jià)。

　　中國指數研究院研究總監曹旭東認為，當下觀(guān)望情緒難以很快緩解，更多開(kāi)發(fā)商可能在三季度主動(dòng)調價(jià)促量。而由于中國經(jīng)濟的內外部環(huán)境較為復雜，房地產(chǎn)政策走向存在不確定性。(記者 汪曉霞)