近7個(gè)交易日整體反彈超過(guò)11%，地產(chǎn)股由“弱勢群體”一舉成為“領(lǐng)漲先鋒”。分析人士認為，盡管中長(cháng)期調控政策仍存懸念，但部分龍頭企業(yè)6月銷(xiāo)售超預期等利好因素已經(jīng)催化了本輪地產(chǎn)股的超跌反彈。隨著(zhù)行業(yè)成交量走出底部，投資者可以從區域、土地儲備、股價(jià)對RNAV的折價(jià)率等角度來(lái)挖掘機會(huì )。

　　超預期因素激發(fā)反彈

　　什么原因刺激了地產(chǎn)股本輪反彈中的絕地反擊？從最近機構對地產(chǎn)行業(yè)的報告分析，盡管近階段一手房成交量低迷、部分城市租金價(jià)格暴漲等現象令房地產(chǎn)行業(yè)前景依然籠罩在迷霧之中，但從短期看，卻也出現了不少刺激地產(chǎn)股上漲的因素。

　　上周，萬(wàn)科保利相繼公布了6月銷(xiāo)售數據。6月萬(wàn)科銷(xiāo)售85.7萬(wàn)平米，環(huán)比增長(cháng)82.3%、同比增長(cháng)27.7%，銷(xiāo)售金額達87.7億，環(huán)比增長(cháng)71.6%、同比增長(cháng)27.8%。6月保利銷(xiāo)售69.0萬(wàn)平米，環(huán)比增長(cháng)47.1%、同比下降1.9%，銷(xiāo)售金額為63.4億，環(huán)比增長(cháng)98.8%、同比與去年持平。

　　廣發(fā)證券認為，萬(wàn)科和保利6月銷(xiāo)售數據好于預期，環(huán)比5月均有較大幅度的增長(cháng)。其中，萬(wàn)科6月銷(xiāo)售數據更好，銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積雙雙創(chuàng )下歷史新高。廣發(fā)證券維持對萬(wàn)科和保利的“買(mǎi)入”評級。

　　而保障房政策力度也成為市場(chǎng)對房地產(chǎn)轉機的寄托。國元證券認為，對于經(jīng)濟適用房的投資規模、新開(kāi)工面積進(jìn)行對比看出，從目前來(lái)講經(jīng)濟適用房的投資規模尚小，不足以支撐整個(gè)房地產(chǎn)投資。但是，如果政府加大保障性住房的投入、并且保證一定的規模，從理論上可以彌補商品房新開(kāi)工的下滑。

　　而從中期看，參考美國的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，分別針對經(jīng)濟增速、收入增長(cháng)、CPI 與M1 增速與房地產(chǎn)價(jià)格指數進(jìn)行對比可以看出，從中長(cháng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟增速的相關(guān)度最高。因此，作為一種資產(chǎn)的價(jià)格，房?jì)r(jià)中長(cháng)期依然取決于經(jīng)濟的增長(cháng)。國元證券認為，中國依然處在城市化高速發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟增長(cháng)未來(lái)還會(huì )保持較高的一個(gè)增速，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì )出現中期下滑的趨勢。

　　從行業(yè)分化中尋找機會(huì )

　　連續反彈之下，不少機構建議逐步吸納地產(chǎn)股。國元證券認為，可以密切關(guān)注行業(yè)成交量走出底部帶來(lái)的反彈機會(huì )，從區域、土地儲備、股價(jià)對RNAV的折價(jià)率三個(gè)角度尋找投資標的。

　　國元證券認為，中國土地面積大、區域發(fā)展不平衡，東部地區、中部地區與西部地區的經(jīng)濟發(fā)展差異性大。正因為這種差異性，為未來(lái)地產(chǎn)股提供了投資機會(huì )。從整體人均GDP 來(lái)看，人均GDP在2000——4000 美元之間的區域，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)空間較大，可能處在住房需求的爆發(fā)期，房?jì)r(jià)的上漲的幅度大導致相關(guān)區域的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jì)彈性較高。值得一提的是，分析人均GDP 的區域分布，有一些相對發(fā)達的省份區域，由于計算的人均GDP是區域的均值，存在部分超過(guò)均值的區域，同樣也存在低于均值落后的地區，這些低于均值的區域也應成為重點(diǎn)關(guān)注區域。

　　此外，可以從土地儲備規模中需找投資機會(huì )。國元證券認為，土地是上市公司的生產(chǎn)原料，土地儲備是反應房地產(chǎn)企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)與盈利能力的重要衡量依據。因此可以根據土地儲備的規模與市值的比重中尋找相關(guān)的投資機會(huì )。

　　最后，還可以從折價(jià)率方面尋找投資機會(huì )。二級市場(chǎng)上的公司股價(jià)相對于其RNAV 普遍出現了一定幅度的折價(jià)，反映了市場(chǎng)上對于房地產(chǎn)調控后房?jì)r(jià)下跌的預期。而在下跌過(guò)程中，必然存在錯殺的品種，國元證券認為，可以從折價(jià)率的角度尋找具有投資價(jià)值的品種。記者 錢(qián)瀟雋