“現在做新城開(kāi)發(fā)，很痛苦，但未來(lái)的空間很大。今后，農村人要進(jìn)城，而不少城市人要出城，因此，郊區新城的建設將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機遇�！笔讋�(chuàng )置業(yè)(2868.HK)總裁唐軍日前對中國證券報記者表示。

　　去年底開(kāi)始，首創(chuàng )置業(yè)等國資地產(chǎn)企業(yè)大舉介入城郊大片土地的一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。包括中國建筑(601668)、中國鐵建(601186)、首開(kāi)股份(600376)在內，目前已有10余家大型房企參與了城市郊區土地整理及綜合體項目的開(kāi)發(fā)。

　　業(yè)內人士指出，在城市核心區住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率逐步攤薄的背景下，城郊大型綜合體項目的開(kāi)發(fā)將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競逐的焦點(diǎn)，而“一個(gè)大項目吃幾年”的狀況也可能再度上演。不過(guò)，新城開(kāi)發(fā)必須注重產(chǎn)業(yè)與居住的融合，否則容易令新城成為“睡城”、“空城”，甚至無(wú)人居住的“鬼城”。

　　尋找新開(kāi)發(fā)模式

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度變革和行業(yè)本身的“升級”需求，正在推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉型�！霸瓉�(lái)‘蓋房子—賣(mài)房子’的簡(jiǎn)單模式顯然已不再適應新的市場(chǎng)環(huán)境，在城市化進(jìn)程中挖掘新的市場(chǎng)需求，尋找新的增長(cháng)點(diǎn)，形成新的開(kāi)發(fā)模式，將是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的課題�！碧栖娞寡�。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深度調整之際，很多地產(chǎn)公司正在從單純的住宅開(kāi)發(fā)向新的商業(yè)模式轉型。首創(chuàng )便通過(guò)與奧特萊斯等商業(yè)伙伴的合作，走地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。探索“全產(chǎn)業(yè)鏈”營(yíng)運，是該公司今后業(yè)績(jì)增長(cháng)的重要支點(diǎn)。

　　按照首創(chuàng )置業(yè)董事長(cháng)劉曉光的設想，今后城郊新城開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)，可以稱(chēng)為“住宅產(chǎn)業(yè)綜合體”，“做成一個(gè)真正的時(shí)尚的小城鎮概念，有商業(yè)、有住宅、有物業(yè)�！�

　　目前，首創(chuàng )置業(yè)正在開(kāi)發(fā)的3個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)綜合體項目總投資額達到300億元，分別位于廣東佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外，首創(chuàng )于去年底獲得天津市武清區京津高速公路高村鄉290萬(wàn)平方米的土地一級開(kāi)發(fā)權。該項目將開(kāi)發(fā)成以生態(tài)宜居為核心的低密度人文特色小鎮。

　　“新城開(kāi)發(fā)必須有先導產(chǎn)業(yè)相配合，而我們進(jìn)駐后也會(huì )帶動(dòng)當地相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。綜合體內除打造名品折扣店奧特萊斯外，還將衍生出餐飲、娛樂(lè )休閑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成一定的產(chǎn)業(yè)集群，與住宅項目互動(dòng)。以房山長(cháng)陽(yáng)項目為例，預計每年將會(huì )帶來(lái)1500萬(wàn)的客流，180萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位�！碧栖娊榻B。

　　無(wú)獨有偶，中國建筑與北京市門(mén)頭溝區政府簽訂戰略合作協(xié)議，擬共同推動(dòng)門(mén)頭溝新城的全面建設。雙方在簽署具體協(xié)議形成正式合作的前提下，中國建筑將在未來(lái)幾年內向門(mén)頭溝新城投資500億元，并負責門(mén)頭溝新城的總體規劃設計，進(jìn)行城市綜合開(kāi)發(fā)。

　　“城市化進(jìn)程中，農民將大量進(jìn)城轉化為居民，而城市里的老齡人口以及大量自由職業(yè)者則會(huì )向城外轉移，這為城市郊區的新城開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)�！碧栖姳硎�。

　　地方政府助力

　　“現在，地方政府都希望開(kāi)發(fā)商進(jìn)入開(kāi)發(fā)綜合體物業(yè)。因為這對周邊的經(jīng)濟帶動(dòng)作用很強�！碧栖妼χ袊�證券報記者坦言。

　　實(shí)際上，這類(lèi)項目往往可以獲得不錯的地價(jià)，同時(shí)，地方政府在基礎設施、市政配套以及工商稅收方面都給予較大的優(yōu)惠和便利。中金公司一份報告指出，首創(chuàng )置業(yè)通過(guò)與奧特萊斯合作的方式獲得土地儲備約300萬(wàn)平方米，估計每平方米權益土地儲備成本約為600元。

　　目前，中國有4座直轄市，15座副省級城市，600余座地級市，這些城市的周邊，將成為吸納城市化所產(chǎn)生的新增人口的前沿陣地。業(yè)內專(zhuān)家指出，這些城市都有招商引資的需求，“土地只有開(kāi)發(fā)后才會(huì )變得值錢(qián)，地方政府也就有了財源�！�

　　對于開(kāi)發(fā)商而言，大多數城市郊區的土地成本低廉，如果資源充分、規劃恰當、投資及時(shí)，其利潤空間十分可觀(guān)。不過(guò)，這些區域的土地有效開(kāi)發(fā)的程度往往不足�！耙粋�(gè)項目周邊基本什么都沒(méi)有，商業(yè)、人文等都需要慢慢培育起來(lái)，因此風(fēng)險也很大�！碧栖娭赋�。

　　一般而言，敢于介入新城開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商要具有較為雄厚的資金實(shí)力以及完整的產(chǎn)業(yè)鏈基礎，而這些項目對地產(chǎn)商的綜合運營(yíng)能力要求也很高。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，城市綜合體的建設是一個(gè)復雜的工程，首先需要交通規劃的配合支持，如果車(chē)進(jìn)不來(lái)，停不下，出不去，就不會(huì )有人流。其次，供水、供電、學(xué)校、醫院等市政設施配套也要同步跟上，因此，開(kāi)發(fā)商需要地方政府強有力的協(xié)調和配合。

　　另外，綜合體項目的開(kāi)發(fā)也需要引入戰略合作者。首創(chuàng )置業(yè)除了引入奧特萊斯作為商業(yè)伙伴外，日前與中國建筑第二工程局達成為期兩年的戰略合作協(xié)議。中建二局將積極參與首創(chuàng )置業(yè)在全國開(kāi)發(fā)的各個(gè)項目投標與施工。

　　謹防泡沫延伸

　　對于風(fēng)生水起的新城開(kāi)發(fā)，也有地產(chǎn)商提出疑慮。新湖中寶(600208)董事長(cháng)林俊波認為，“地段”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的核心，離城市中心的距離越遠，開(kāi)發(fā)風(fēng)險就越大；新城開(kāi)發(fā)應防止新的泡沫。

　　專(zhuān)家指出，目前很多新城，其實(shí)只有住宅，沒(méi)有配套、沒(méi)有服務(wù)、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，白天成為一座“空城”，晚上成為“睡城”。更嚴重的是，有些新城，在建成數年后，無(wú)人居住，成為名副其實(shí)的“鬼城”，天津寶坻區的京津新城便是典型的案例。

　　而更多的“新城”正在規劃和建設中。單在天津，有明確規劃的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城鎮就已達11個(gè)之多，這些新城都是將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與區域功能結合起來(lái)，以旅游、休閑、文化產(chǎn)業(yè)等配套，帶動(dòng)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。這些項目無(wú)一例外都面向京津冀的富豪及中產(chǎn)階層。

　　隨著(zhù)大都市版圖擴張，打造新城被認為是緩解大都市城市病壓力的最好方式�！斑@些在城市規劃下出現的大項目，一定程度上加快了城市新興區域的崛起；但同時(shí)，開(kāi)發(fā)商跑馬圈地在新興區域擴張過(guò)快，也可能帶來(lái)很多的城市病�！睒I(yè)內專(zhuān)家指出。

　　專(zhuān)家以國外經(jīng)驗為例，建議在日益興起的新城開(kāi)發(fā)中，融入產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從國際城市發(fā)展來(lái)看，第一代新城因試圖分散大城市人口而建，定位的實(shí)質(zhì)就是“睡城”，但后來(lái)顯現出不少弊��；于是，第二代新城便實(shí)現了混合的功能，融入多種服務(wù)、配套設施；而第三代新城則已經(jīng)是集產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等為一體的綜合性模式。

　　“在居住地內實(shí)現衣、食、住、行以及就業(yè)、就學(xué)、就醫，才是新城的真正內涵�！背鞘袑�(zhuān)家表示。

　　□本報記者 林喆