今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，規模超過(guò)350億元，而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托，規模也僅327億元；更為驚人的是包括上市公司在內的中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拋出了信托計劃，產(chǎn)品年化收益率一路飆升，最高已達17%。(據《中國證券報》)

　　與這則消息同期公布的另一則銀監會(huì )監管新動(dòng)向信息同樣值得關(guān)注：銀監會(huì )下發(fā)口頭通知，要求信托機構停止一切與銀信合作相關(guān)的業(yè)務(wù)。相關(guān)數據顯示，截至今年4月30日，銀信間合作業(yè)務(wù)規模已達1.88萬(wàn)億元�？紤]到此后五六月份規模仍在不斷沖高，未來(lái)通過(guò)銀信合作渠道流出的信貸規模將會(huì )繼續增長(cháng)。

　　對于銀監會(huì )而言，2010年7.5萬(wàn)億的信貸增量加上銀信合作2萬(wàn)億的實(shí)際信貸，已經(jīng)大大超出了監管層流動(dòng)性監控的目標。為確保限制流動(dòng)性過(guò)剩，防止資產(chǎn)泡沫和通脹預期加速，對直接信貸之外的其他融資渠道進(jìn)行有效地限制管理就成為銀監會(huì )必然的政策選項。

　　雖然有媒體披露目前直接投資于房地產(chǎn)信托的銀信合作產(chǎn)品已逐漸減少，但是仔細分析銀信合作產(chǎn)品與房地產(chǎn)信托規模同步放大的數據，就可以得出大量資金通過(guò)信托機構這一轉換中樞流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域的結論。而房地產(chǎn)信托計劃年化收益率高達17%也戳破了開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”的神話(huà)，高負債快速擴張的經(jīng)營(yíng)模式，使得開(kāi)發(fā)商即便是在2009年高額盈利的支撐下依然難掩資金短缺。

　　基于銀信合作產(chǎn)品融資的房地產(chǎn)信托所蘊含的金融風(fēng)險絕不可小覷�；仡櫘斈耆毡痉康禺a(chǎn)泡沫破滅，之所以給國民經(jīng)濟帶來(lái)毀滅性的打擊，最根本的原因還在于對金融系統持續性的高度破壞。對于目前中國房地產(chǎn)行業(yè)監管來(lái)說(shuō)，在限制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機和擴大保障房供給的同時(shí)，強化對相關(guān)金融風(fēng)險的監控剝離顯得尤為重要。

　　這里的金融風(fēng)險既指向了明面的銀行直接開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人購房信貸，同時(shí)也更多地開(kāi)始轉向涉水更深的信托理財與民間融資渠道。相對于前者，后者的監管難度要大上許多，但是由于后者可能涉及的資金總量更大，來(lái)源更為復雜，因而實(shí)施有效監管，防患于未然的經(jīng)濟價(jià)值也就更為顯著(zhù)。

　　信托機構運作的銀信地融資平臺模式，實(shí)際上是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、盈利率極高的前提條件。17%的年化收益率意味著(zhù)整個(gè)項目的融資成本要接近30%，而“假股權實(shí)債權”的信托模式往往意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商需要在開(kāi)發(fā)末期高溢價(jià)回購股權，因而整個(gè)項目的融資成本還在30%之上。

　　如果在此前中國房地產(chǎn)行業(yè)快速成長(cháng)的時(shí)期，這樣的成本還勉強能夠支撐。而當房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入冷卻期之后，房地產(chǎn)行業(yè)及其附帶金融業(yè)務(wù)風(fēng)險也大大增加。即便是信托公司和銀行能夠獲得抵押資產(chǎn)，如土地、商品房等等，但是在整個(gè)樓市價(jià)格下滑的大趨勢下，抵押品價(jià)值是否會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)價(jià)值急劇下降尚不得而知。從上世紀90年代樓市衰退來(lái)看，最終抵押品的價(jià)值往往大大低于金融機構預期，同時(shí)相關(guān)信托等金融機構因此倒閉的也不在少數。(陸志明）