萬(wàn)科副總裁肖莉此前在博鰲論壇上表示,新政下萬(wàn)科不會(huì )捂盤(pán),不捂盤(pán)的標準是推出當月銷(xiāo)售的六成,入市價(jià)格會(huì )用六成這個(gè)比例來(lái)定。記者日前走訪(fǎng)深圳多個(gè)在售樓盤(pán)發(fā)現,以萬(wàn)科、佳兆業(yè)為代表的品牌房企已率先改變銷(xiāo)售策略來(lái)迎合市場(chǎng),而這些在售樓盤(pán)也得到了市場(chǎng)回應,萬(wàn)科部分樓盤(pán)甚至高于萬(wàn)科確定的開(kāi)盤(pán)當月銷(xiāo)售六成的“銷(xiāo)售節奏”,幾近“日光盤(pán)”,大多樓盤(pán)都在兩月內幾近售罄。另外,一些樓盤(pán)則以贈送面積等手段實(shí)現“降價(jià)”,期望獲得市場(chǎng)響應,而那些以較高價(jià)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán),其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)明顯不佳。也有此前滯銷(xiāo)的樓盤(pán)正在醞釀?dòng)诮�期推出特價(jià)房,以突圍眼下的樓市暗淡。

　　新政下入市樓盤(pán)數明顯下降

　　3月,深圳有中介根據對開(kāi)發(fā)商的監測,預測今年將有高達152個(gè)樓盤(pán)入市,但記者日期從市規劃國土委網(wǎng)站上發(fā)現,截至7月11日,深圳上半年獲得預售許可證的樓盤(pán)數共44個(gè),與此前預測相距甚遠,這一數字低于2009年上半年的入市樓盤(pán)數。據統計,2009年深圳上半年取得預售許可證的樓盤(pán)共63個(gè),而今年上半年入市樓盤(pán)數比去年少了近3成。

　　在這44個(gè)樓盤(pán)中,龍崗以17個(gè)預售樓盤(pán)高居榜首,其次是寶安,共有16個(gè)新盤(pán),其余各區的入市樓盤(pán)數則有明顯下降。此前有中介預測在傳統的五六月銷(xiāo)售旺季將會(huì )有樓盤(pán)集中上市,并緩解樓市目前可售套數不足的情況。而據記者粗略統計,五六兩月共上市10個(gè)樓盤(pán),相比于4月上市的9個(gè)樓盤(pán),五六月的樓盤(pán)上市速度明顯大打折扣。

　　據星彥地產(chǎn)的統計數據顯示,今年上半年深圳一手住宅新增批準預售面積為130.54萬(wàn)平方米,同比減少32%,其中新政后五六月新增批準預售面積分別為22.72萬(wàn)平方米和13.8萬(wàn)平方米,環(huán)比連續下降,降幅分別達45%和39%。而從入市房源的結構來(lái)看,中高端樓盤(pán)大批出現的場(chǎng)面并沒(méi)有上演,絕大部分新盤(pán)都是普通住宅。

　　造成這一局面的顯然是樓市新政后不少房企選擇推遲樓盤(pán)上市時(shí)間。一家房企的銷(xiāo)售負責人告訴記者,對于深圳大多數民營(yíng)企業(yè)而言,眼前最值得考慮的不是如何賣(mài)出產(chǎn)品,而是賣(mài)完后可以做什么,沒(méi)有后續的項目可以跟進(jìn),雖然銷(xiāo)售冷清,但都不成燃眉之急。

　　與入市數量急劇減少相對應的是買(mǎi)房成交數也同樣在低位徘徊。據中原地產(chǎn)統計,今年五六月深圳新房成交套數分別為1423套和1887套,其中6月的銷(xiāo)售套數同比減少72.97%,另外一個(gè)可供佐證的數據則是:深圳新房可售套數一度降低至2.9萬(wàn)套左右,而7月11日,這一數字顯示在31526套上。

　　來(lái)自深圳某中介的數據顯示,從樓市新政至今開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)有約20個(gè),這些項目截至上半年的銷(xiāo)售率僅22%。此銷(xiāo)售率與去年相比存在很大差距,在星彥地產(chǎn)根據規劃與國土委發(fā)布的數據統計,去年住宅新盤(pán)成交普遍表現良好,上半年新盤(pán)面積總體成交率為54%,可以推測目前在樓市新政的背景下開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售并不理想。

　　品牌房企主動(dòng)調整銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不俗

　　與市場(chǎng)的整體低迷、開(kāi)發(fā)商整體銷(xiāo)售不佳相對應的是,包括萬(wàn)科、佳兆業(yè)等品牌房企已經(jīng)開(kāi)始率先針對市場(chǎng)進(jìn)行重新定位,要么不斷推出特價(jià)房,要么以贈送面積等方式實(shí)現變相降價(jià)。記者走訪(fǎng)深圳目前在售的幾處樓盤(pán),發(fā)現降價(jià)尋市場(chǎng)的特價(jià)房往往都有不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),而在此時(shí)市場(chǎng)低迷情況下依然選擇如期開(kāi)盤(pán)的也多為萬(wàn)科等品牌房企。

　　“需要降價(jià)獲得銷(xiāo)售量的只有那些品牌房企,或者是上市房企,他們每季度都需要穩定的銷(xiāo)售指標�！币幻麡I(yè)內人士說(shuō)。

　　樓市新政后萬(wàn)科在深圳共推出萬(wàn)科里城、萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科金色沁園、萬(wàn)科華府4個(gè)項目,其中里城雖以均價(jià)2萬(wàn)元/平方米入市,但89平方米戶(hù)型贈送面積高達33平方米,而清林徑、金色沁園都以比此前預期低的價(jià)格入市,金色沁園除有贈送面積外,近期推出的尾盤(pán)更是有總價(jià)減10萬(wàn)元的優(yōu)惠,而華府新近入市的單位最多可享受總價(jià)減18萬(wàn)元優(yōu)惠。

　　此前,萬(wàn)科一直拒絕承認這是降價(jià)行為,但按萬(wàn)科的說(shuō)法,“以一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)入市”的樓盤(pán)都取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。對于“合理的市場(chǎng)價(jià)”厘定標準,肖莉此前解釋為這是萬(wàn)科不捂盤(pán)策略的一部分,不捂盤(pán)就是一個(gè)新盤(pán)推出后當月銷(xiāo)售要達到60%,而萬(wàn)科的“合理的市場(chǎng)價(jià)”就是以完成60%的銷(xiāo)售比例來(lái)確定的。而記者了解到,萬(wàn)科的清林徑開(kāi)盤(pán)當日即售罄,而里城近100套房源在開(kāi)盤(pán)當日也僅剩幾套,都遠高于“開(kāi)盤(pán)當月完成60%的銷(xiāo)售比例”。

　　記者近日走訪(fǎng)萬(wàn)科金色沁園時(shí)得知,“五一”開(kāi)盤(pán)到6月末已只剩下個(gè)別尾盤(pán),萬(wàn)科更是適時(shí)地將尾盤(pán)以?xún)?yōu)惠的方式推出,到7月11日其主打的88平方米戶(hù)型僅剩一個(gè)4層的房源。而位于梅林關(guān)口的萬(wàn)科華府,于7月10開(kāi)放其88平方米戶(hù)型的樣板間,銷(xiāo)售現場(chǎng)同樣火爆。

　　佳兆業(yè)也最早以特價(jià)房方式銷(xiāo)售樓盤(pán)尾盤(pán),降價(jià)幅度大多在20%左右,都取得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),加上每次特價(jià)房套數不多,每次推出房源一兩天后都被搶購一空。

　　“這樣的上市公司是一定要走量的,在現在的環(huán)境下,其后續項目會(huì )以低于市場(chǎng)價(jià)入市�！币幻麡I(yè)內人士說(shuō)。

　　樓盤(pán)何時(shí)入市?決定于房?jì)r(jià)調整到位和成交量回歸

　　與品牌房企降價(jià)獲得市場(chǎng)認同、銷(xiāo)售率不錯的房源相比,有一些已入市的樓盤(pán)則顯得很尷尬。記者瀏覽國土部門(mén)網(wǎng)上簽約情況時(shí)發(fā)現,新房市場(chǎng)不乏開(kāi)盤(pán)許久而仍然銷(xiāo)售不佳的項目,它們一般是在非核心地段,配套等條件也不成熟,更重要的是,開(kāi)盤(pán)價(jià)相比新政前并沒(méi)有明顯降低。

　　記者在龍華新城某上市房企的新開(kāi)盤(pán)項目看到,其目前在售的有近1000套房源,有部分贈送面積,但其2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)相比同樓盤(pán)3月的均價(jià)還高出2000元/平方米,記者從國土房產(chǎn)部門(mén)的銷(xiāo)售公示中看到,該樓盤(pán)在售的4棟樓中除第8棟有約10%的銷(xiāo)售率外,其余各棟售出的房屋都在幾套左右。

　　同樣是在龍華新城的另外一處在售樓盤(pán),此前2.6萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)遭遇市場(chǎng)冷遇,記者日前再次走訪(fǎng)該樓盤(pán),其售樓處的營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者,該樓盤(pán)近期將拿出100套房源做“特價(jià)房”出售,但降價(jià)幅度并未透露。而該樓盤(pán)作為銷(xiāo)售不佳的房源,也是記者近日走訪(fǎng)的4處樓盤(pán)中唯一一個(gè)針對世界杯進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的樓盤(pán),無(wú)奈其人氣并沒(méi)有因為世界杯得到提升。

　　“開(kāi)發(fā)商定價(jià)太高,動(dòng)輒以3萬(wàn)元/平方米左右定價(jià),導致現在完全賣(mài)不動(dòng)�！币幻�資深樓市觀(guān)察員表示,“但這些幾乎零成交的樓盤(pán)倒也不一定會(huì )急著(zhù)降價(jià)”。由于開(kāi)發(fā)商資金壓力不大,對降價(jià)走量沒(méi)有太大需求,于是造成“被捂盤(pán)”局面。

　　計劃于今年入市但又遲遲未見(jiàn)身影的樓盤(pán)將會(huì )何去何從?業(yè)內人士表示,這將決定于房?jì)r(jià)的調整到位和成交量的回歸,“可能大多數樓盤(pán)會(huì )將入市時(shí)間掐在今年三季度末四季度初,但也有一些樓盤(pán)已直接將開(kāi)盤(pán)時(shí)間推到了明年”。

　　撰文記者曲廣寧