過(guò)去的2009年全國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)從低谷到高峰的V型反轉，今年的市場(chǎng)在新政出臺前一路呈現量升價(jià)漲的態(tài)勢，全國各地的房?jì)r(jià)都漲到了歷史最高位，快速上漲的房?jì)r(jià)已經(jīng)偏離了市場(chǎng)的需求，超出了百姓的購買(mǎi)力，為此國家出臺了一系列的調控政策，以遏制和穩定房?jì)r(jià)，在市場(chǎng)上引起了不小的波瀾，熱冷交替的2010年上半年長(cháng)沙樓市表現如何？調控之下，下半年長(cháng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)將走向何處？

　　上半年：整體向上，6月向下

　　世聯(lián)地產(chǎn)提供的數據顯示：上半年長(cháng)沙樓市“量?jì)r(jià)齊升”的態(tài)勢十分明顯。內五區商品住宅總成交量為597.16萬(wàn)平米，同比上升56.95%。從各月情況看，1-5月份，各月銷(xiāo)售量同比均大幅度增長(cháng)；6月份銷(xiāo)售量同比環(huán)比均出現較大幅度下降。

　　成交量同比激增，價(jià)格也一路攀升。1-6月成交均價(jià)4661元/㎡，同比上漲16.10%。從6月份情況來(lái)看，成交量和成交均價(jià)環(huán)比均出現較大幅度的下降。6月商品住宅銷(xiāo)售面積84.80萬(wàn)平米，同比下降22.65%，環(huán)比下降30.21%；成交均價(jià)4798元/㎡，同比上漲22.78%，環(huán)比下降3.78%。

　　從長(cháng)沙上半年的總體市場(chǎng)表現來(lái)看，政策對房?jì)r(jià)的打壓效果收效甚微，房?jì)r(jià)整體上行的勢頭卻并未得到遏制。究其原因，世聯(lián)地產(chǎn)認為，主要還是政府政策的著(zhù)力點(diǎn)在房?jì)r(jià)過(guò)高的一線(xiàn)城市，對房?jì)r(jià)相對較低和剛需客戶(hù)群體較大的二、三線(xiàn)城市而言，政策調控的效果不會(huì )立竿見(jiàn)影。但隨著(zhù)房?jì)r(jià)的繼續上漲，首改、投資客的客戶(hù)群體購房門(mén)檻的提高，觀(guān)望態(tài)勢會(huì )繼續加劇。

　　4·15新政后，長(cháng)沙內五區商品住宅周成交量波動(dòng)下降，與新政前相比，目前周成交量下降約30%；周成交均價(jià)則波動(dòng)上升，最近周成交均價(jià)突破5300元/㎡，為歷史最高價(jià)。成交量同比下跌態(tài)勢在6月份開(kāi)始表現出來(lái)，如果成交量持續低迷，降價(jià)促銷(xiāo)就是開(kāi)發(fā)商回籠資金的最快捷的手段。長(cháng)沙世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，在經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)調控后的開(kāi)發(fā)商，行動(dòng)可能會(huì )采取差異化的特征，試圖打破2008年“觀(guān)望—降價(jià)—出貨—回款”的模式；但下半年供應量仍將繼續增加，出貨壓力進(jìn)一步增大，僅靠送車(chē)位、送面積、墊首付等手段似乎不能在市場(chǎng)上決勝，市場(chǎng)博弈開(kāi)始有利于購房者。

　　下半年：價(jià)穩量跌或將成趨勢

　　事實(shí)上，市場(chǎng)需求依然潛力巨大。世聯(lián)地產(chǎn)認為，首置及剛需客戶(hù)群體較大，這部分需求將在今年下半年得到釋放。同時(shí)市場(chǎng)上存在一定比例的觀(guān)望者，這部分人群將會(huì )隨著(zhù)房產(chǎn)新政效應的逐步顯現以及房產(chǎn)回歸理性后結束觀(guān)望，潛在的消費需求就會(huì )轉化為實(shí)際購買(mǎi)力。

　　與此同時(shí)，政府方面，安居工程在穩步推行，有效需求將得到有力激發(fā)。包括經(jīng)適房貨補政策和棚戶(hù)區改造在內的安居工程政策的實(shí)施，既能激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，又為需求的實(shí)現提供了資金支撐�！邦A計下半年，隨著(zhù)棚戶(hù)區改造工作的深入推進(jìn)和住房保障政策效應的持續釋放，將進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求，形成梯級住房消費結構，均衡房地產(chǎn)一、二級市場(chǎng)均起到積極的意義�！遍L(cháng)沙世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理王培文表示。此外，地鐵效應逐步釋放，沿線(xiàn)樓盤(pán)將成為新的需求增長(cháng)點(diǎn)。

　　而另一方面，政策延續效應釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)量或將繼續下跌。世聯(lián)地產(chǎn)認為，今年下半年，預計中央及省市一系列政策措施仍將保持延續，投資者及改善性住房者觀(guān)望態(tài)勢將繼續加強，長(cháng)沙樓市在價(jià)格平穩的基礎上，銷(xiāo)量將較上半年下跌。

　　[來(lái)源：三湘都市報]

　　[作者：何小紅]