中低價(jià)位出租房源供應不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盤(pán)活租賃市場(chǎng)

　　供求關(guān)系決定價(jià)格。和供求矛盾導致房?jì)r(jià)快速上漲相似，租賃市場(chǎng)需求大幅上漲造成的供求矛盾，成為近期房租價(jià)格上漲的主要原因。

　　以北京市場(chǎng)為例，今年以來(lái)，北京市租賃市場(chǎng)成交量明顯增加。據鏈家、我愛(ài)我家、中原等多家房地產(chǎn)中介公司提供的租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場(chǎng)成交約63.5萬(wàn)套，比去年同期增加6.1%。其中，房地產(chǎn)調控新政出臺后的二季度，租賃成交量增加明顯，共成交37.7萬(wàn)套，同比增加約38%。

　　租房需求的增加并非偶然。近年來(lái)，北京市常住人口數量持續增加。截至2009年末，北京市常住人口達到1755萬(wàn)人，比2008年末增加60萬(wàn)人。市場(chǎng)分析人士認為，這樣的人口增長(cháng)速度，為2010年至少新增了12萬(wàn)套左右的租賃需求。這其中，應屆畢業(yè)生產(chǎn)生的新增租賃需求增加最快，今年預計新增住房需求就達8萬(wàn)余套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在嚴厲的房地產(chǎn)調控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑。不僅投資性需求下降，許多原本打算買(mǎi)房自住的剛性需求也選擇觀(guān)望，暫時(shí)租房住，增加了租房需求。

　　此外，記者注意到，近期租金漲幅較大的北京和廣州都在進(jìn)行大范圍的舊城改造。例如北京市海淀區和朝陽(yáng)區為了建設中關(guān)村科技園和CBD，將位于區域內城鄉結合部的城中村進(jìn)行拆遷。再如廣州市，對部分位于市中心繁華地段的城中村拆遷改造。舊城改造項目迫使聚居在城中村的部分外來(lái)人口轉住到商品房小區當中，增加了租房需求，也增加了這些群體的租房負擔。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租賃市場(chǎng)供給不足的狀況卻沒(méi)有改善。

　　記者近期在多家中介門(mén)店調查了解到，北京多數熱點(diǎn)居住區的租賃供求比基本在1∶3—1∶5之間，明顯供不應求。同時(shí)，整體呈現一種結構性的供不應求，特別是適合大多數普通租房者的中低價(jià)位的普通住宅供應不足，而高檔公寓則供過(guò)于求。據鏈家地產(chǎn)提供的數據，目前北京普通住宅租賃供需比已經(jīng)達到1∶4，高檔公寓則為2.7∶1。

　　顯然，要緩解租賃市場(chǎng)供需矛盾，當務(wù)之急是要盤(pán)活租賃市場(chǎng)，努力增加供應尤其是普通住房的供應。

　　實(shí)際上，租賃市場(chǎng)供應不足是個(gè)老問(wèn)題。據中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )有關(guān)專(zhuān)家分析，由于近年來(lái)房?jì)r(jià)上漲較快，造成一線(xiàn)城市租金房?jì)r(jià)比高達1:500左右，也就是說(shuō)要通過(guò)出租收回房?jì)r(jià)成本，可能需要40多年時(shí)間。對擁有閑置住房的家庭而言，出租顯然不如出售套現劃算。近年來(lái)屢次房地產(chǎn)宏觀(guān)調控出臺的相關(guān)文件中，都提出要“盤(pán)活住房租賃市場(chǎng)”，但一直沒(méi)有出臺行之有效的措施。多重因素影響下，租賃市場(chǎng)供應不足局面長(cháng)期沒(méi)有改觀(guān)。

　　“近期租金上漲，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調控帶來(lái)的房?jì)r(jià)穩中有降，這種市場(chǎng)變化會(huì )鼓勵更多人把閑置的房屋用于出租�！鄙鲜鰧�(zhuān)家介紹，這有可能促使租金水平逐步穩定下來(lái)。此外，除了市場(chǎng)自身調節之外，要使租房市場(chǎng)平穩，還需要有關(guān)部門(mén)盡快出臺相應的鼓勵措施，如通過(guò)降低租賃環(huán)節稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補貼等方式增加住房租賃市場(chǎng)供給。

　　盤(pán)活存量房之外，加快廉租房和公共租賃房建設則被認為是增加租賃市場(chǎng)供應的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員供應的公共租賃房，租金低于市場(chǎng)水平，不僅直接增加總供應量，還能改善供應結構，改變目前租賃市場(chǎng)普通住房供不應求的現狀。據了解，今年全國共將建設約37萬(wàn)套公共租賃房。再經(jīng)過(guò)兩三年左右的時(shí)間，公租房將形成較大的供應規模，對滿(mǎn)足老百姓租房需求、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩定租房?jì)r(jià)格都將起到重要作用。