國十條出臺之后，一些城市飚升的房?jì)r(jià)停止上揚，商品房銷(xiāo)售量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期也出現了逆轉。部分市場(chǎng)人士認為，國十條是此次房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最為嚴厲的政策,其表現就在于對第二套以上的住房按揭貸款提高了進(jìn)入門(mén)檻，以及一些地區對第三套以上的住房停止按揭貸款。

　　這次國十條“新政”盡管內容很豐富，基本上觸及到房地產(chǎn)市場(chǎng)許多實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，但是到目前為止，已執行及實(shí)施的，僅是住房按揭貸款政策差異性信貸政策。比如，國十條第一條的內容完全顛覆以往房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宗旨，即“去房地產(chǎn)支柱性”及“去房地產(chǎn)的杠桿化”，但是從各地方政府落實(shí)情況來(lái)說(shuō)，對國十條房地產(chǎn)宗旨的理解與落實(shí)仍然差距很遠。還有國十條的第二條對地方政府的問(wèn)責，也只是表現為文字的形式上。如果能夠按照國十條第一條的基本精神來(lái)出臺各地方操作性房地產(chǎn)宏觀(guān)調控細則，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)影響一定會(huì )更大。

　　國十條“新政”真正落實(shí)在操作層面是十分有限的。比如，當前國十條在實(shí)施的主要表現在三個(gè)方面。一是對拍賣(mài)的土地出讓金繳交方式有所調整；二是要求各地方政府加大保障性住房投入；三是對個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行差異化的政策。對于前兩項政策，對商品房市場(chǎng)供求關(guān)系不會(huì )產(chǎn)生多大影響，也不會(huì )是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求“新政”退出的政策范圍。

　　而對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的僅是對個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行嚴格的差異化。比如，對第二套以上住房采取由商業(yè)銀行的市場(chǎng)定價(jià)，對第三套以上住房貸款及第三套以上住房按揭的異地貸款進(jìn)行嚴格的限制等。也就是說(shuō)，目前，國十條房地產(chǎn)新政僅是落實(shí)嚴格的住房按揭貸款差異化信貸政策最為方便實(shí)施的一些方面(至于其他的許多方面還沒(méi)有落實(shí)與實(shí)施)，僅是如此對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)就造成巨大的沖擊。

　　這說(shuō)明了什么？一是說(shuō)明住房按揭貸款的優(yōu)惠政策是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)得以繁榮發(fā)展重要的原因之一；二是2009年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮，是投機炒作者及商業(yè)銀行利用這種信貸優(yōu)惠政策過(guò)度的結果；三是既然住房貸款優(yōu)惠政策過(guò)度使用會(huì )吹大房地產(chǎn)泡沫，那么讓這種在非常時(shí)期出現的特殊政策回歸常態(tài)也是正常的；四是當住房按揭貸款優(yōu)惠政策回歸到常態(tài)時(shí)，國內房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量突然大幅下降。這說(shuō)明沒(méi)有調整前的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到不正常的狀態(tài)了，如果不出臺政策來(lái)調整，如果不讓這種特殊時(shí)期出臺的住房信貸優(yōu)惠政策回歸常態(tài)，那么國內房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融體系將面臨著(zhù)巨大的風(fēng)險。

　　由此可見(jiàn)，就中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，對第二套以上的住房按揭貸款政策回歸常態(tài)，回歸到市場(chǎng)定價(jià)水平是如此重要。其實(shí)質(zhì)就是要限制房地產(chǎn)投機炒作，就是要防止中國房地產(chǎn)泡沫吹大，以及防止房地產(chǎn)泡沫吹大而導致中國的金融危機及經(jīng)濟危機。這是當前中國房地產(chǎn)信貸政策及金融政策底線(xiàn)。

　　當然，如果沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作，房?jì)r(jià)也就不容易推高及飚升，房地產(chǎn)的暴利也無(wú)法攫取，地方政府房地產(chǎn)尋租空間也會(huì )縮小。因此，從一些地方最近的情況來(lái)看，他們總是在千方百計地想辦法來(lái)突破這種對第二套以上住房按揭貸款政策限制，希望讓更多的住房投機炒作者重新進(jìn)入市場(chǎng)。

　　對于這些地方的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，為什么他們敢鋌而走險來(lái)突破監管部門(mén)對住房按揭貸款第二套以上住房政策限制？一是為自己謀得更多的利益，風(fēng)險則由社會(huì )來(lái)承擔。二是由于這幾年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直在上漲，因此，各商業(yè)銀行的住房按揭貸款風(fēng)險就很低，商業(yè)銀行都把個(gè)人住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，各商業(yè)銀行千方百計地保持住房按揭貸款信貸規模擴張成了各基層銀行首要任務(wù)。在當前的情況下，只有突破對第二套以上住房貸款限制才能夠讓其信貸規�？焖贁U張得以進(jìn)行。這就是有些地方銀行又重啟三套住房貸款的原因所在。但是，商業(yè)銀行應該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌這個(gè)假定是不成立的。如果房?jì)r(jià)下跌(這是必然)，放開(kāi)個(gè)人住房按揭貸款底線(xiàn)，國內商業(yè)銀行將面臨著(zhù)巨大的風(fēng)險。中國金融機構之所以購買(mǎi)美國“兩房”債券而面臨巨大的風(fēng)險，就是這種假定的結果。

　　還有，無(wú)論是第二套住房貸款，還是第三套住房貸款，投機炒作，讓住房的基本功能完全喪失。在這種情況下，不僅會(huì )導致整個(gè)社會(huì )資源錯配、價(jià)格扭曲、財富浪費，而且也會(huì )讓房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國經(jīng)濟發(fā)展不可持續。因此，以投資為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)向以消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變是市場(chǎng)發(fā)展必然要求。而達到其目標，對第二套以上住房貸款進(jìn)行嚴格限制，采取差異化的信貸政策是理所當然的。也就是說(shuō)，要讓未來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展及降低國內銀行體系的風(fēng)險，對第二套以上住房嚴格限定是其基本的底線(xiàn)。

　　總之，對二套以上住房按揭貸款限制的信貸政策退出，不僅是要讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到非常時(shí)期老路上，而且也是讓國內房地產(chǎn)發(fā)展不可持續，國內銀行體系潛在風(fēng)險增加。因此，監管部門(mén)要嚴守個(gè)人信貸政策底線(xiàn)，對第二套以上的住房按揭貸款要求商業(yè)銀行嚴格市場(chǎng)定價(jià)，決不可享受任何信貸優(yōu)惠政策。

　　(易憲容 作者為中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員、本報專(zhuān)家組成員)