7月14日，為貫徹國家住建部等三部門(mén)有關(guān)二套房貸的認定標準，嚴格執行差別化的信貸政策，上海市房管局、人民銀行上海分行、上海銀監局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于轉發(fā)〈關(guān)于規范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認定標準的通知〉的通知》(滬房管市〔2010〕243號，以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《轉發(fā)通知》)。該通知首次細化了上海核查借款人家庭住房情況程序，再度明確了本市將嚴格執行差別化信貸政策。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海市房管局相關(guān)負責人處獲悉，此次《轉發(fā)通知》的下發(fā)，除了為讓基層更了解并嚴格執行相關(guān)規定外，與之前中央下發(fā)的三部門(mén)通知相比，《轉發(fā)通知》更細化了中央有關(guān)“具備查詢(xún)條件的城市房地產(chǎn)主管部門(mén)應通過(guò)房屋登記信息系統進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢(xún)，并出具書(shū)面查詢(xún)結果”的規定，對如何利用本市房屋登記信息系統進(jìn)行認證做出了明確指示。

　　上海明確房貸申請流程

　　住建部、人民銀行、銀監會(huì )此前聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統 (包括預售合同登記備案系統)中其家庭登記有一套 (及以上)成套住房的，二是借款人已利用貸款購買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房的，三是通過(guò)盡責調查確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即“認房認貸認調查”。同時(shí)規定“具備查詢(xún)條件的城市房地產(chǎn)主管部門(mén)應通過(guò)房屋登記信息系統進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢(xún)，并出具書(shū)面查詢(xún)結果”。

　　《轉發(fā)通知》指出，借款人簽訂購房合同后申請住房貸款的，應當如實(shí)向貸款銀行申報本人和家庭成員的住房情況；經(jīng)銀行初審后，借款人向房地產(chǎn)交易中心申請住房查詢(xún)，并提交購房合同、申請書(shū)、身份證件等相關(guān)材料；房地產(chǎn)交易中心在規定時(shí)間內出具查詢(xún)結果后，貸款銀行憑出具的查詢(xún)結果審核確定借款人的貸款首付款比例及利率。需要注意的是境內居民只能持有效居民身份證申請查詢(xún)(不能憑護照等其他身份證件)，未成年子女為境內居民的，應當提交戶(hù)口簿。

　　此外，雖然上海在之前的第二套房認定過(guò)程中就已使用了房屋登記信息系統，但據房管局相關(guān)負責人解釋?zhuān)�此番調查查詢(xún)與之前的查詢(xún)存在“內容與作用”上的不同。

　　該負責人稱(chēng)，之前通過(guò)查詢(xún)系統核實(shí)的主要作用，是確定借款人所能貸款的優(yōu)惠條件與利率，而本次通過(guò)系統查詢(xún)的結果，旨在確定該借款人的住房套數等信息。

　　7成交易或“被二套”

　　“上海方面由于地方細則一直未有出臺，所以銀行在第幾套房的認定方面一直延續著(zhù)去年以認貸為主的標準。如果未來(lái)認房原則加入并嚴格執行，至少7成以上的交易將‘被’二套以上”。易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青表示。

　　楊晨青告訴記者，認房原則實(shí)際依賴(lài)上海的房屋登記信息系統得以實(shí)現，但是從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，其流程之復雜、牽涉的部門(mén)之多，也將會(huì )給監管層帶來(lái)很多問(wèn)題。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟則表示，雖然政策的執行確實(shí)存在難度，在時(shí)間和成本上的投入都會(huì )增加，但是，既然政府表明了決心，細化了操作程序，就必然會(huì )想辦法去執行。

　　陳晟還表示，上海的三部門(mén)之所以會(huì )選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上下發(fā)這個(gè)二套房認定的政策，是針對最近市場(chǎng)上普遍流傳的第三套房銀行貸款有所松動(dòng)而做出的 “及時(shí)表態(tài)”。同時(shí)，《轉發(fā)通知》也表明了政府政策調控并沒(méi)有改變。

　　“未來(lái)，相關(guān)稅收的征收程序和工作將會(huì )更為復雜。這一階段的政策執行或也為政府未來(lái)的工作做好了預熱與鋪墊�！标愱烧f(shuō)。

　　至于《轉發(fā)通知》對后市產(chǎn)生的影響，楊晨青預計，“從5、6兩個(gè)月來(lái)看，上海一、二手房市場(chǎng)成交量都已經(jīng)回落到近幾年的最低水平，繼續下滑的空間已經(jīng)很小了，短期內政策的影響不會(huì )很大。但從長(cháng)期來(lái)看的話(huà)，如果銀行堅持認房又認貸的標準執行，從壓制需求的角度對市場(chǎng)的影響無(wú)疑是巨大的，有可能將拉長(cháng)本次樓市調整的周期�！�(記者 羅倫 )