國土資源部總規劃師胡存智在日前召開(kāi)的2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì )上指出，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當地基準地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這一信息迅速被外界解讀為，國土部將提高開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地“首付”。對處在新政考驗中的開(kāi)發(fā)商，這一信號又將會(huì )帶來(lái)什么樣的影響？為此，我們邀請南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝和江蘇中浩投資集團副總裁段凱煒就此進(jìn)行探討。

　　此舉可能使房?jì)r(jià)不降反漲

　　張輝 南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)

　　我認為應該降低門(mén)檻、鼓勵企業(yè)拿地，吸收開(kāi)發(fā)商手上的資金。手上的資金被吸走，房子又賣(mài)不掉，開(kāi)發(fā)商的資金壓力才會(huì )越來(lái)越大�！�

　　提高拿地保證金的邏輯和收緊開(kāi)發(fā)商貸款、限制融資等手段一致，無(wú)非是提高開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻，恐嚇開(kāi)發(fā)商調控收緊不敢拿地，減少地王出現，降低地價(jià)，拉動(dòng)房?jì)r(jià)下降，其核心在于“通過(guò)拉低地價(jià)拉低房?jì)r(jià)”。這是土地調控影響房?jì)r(jià)調控的重要形式之一，同時(shí)，降低地價(jià)也是國土部門(mén)的調控目標和成果。

　　但同時(shí)，開(kāi)發(fā)商不敢拿地，也沒(méi)錢(qián)拿地，地方政府也不愿意賤賣(mài)，必然造成土地實(shí)際成交量的下滑，又會(huì )在市場(chǎng)回升周期造成住房供應量的緊缺，最終形成供不應求下的房?jì)r(jià)飛漲。2008-2009年已經(jīng)連續兩年土地成交量低位運行，今年如果再不增加土地供應量和實(shí)際成交量，后續可能形成長(cháng)達3年的住房供應緊缺。

　　在這種情況下，要想控制房?jì)r(jià)上漲，對需求的控制(二套房貸等政策)絕對不能有絲毫放松，只要略有放松，就極有可能會(huì )形成供不應求、房?jì)r(jià)大漲的態(tài)勢。因此，未來(lái)3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能“不是以銷(xiāo)定產(chǎn)，而是以產(chǎn)定銷(xiāo)”，即有多少供應量，釋放多大的需求，供應量不足就只能壓著(zhù)需求不放。

　　在這個(gè)時(shí)候如果還采取提高拿地首付這樣的舉措，無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步降低土地成交的規模，加劇下一輪增長(cháng)周期的供應緊張局面。因此，在調整時(shí)期，要發(fā)揮調控作用的話(huà)，正確的做法應該是降低門(mén)檻、鼓勵企業(yè)拿地，吸收開(kāi)發(fā)商手上的資金。手上的資金被吸走，房子賣(mài)不掉，沒(méi)有新增資金回籠，開(kāi)發(fā)商的資金壓力才會(huì )越壓越大。土地成交量大了，未來(lái)的房?jì)r(jià)就不可能漲上去，或者說(shuō)不可能漲得快，開(kāi)發(fā)商在土地成本壓力和房屋消化壓力以及未來(lái)預期不樂(lè )觀(guān)的情況下才更可能降價(jià)。

　　“首付”提一成影響不大

　　段凱煒 江蘇中浩投資集團副總裁

　　開(kāi)發(fā)商在拍地前，肯定會(huì )做全款的充分資金安排，誰(shuí)會(huì )僅僅準備剛剛好的二成或三成的資金？這項政策如果實(shí)施，對開(kāi)發(fā)商影響不會(huì )大�！�

　　今年3月份國土部就發(fā)布了“19條”，要求開(kāi)發(fā)商拿地須先繳20%保證金，提高了開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻，很大程度上是為了遏制地王的頻繁出現�，F在再將土地出讓的保證金提高到三成，對開(kāi)發(fā)商影響不大。

　　既然之前已經(jīng)要求拿地先繳納2成土地出讓保證金，那么開(kāi)發(fā)商在拍地前的資金準備中，肯定會(huì )做全款的充分資金安排，誰(shuí)會(huì )僅僅準備剛剛好的二成或三成的資金？對地塊的資金承受能力決定了開(kāi)發(fā)商的拿地策略，而不是在付款方式上糾纏。所以如果這項政策如果出臺，它的決策依據很讓人疑惑，是二成、三成還是四成保證金能真正起到作用？

　　同時(shí)，土地參與宏觀(guān)調控應該利用地租的導向作用。國家可以通過(guò)地租杠桿來(lái)實(shí)現“讓利”與“取利”，從而有效調節資本在不同的級差土地以及部門(mén)和產(chǎn)業(yè)間合理流動(dòng)，直接或間接制約甚至是決定投資的方向，出讓金付款方式的改變作用非常小。

　　從另一方面而言，土地出讓保證金提高到三成，提高的資金無(wú)疑是提高了開(kāi)發(fā)商資金利用的成本，本來(lái)原先可以晚付的資金現在早付了，提前支出就將資金成本也提高了。那么這部分增加的成本就可能會(huì )分攤到未來(lái)房屋銷(xiāo)售當中。因此，在市場(chǎng)化運作情況下，開(kāi)發(fā)商在合理利潤率追求下，會(huì )將因土地出讓造成的資金成本轉移到房?jì)r(jià)中，可能的結果將是促進(jìn)未來(lái)房?jì)r(jià)的上漲。

　　由此說(shuō)到眼下市場(chǎng)行情冷淡開(kāi)發(fā)商究竟該如何選擇的問(wèn)題，如果你對現在的銷(xiāo)售速度能夠容忍，資金寬裕的話(huà)自然可以繼續維持現狀。如果希望銷(xiāo)售速度能夠加快，還是要動(dòng)用價(jià)格杠桿。這是很正常的市場(chǎng)法則。

　　-本版主持 彭平