在樓市新政所帶來(lái)的陣陣寒風(fēng)中，原本被業(yè)內人士視為新政“避風(fēng)港”的別墅市場(chǎng)，也未能獨善其身。網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的統計數據顯示，與住宅項目一樣，南京別墅市場(chǎng)在上半年也同樣遭遇了拐點(diǎn)，特別是從5月開(kāi)始，逐漸走入了低谷。

　　為什么目標高端市場(chǎng)的別墅物業(yè)，也會(huì )受到較大的沖擊？在市場(chǎng)走淡之時(shí)，別墅的開(kāi)發(fā)商又采取了怎樣的應對措施？下半年南京別墅市場(chǎng)會(huì )有哪些新變化呢？本報聯(lián)合365地產(chǎn)家居網(wǎng)進(jìn)行了調查。

　　“金三銀四”曾創(chuàng )下新高

　　2010年的南京別墅市場(chǎng)，開(kāi)局十分順利。在經(jīng)歷了2009年別墅市場(chǎng)異�；鸨�之后，今年1月南京別墅成交面積達到了近2萬(wàn)平方米。而1月的市場(chǎng)供應量，也僅僅是剛超過(guò)2萬(wàn)m2，因此，此時(shí)的供需比基本達到了1:1。在供需雙旺背景，別墅價(jià)格也有了一定幅度的上漲，2009年還在10000元/m2左右浮動(dòng)的成交均價(jià)，在1月已上漲到12000元/m2左右。

　　接下來(lái)的2月，或許是由于春節假期的原因，雖然別墅市場(chǎng)的上市量一度達到了近35000m2，但成交面積僅為10000m2。在供大于求的形勢下，南京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)有了小幅回落。從1月的12185元/m2左右下降為11637元/m2，下降比例接近5%。但多數業(yè)內人士認為，此時(shí)的別墅需求只是被短暫隱藏了。

　　在有著(zhù)傳統旺季之稱(chēng)的“金三銀四”中，別墅成交面積連續上升，從接近2萬(wàn)m2增長(cháng)至5.5萬(wàn)m2以上，創(chuàng )下了今年以來(lái)的新高。與此同時(shí)，市場(chǎng)的供需雙旺催生出了價(jià)格新高。兩個(gè)月的別墅成交均價(jià)都超過(guò)了15000元/m2。特別是3月的15444元/m2，據了解，這個(gè)價(jià)格是2009年2月以來(lái)15個(gè)月中的最高點(diǎn)，堪稱(chēng)頂峰。

　　新政之后量?jì)r(jià)齊跌

　　與對普通住宅的預測有所不同，在新政出臺之后，不少業(yè)內人士表示，由于別墅市場(chǎng)以高端客戶(hù)為主，因此受到政策的影響會(huì )很小。而4月南京別墅市場(chǎng)的優(yōu)異表現，也在一定程度上鞏固了很多別墅開(kāi)發(fā)商和購房者的信心。許多專(zhuān)家甚至表示，新政之下別墅類(lèi)產(chǎn)品將成為“避風(fēng)港”，新政對于別墅市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響，新政后別墅會(huì )更搶手等。

　　然而，5月別墅市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌的事實(shí)，最終讓持上述觀(guān)點(diǎn)的業(yè)內外人士美夢(mèng)落空了。網(wǎng)上房地產(chǎn)統計的數據顯示，5月南京別墅市場(chǎng)的成交面積僅為7000多m2，環(huán)比4月的55000多m2下降幅度達到了85%以上。在成交均價(jià)方面，下跌的趨勢也一樣明顯。5月的數據為13883元/m2，環(huán)比4月的15247元/m2下降了1364元/m2，下降幅度幾乎達到了9個(gè)百分點(diǎn)。

　　剛過(guò)去的6月，南京別墅市場(chǎng)似乎還是沒(méi)有較大起色。據網(wǎng)上房地產(chǎn)統計，6月全市別墅成交面積為1萬(wàn)m2左右。雖比5月略好，但綜合上半年南京別墅市場(chǎng)的成績(jì)看，總體趨勢還是下滑。此外，除了銷(xiāo)量不佳之外，6月中多處別墅遭遇退房，也是讓很多開(kāi)發(fā)商頭疼的一件事。

　　別墅項目玩“潛伏”

　　對于別墅市場(chǎng)出乎意料地轉冷，更多別墅項目的開(kāi)發(fā)商選擇了“潛伏”的方式來(lái)應對。南京一家研究機構在4月曾預測，5月為市場(chǎng)旺季，別墅市場(chǎng)有可能迎來(lái)推盤(pán)高峰。而后來(lái)的事實(shí)卻是，4月曾宣稱(chēng)5月推盤(pán)的14家開(kāi)發(fā)商中，后來(lái)按時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售的只有不到7家。

　　365地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道總監郭振新將別墅的“潛伏”歸結為三點(diǎn)原因，首先是市場(chǎng)發(fā)生了變化，別墅客戶(hù)雖然沒(méi)有直接受到新政打擊，但新政特別是房產(chǎn)稅傳聞對他們心理上造成的影響是不容忽視的，很多人的態(tài)度從不受影響變?yōu)橄扔^(guān)望再說(shuō)；其次，不少別墅項目工程進(jìn)度跟不上，特別是一些在品質(zhì)上要求較高的開(kāi)發(fā)商。另外，去年別墅市場(chǎng)的過(guò)度熱銷(xiāo)已經(jīng)透支了今年的市場(chǎng)，大家還在等待購買(mǎi)力的恢復。

　　當然，多數業(yè)內人士承認，這些原因中最重要的，還是新政導致了客戶(hù)心理的變化。在一線(xiàn)負責銷(xiāo)售的加州城銷(xiāo)售經(jīng)理李超，可以說(shuō)是深有體會(huì )�！�4月和之前來(lái)的客戶(hù)，關(guān)注點(diǎn)更多是品質(zhì)；而進(jìn)入5月以后，客戶(hù)對于價(jià)格越來(lái)越來(lái)敏感。很多購房者都問(wèn)，現在政策都出來(lái)了，你們還不優(yōu)惠？”

　　開(kāi)發(fā)商做好過(guò)冬準備

　　“在新政影響下，今年南京別墅上市量將達不到年初預計的水平�！本W(wǎng)博研究機構這樣表示。2010年年初，各方預測，年內南京包含都市圈的別墅上市量預計將達到3000套以上，供應面積約為100萬(wàn)平方米。但截至目前，已銷(xiāo)售的別墅房源不足預期的1/3�！耙环矫�，很多別墅是去年下半年才開(kāi)始趕工期，今年上半年尚未達到銷(xiāo)售要求；另一方面，新政使不少別墅項目在上半年采取了觀(guān)望態(tài)度，將推房時(shí)間拖到了下半年。而今年大量房源推遲上市，無(wú)疑也會(huì )造成下半年將迎來(lái)一波別墅上市高峰�！�

　　鑒于此，不少別墅開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始準備對策。珍珠泉九號的市場(chǎng)總監齊旋就表示：“下半年我們的推廣方式會(huì )有變化，肯定要做好過(guò)冬的準備�！�

　　-本報地產(chǎn)評論員 李匯豐