●在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還缺少一個(gè)租買(mǎi)選擇機制。而如果這個(gè)機制存在的話(huà)，對于幫助市場(chǎng)找到一個(gè)合理的供需、價(jià)格區間非常有利。因為，一旦房屋售價(jià)偏離了合理預期，人們會(huì )很自然地去選擇租房，而不會(huì )將購房作為一種必然選擇。

　　●主持人：本報記者 柳森

　　●嘉 賓：崔裴(華師大東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授)

　　馬冀(上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理)

　　柳森：近來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等城市房租是否上漲，成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)之一。然而，與房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)有官方的統計口徑不同，租賃市場(chǎng)這塊似乎沒(méi)有很全面的統計數據。

　　馬冀：我們對中原200多家分店自2009年1月份以來(lái)的租賃成交情況做過(guò)統計，從這一年半的整體走勢來(lái)說(shuō)，平均租金在2009年總體走勢是向上的。但到了2010年，總體來(lái)看，無(wú)論是租賃套數，還是租金水平，都有一個(gè)“穩中還有些許下降”的趨勢。當然，這種下降趨勢，是從總量上來(lái)看的。具體到要判斷租賃市場(chǎng)的走向，還要更細分地看。

　　以上海為例，我們一般會(huì )將中環(huán)線(xiàn)以外認為是房屋租賃業(yè)務(wù)的“中低端市場(chǎng)”，中環(huán)線(xiàn)以?xún)仁恰爸懈叨耸袌?chǎng)”。在此分類(lèi)下，以今年六月份的數據為例，中高端市場(chǎng)的平均成交租金同上月相比，環(huán)比下調了7%，即每平方米49元。從成交總量上看，環(huán)比下降了27%。但與此同時(shí)，在中低端市場(chǎng)方面，平均成交租金環(huán)比上漲了14%，即每平方米29元，成交量則環(huán)比增加了56%。

　　所以，如果說(shuō)這段時(shí)間，市場(chǎng)上能較為明顯地感受到房租價(jià)格向上的話(huà)，那應該就是集中在中低端市場(chǎng)部分。從我們掌握的情況來(lái)看，近期租賃行情較旺的區域主要分布在楊浦五角場(chǎng)、普陀曹楊等高校比較集中的區域，以及軌道交通沿線(xiàn)。這同去年以來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟逐步復蘇，市場(chǎng)上就業(yè)機會(huì )增多，而當下正值畢業(yè)生離校租房高峰不無(wú)關(guān)系。

　　柳森：諸如高校畢業(yè)生離校這樣的因素，一般被認為是“季節性因素”。

　　馬冀：其實(shí)，每年租賃市場(chǎng)上的季節性因素都差不多。除了比較典型的畢業(yè)季需求高峰，另一個(gè)就是在每年春節過(guò)后的外來(lái)務(wù)工者返城期間。從這方面來(lái)看，今年的租賃市場(chǎng)在這兩段時(shí)間的表現，與往年基本吻合，沒(méi)有什么特別明顯的變化。

　　不過(guò)，有一個(gè)數據還是值得關(guān)注的：2009年以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)上的租售比差不多是0.72:1，也就是說(shuō)，在賣(mài)掉一套房子的同時(shí)，就會(huì )發(fā)生0.72筆租賃單。但這個(gè)數據在今年五、六月份就非常高，分別達到了3.61和3.69。這主要是因為今年四月份樓市新政實(shí)施，房屋買(mǎi)賣(mài)成交量明顯減少，相對來(lái)說(shuō)，租賃業(yè)務(wù)就上去了。

　　崔裴：雖然每個(gè)中介公司的具體數據都不一樣，但我們掌握的總體情況跟馬先生介紹的基本差不多。主要是在中低端房屋租賃市場(chǎng)上的供求關(guān)系上，似乎有點(diǎn)變化。這背后的原因，我認為主要有兩個(gè)。首先，租賃需求，尤其是低端市場(chǎng)上的需求在這段時(shí)間有所增加。這背后比較關(guān)鍵的因素，可能跟宏觀(guān)調控有關(guān)。那就是一部分買(mǎi)家在目前情況下對購房持觀(guān)望態(tài)度，其中有些人短期內可能就會(huì )考慮以租代買(mǎi)。其次，這與目前租賃市場(chǎng)上的供給狀況有關(guān)，出租房供給的結構，與上述租賃需求方面的上升并不能很好地匹配起來(lái)。而這與住房市場(chǎng)的自身規律有關(guān)。

　　實(shí)際上，住房市場(chǎng)存在一種“過(guò)濾機制”。通常來(lái)說(shuō)，當一個(gè)家庭的收入水平及其對住房品質(zhì)的要求提高時(shí)，就會(huì )考慮遷移到品質(zhì)更高的住房。原來(lái)的住房則會(huì )由比這個(gè)家庭收入水平低一些的家庭購買(mǎi)或承租下來(lái)。對于大部分需要改善住房的人來(lái)說(shuō)，比較合理的方式是先買(mǎi)下比現有住房更好的房子，等安頓好了以后，再賣(mài)掉舊房；或者在買(mǎi)房的同時(shí)，完成對原來(lái)那套面積較小、住房條件相對較差的房子的置換。但今年以來(lái)的宏觀(guān)調控政策，使這種改善住房的方式較難實(shí)行，這就使得改善性的住房需求受到抑制，市場(chǎng)上這種將房子由高到低層層釋放出來(lái)的過(guò)濾效應就會(huì )減弱。最后集中作用到最低端的租房市場(chǎng)，就導致可騰出來(lái)的房源，包括其增長(cháng)的速度，明顯減少了。

　　因此，盡管從總體看，近期租賃市場(chǎng)的總供給量是增加的，但具體到低端租賃市場(chǎng)上，供求關(guān)系明顯改變，開(kāi)始出現供不應求的狀況。如此一來(lái)，租金上漲就不難理解了。

　　柳森：在一些成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋租賃往往能扮演一個(gè)平衡市場(chǎng)供給和價(jià)格波動(dòng)的角色。我們的租賃市場(chǎng)在這方面所起的作用，可能還相當有限吧？

　　崔裴：我們曾經(jīng)做過(guò)研究，在美國和日本，房屋租金和房?jì)r(jià)之間的相關(guān)系數非常高。但具體到以上海為樣本，這種統計學(xué)意義上的相關(guān)度是很低的。這實(shí)際上就表明，在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還缺少一個(gè)租買(mǎi)選擇機制。而如果這個(gè)機制存在的話(huà)，對于幫助市場(chǎng)找到一個(gè)合理的供需、價(jià)格區間非常有利。因為，一旦房屋售價(jià)偏離了合理預期，人們會(huì )很自然地去選擇租房，而不會(huì )將購房作為一種必然選擇。

　　柳森：有人說(shuō)，如今我們還不具備發(fā)展起一個(gè)較為成熟的房屋租賃市場(chǎng)的環(huán)境和條件。您認同么？

　　崔裴：這話(huà)不錯。但是我認為，對于一個(gè)健康的經(jīng)濟體而言，其房地產(chǎn)行業(yè)是需要從整體上不斷進(jìn)化的。也許，我們現在還不具備足夠的、發(fā)展租賃市場(chǎng)的有利條件，但這并非意味著(zhù)，我們就可以忽視它，或者放棄在這方面做出努力。

　　中國的房屋租賃市場(chǎng)一直很難發(fā)展起來(lái)。其中，當然與國人根深蒂固的置房理念有關(guān)。但深究下去，以上這個(gè)原因還只是一個(gè)表象。我們曾經(jīng)做過(guò)調研，有相當一部分人認為，之所以沒(méi)有選擇租房，原因在于，除了價(jià)格因素之外，自己最看重的，是一套住房是否能讓他產(chǎn)生一種居住的安定感和歸屬感。而環(huán)顧如今我國各大城市的中、低端住房租賃市場(chǎng)，供給方鮮有專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)，大多是分散的居民家庭。對于其中大部分人來(lái)說(shuō)，出租住房只是他們以房地產(chǎn)形式儲存家庭財富這一過(guò)程中的權宜之計。而受制于目前我國金融體制的現狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還很難從對“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”的路徑依賴(lài)中進(jìn)化為以“開(kāi)發(fā)—租賃”為主要經(jīng)營(yíng)模式的專(zhuān)業(yè)化住房出租人。住房市場(chǎng)上缺乏租買(mǎi)選擇機制的現象恐怕一時(shí)難以改變。這對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展是不利的。