7月14日，上海二套房貸認定“認房認貸認調查”的三重標準一出，市場(chǎng)嘩然。昨天一整天，滬上一些房產(chǎn)中介都在忙不迭地向購房者、售房者解釋?zhuān)�什么叫“認調查”，一些無(wú)房有貸的剛性需求，以及置換型、改善型需求購房者在聞悉政策細則后驚呼，自己居然“被二套房”、“被三套房”了。業(yè)內人士呼吁，在嚴厲打擊不合理的投資投機購房的前提下，控制需求要做到更加精準，避免對改善型合理購房需求的誤傷。

　　預留充足貸款審批時(shí)間

　　昨天一大早，上海中原海江路分行區域經(jīng)理曹銳便接到了一些老客戶(hù)的咨詢(xún)電話(huà)，詢(xún)問(wèn)到底什么是 “認調查”，“還有打聽(tīng)房產(chǎn)交易中心、銀行是如何操作的。 ”曹銳告訴記者，此前上海國有 “五大行”基本上只認貸不認房，這次“認房認貸認調查”，對市場(chǎng)影響面極大。

　　但記者隨后在采訪(fǎng)中發(fā)現，“認房認貸認調查”的二套房認定標準細則對市場(chǎng)影響并不像想象中的那般大。在隨機走訪(fǎng)的幾家房產(chǎn)中介門(mén)店，門(mén)店負責人均對記者表示，當下上海多個(gè)成交熱門(mén)板塊的二手房交易對新出爐的“三認”標準還沒(méi)有太大反應。

　　而在閔行七寶，中原地產(chǎn)七寶分行經(jīng)理徐桑就此解釋?zhuān)�由于二套房認定標準之前就已經(jīng)提出，分行在日常與客戶(hù)的接觸中，已經(jīng)將國家的政策與客戶(hù)進(jìn)行了介紹，即“認房又認貸”，客戶(hù)現在已經(jīng)接受了國家這一調控措施。而7月14日的上海二套房認定標準的通知，感覺(jué)上是對上周信貸松動(dòng)傳言的一個(gè)回應，更表明了國家調控的決心，也預示著(zhù)此次調控期將比較漫長(cháng)，所以客戶(hù)方并沒(méi)有太大的反應。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交服中心總監尹新民對此表示認同，并表示，“認房認貸認調查”短期內對市場(chǎng)交易量的影響不會(huì )太大，雙方對此已有預期。存在的影響主要有三：一是完全統一了各商業(yè)銀行在此問(wèn)題上的操作口徑；二是延長(cháng)了貸款審批流程、周期，購房者應注意預留充足的貸款審批時(shí)間；三是對于前期一次性付款購房、且持有的市民，再次購房時(shí)被視為“二套”，貸款時(shí)的成數及利率將會(huì )有影響。

　　合理改善型需求應支持

　　在大多數房產(chǎn)中介人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)近3個(gè)月的消化，盡管樓市調控政策對樓市行情的第一波影響已告一段落，但是，受7月初房地產(chǎn)調控政策“放松”的傳聞?dòng)绊�，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈心態(tài)仍較為明顯，市場(chǎng)觀(guān)望情緒有所抬頭。此番對二套房“三認”標準的重申，無(wú)疑又加重了這種觀(guān)望情緒。

　　一些專(zhuān)業(yè)人士認為，“三認”標準的提出，把許多剛性需求和改善型需求購房者均納入了二套房范疇，在這其中，尤以“先賣(mài)后買(mǎi)”的置換型買(mǎi)家最吃虧。在國企工作的朱小姐已將自己在近郊的一套兩居室售出，眼下正在看房，“三認”的標準一出，朱小姐即便名下沒(méi)有房產(chǎn)，但丈夫的名下有一套房產(chǎn)，僅憑曾經(jīng)的貸款記錄，如再購房便不可以視作二套房，而是三套房，這樣一來(lái)，趙小姐甚至要陷入貸不出房貸的窘境。

　　“但這部分改善型購房群體置業(yè)升級的需求是合理的�！蔽覑�(ài)我家市場(chǎng)研究中心負責人認為，隨著(zhù)經(jīng)濟實(shí)力的增強，他們對房屋也有了更高的需求，不僅要有方便的交通，還要有優(yōu)質(zhì)的醫療資源和教育資源，對這部分合理的改善型購房需求應給予政策支持。

　　統計數據表明，今年上半年，改善型購房者(包括拆遷、小變大、遠換近)的比重出現了明顯上升，其中，在改善型購房者中，由于受新政影響被列為購買(mǎi)第三套房而無(wú)法申請到貸款的比例占到了10%。

　　調控后房?jì)r(jià)有上升可能

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心還指出，4月中旬出臺的“第三套房不放貸”的政策和“認房又認貸”的計算標準，一方面在精準打擊投資投機性購房需求方面起到了立竿見(jiàn)影的效果；另一方面由于政策過(guò)于嚴厲，也同樣誤傷到了廣大改善型購房群體的合理購房需求。

　　“目前已有意向的客戶(hù)中，有7成在下定時(shí)‘卡殼’，而該比例在上月僅為5成。 ”21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐涼城路分行經(jīng)理楊益告訴記者，究其原因，正是政策可能繼續收緊的預期所致。與此相反，部分業(yè)主則對政策走向持相反態(tài)度，后市預期更為樂(lè )觀(guān)，堅持報價(jià)不松動(dòng)。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，從目前的實(shí)際交投來(lái)看，剛需客戶(hù)的入市比例約達95%，投資客寥寥。正是基于自住客戶(hù)的積極入市，加上樓市供應水平在政策調整中未有實(shí)質(zhì)增長(cháng)，在沒(méi)有更嚴厲政策打壓下，經(jīng)歷此輪調控之后的房?jì)r(jià)水平仍有上升的可能。

　　業(yè)內人士呼吁，在嚴厲打壓投資、投機性購房需求的同時(shí)，要盡最大可能地增加供給。只有以供應量的增加為依托，才能更好地實(shí)現本輪調控的預期目標，才能有效地避免將來(lái)政策撤出后房?jì)r(jià)的報復性反彈。 （記者 楊冬 鄔思蓓）