北京地產(chǎn)評論人 楊少鋒

　　楊少鋒：通州的核心區這一片的房?jì)r(jià)在2004年的時(shí)候，通州的房?jì)r(jià)基本上就在3500到4000之間，但是到今年現在我們看到，現在所有的項目?jì)r(jià)格基本上全部在兩萬(wàn)以上，也就是說(shuō)從2004年到現在短短的這五年多的時(shí)間，整個(gè)通州的房?jì)r(jià)上漲的幅度將近5倍。去年年底到今天春節一下子從一萬(wàn)塊錢(qián)左右直接翻到了兩萬(wàn)，所以通州的房?jì)r(jià)，它的上漲的幅度在換全國都是非常非常的大。

　　楊少鋒告訴記者，北京郊區的通州、房山以及燕郊的房?jì)r(jià)在去年底出現大幅度飆升，半年的時(shí)間幾乎就翻了一倍，所以在今年4月樓市調控新政出來(lái)以后，這些地區的房?jì)r(jià)率先于城區開(kāi)始降價(jià)。

　　楊少鋒：實(shí)際上我們看到從4月份國家出臺宏觀(guān)調控政策之后，根據我們對北京市場(chǎng)的檢測，北京從4月中旬開(kāi)始到現在拿著(zhù)預測修改這個(gè)項目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么說(shuō)是接近零成交呢，有的樓盤(pán)也就是成交幾套而已，所以這種整個(gè)的銷(xiāo)售形勢跟去年相比，他是有一個(gè)非常大幅的下降。那么在價(jià)格上我們并沒(méi)有看到說(shuō)許多樓盤(pán)會(huì )特別大幅度的降價(jià)打折

　　據亞豪機構的最新統計，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價(jià)為20161元/平米，同比2009年上半年漲幅達到了62.3%，環(huán)比2009年下半年漲幅為26.6%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)數據顯示，7月上旬北京的二手房成交均價(jià)為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬僅下調了0.1%。

　　楊少鋒：咱們接下來(lái)我們應該看到7月份、8月份將是北京房?jì)r(jià)的分水嶺，為什么？北京在7、8月份會(huì )馬上有數十個(gè)新樓盤(pán)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。在進(jìn)入7月份以后，陸陸續續會(huì )有一大批的樓盤(pán)加入降價(jià)的行列，而且它們這種降價(jià)的可能就是一個(gè)非常幅度比較大的，不像原來(lái)我可能就象征性的打一個(gè)什么九五折、九二折啊，像這種折扣已經(jīng)在，我認為在接下來(lái)的市場(chǎng)是吸引不了客戶(hù)的。

　　從北京和深圳的情況看，在4月中旬國家房地產(chǎn)調控新政出臺以后，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢已經(jīng)得到了明顯遏制。那么，全國樓市的基本面是否也出現了這樣的變化？

　　近日，中國指數研究院在全國范圍內選取了100個(gè)城市，對于這些城市6月份的房?jì)r(jià)走勢情況進(jìn)行了監測和數據分析，7月12日這一結果在北京發(fā)布。

　　莫天全 中國指數研究院院長(cháng)

　　莫天全：就是這一百個(gè)城市當中，我們說(shuō)環(huán)比，是吧，6月份跟5月份相比的話(huà)，這一百個(gè)城市只有上漲了0.36%，幾乎可以忽略不計，就是在6月跟5月相比，這個(gè)價(jià)格幾乎沒(méi)有什么動(dòng)靜，是比較平穩的

　　記者：那有多少城市在上漲？有多少城市在下跌？

　　莫天全：但是這當中挺有意思就是，80個(gè)城市，一百個(gè)城市當中，80個(gè)城市是上漲的趨勢，還有20個(gè)城市是下降的這個(gè)趨勢，雖然幅度都不大。

　　在這100個(gè)城市，甘肅省的蘭州市以3.28%的環(huán)比漲幅位居第一，而廣東省的中山市則以4.58%的跌幅位居跌幅榜第一位。 6月份全國價(jià)格最高的城市是上海，住宅均價(jià)為24185元，深圳、北京、杭州的房?jì)r(jià)緊跟隨其后，而這四個(gè)城市的房?jì)r(jià)都突破了20000元每平方米。

　　莫天全：我們對這個(gè)十個(gè)最主要的城市，包括北京、上海、天津、南京，還有廣州、深圳，這十個(gè)城市做了統計，環(huán)比，就是6月跟5月比，七個(gè)城市還是在上漲，雖然上漲幅度還是在很低的個(gè)位數，也有三個(gè)城市是在下跌，下跌最多的是天津，下跌了2.0%幾。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在則將全國的城市分為三類(lèi)，對其在新政后樓市發(fā)生的變化進(jìn)行了細致的研究。

　　王海濱：藍色的柱子是成交面積，紅色的柱子是成交均價(jià)。那么我們看到一類(lèi)城市成交的面積實(shí)際上深度跌幅，那么在兩個(gè)半月的時(shí)候呢，已經(jīng)下跌了50%。那么他的均價(jià)下跌了2.7%，那么二類(lèi)城市來(lái)看的話(huà)。成交的面積是下降了26%，那么均價(jià)是下降了8.2%。那么三類(lèi)城市我們看到成交量還是比較正常，還有4%的一個(gè)增幅，然后成交價(jià)格略有下降，1.4%的一個(gè)下降，那么三類(lèi)城市的區別還是蠻大的。這是政策對三類(lèi)不同的城市的影響是不一樣的。

　　在深圳大學(xué)教授國世平看來(lái)，盡管從數據上看，目前房?jì)r(jià)沒(méi)有很明顯的下降，不過(guò)房?jì)r(jià)下跌的趨勢已經(jīng)形成。

　　深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng) 國世平

　　國世平：盡管現在表面上看著(zhù)沒(méi)有下降，但是比如說(shuō)一百萬(wàn)的房子，或兩百萬(wàn)的房子，他送你二十萬(wàn)，或者送你十萬(wàn)，那么送你十萬(wàn)和送你二十萬(wàn)，實(shí)際上等于你已經(jīng)下降，但是對于地產(chǎn)商他不愿意敢輕易降價(jià)，他寧肯送，或者送你的面積，或者送你的現金，但是他不敢去降價(jià)，因為去降價(jià)的話(huà)，他就覺(jué)得給人家一個(gè)錯誤的認識，房?jì)r(jià)下降了，但是真正的價(jià)調已經(jīng)開(kāi)始下調了。

　　國世平認為，在樓市新政出臺后，市場(chǎng)成交量出現大幅度回落，而這正是價(jià)格下降的先兆。在國世平看來(lái)，中國的房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)遠遠超出國際公認的合理水平，房?jì)r(jià)也遠遠超出了普通工薪階層的承受能力，房?jì)r(jià)回落將是必然的結果。

　　國世平：如果中央的政策只要堅持到明年，那么我認為，或者到明年年底，我認為北京、上海、深圳、廣州，四個(gè)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)應該是跌一半，那么對于二線(xiàn)城市，比如說(shuō)漲得比較高的，比如說(shuō)像南京，像那種二線(xiàn)城市漲得比較高的，它起碼跌到30%或者到40%，但是對于還有一些城市，比如長(cháng)沙、重慶，這一類(lèi)的城市的話(huà)，應該跌30%都是很正常的，那么真正不跌的就是縣級市，那么地級市有的很低的可能不會(huì )跌，它維持在現有狀態(tài)，它跌也不會(huì )跌，但是可能在全國恐慌性的拋盤(pán)中，他可能會(huì )跌一點(diǎn)點(diǎn)。

　　半小時(shí)觀(guān)察：

　　無(wú)論王海濱還是國世平，都認為房?jì)r(jià)下跌是遲早的事。而國家統計局最新發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況顯示，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來(lái)全國房?jì)r(jià)環(huán)比首次由漲轉降。一些專(zhuān)家認為，這標志著(zhù)房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現，但這也意味著(zhù)房地產(chǎn)調控進(jìn)入到一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，房?jì)r(jià)暴漲需要遏制，可樓市調控又帶來(lái)了股市下跌、鋼材市場(chǎng)低迷等隱憂(yōu)。如何在樓市去除泡沫的調整中，避免出現大起大落，傷及實(shí)體經(jīng)濟？考驗著(zhù)經(jīng)濟主管部門(mén)的智慧和決心。從這個(gè)意義上說(shuō)，三個(gè)月的樓市新政僅僅是個(gè)開(kāi)始，真正的艱難還在后面。