北京房地產(chǎn)“十二五”規劃最核心的建議，是合理測算住房供應規模。在此基礎上，一系列政策措施將與之聯(lián)系，比如長(cháng)期實(shí)行住房“限購”政策

　　對北京市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展“十二五”規劃的建言正火熱進(jìn)行。在已經(jīng)提交至北京市政協(xié)常委會(huì )的22份調研報告中，房地產(chǎn)“十二五”規劃建議格外引人關(guān)注。

　　除已披露的“開(kāi)征房產(chǎn)稅”、“保障房封閉運行”等建議稿細節之外，《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，建言專(zhuān)家給北京房地產(chǎn)“十二五”期間的核心建議是“定規�！�，即合理測算北京市未來(lái)五年土地和住房供應的總量。

　　參與此項建議的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)苗樂(lè )如并未透露北京房地產(chǎn)“十二五”規劃建議稿中“規�！钡木唧w數字，但表示“基本接近目前的市場(chǎng)供應規�！�。

　　中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理宮萍提供給《財經(jīng)國家周刊》記者的數字顯示，北京市2009年完成過(guò)戶(hù)的商品房套數為148713套，面積為1760萬(wàn)平方米；存量房過(guò)戶(hù)套數為202910套，面積為1984萬(wàn)平方米。兩者相加，2009年北京市房產(chǎn)交易量約為35萬(wàn)套，面積超過(guò)3700萬(wàn)平方米。

　　苗樂(lè )如表示，在合理測算住房供應規模的基礎上，一系列房地產(chǎn)政策措施將與之聯(lián)系，“比如說(shuō)是否要實(shí)行住房‘限購’政策”。

　　之前曾有媒體披露：由于北京市住房投資性需求強烈，因此“一戶(hù)本地家庭限新購一套商品住房”的調控政策應該變?yōu)殚L(cháng)期政策；同時(shí)，考慮到外地人全款炒房目前還未被調控，建議應限制外地個(gè)人僅以投資為目的的購房行為，且對持有多套住房、高端住房和閑置住房研究征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。

　　苗樂(lè )如認為，嚴格控制住房供應規模，是北京市的現實(shí)所決定。北京市土地資源有限，人口卻無(wú)限膨脹，“有限的住房資源和無(wú)限的住房需求”，成為北京“十二五”期間必然要應對的考驗。

　　為此，北京房地產(chǎn)“十二五”建議稿認為，北京市除了應確立“世界城市”目標下的住房規模，“留下一部分住房空間吸納境外人員”，“建一些高檔房屋”外，還應考慮增加政策性住房的比例。

　　對于政策房建設，一個(gè)典型的參照案例是，在國際上公認的住房問(wèn)題解決得比較好的新加坡，政策性住房占市場(chǎng)住房供應總量的50%；香港政策性住房也超過(guò)49%。而北京，目前政策性住房?jì)H在30%左右。苗樂(lè )如認為，北京市政策性住房惟有達到50%~60%，市場(chǎng)控制才算有基礎，供需才能基本平衡。

　　與控制住房供應規模核心思路一脈相承，在住房保障方面，北京房地產(chǎn)“十二五”規劃建議稿明確，應堅持“保障低端、支持中端、放開(kāi)高端”的原則，建立市場(chǎng)與保障有機結合的住房供應體系。

　　與之對應的具體建議是“保障房封閉運行”。所謂封閉運行，就是新建的保障房配售、出租、出讓都要經(jīng)過(guò)政府的手，不能由持有者自行買(mǎi)賣(mài)。即便是滿(mǎn)5年的部分保障房，如果持有者打算轉讓?zhuān)瑧�該只能賣(mài)給政府，而不是像現在這樣，只要交易部分增值收益即可自由買(mǎi)賣(mài)。

　　建議認為，如果對類(lèi)似經(jīng)濟適用房轉為商品房上市交易的行為不加約束，政策性住房資源就會(huì )不斷地流向商品房市場(chǎng)，住房保障的效力就無(wú)法持續發(fā)揮。

　　在有關(guān)增加土地及住房供應的建議中，苗樂(lè )如最近曾向北京市提出建議：進(jìn)一步改革現行的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”土地出讓規則，以“競房?jì)r(jià)、競地價(jià)”雙競原則與“提價(jià)報告”制度，統領(lǐng)北京市未來(lái)的土地交易。

　　苗樂(lè )如解釋說(shuō)，“雙競”原則加“提價(jià)報告”制度，就是土地競標過(guò)程中“出地價(jià)最高、房?jì)r(jià)最低者得”。開(kāi)發(fā)商獲地后，如果因開(kāi)發(fā)周期內原料價(jià)格上漲的客觀(guān)合理因素追加了成本，可以提出“提價(jià)申請”，前提是補交增值稅。這樣既能保證地方政府土地收益的最大化，又能使政府對房?jì)r(jià)的漲幅有所掌控。

　　對于如何增加土地的有效供應，苗樂(lè )如還曾建議在繞開(kāi)“小產(chǎn)權轉正”敏感區的前提下，“考慮利用好農村集體土地”，“比如在城鄉結合部集中搞出租房屋”。該建議目前已為北京市政府所采納，轉化為不久前出臺的“村建公租房”政策。

　　《財經(jīng)國家周刊》記者還了解到，在建議稿經(jīng)政協(xié)討論的過(guò)程中，專(zhuān)家們已達成一個(gè)根本共識，即認為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)過(guò)大，主要是因為投資、投機的影響�！斑@就需要有一個(gè)根本的糾偏，就是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)目的是為了什么？肯定不是為了培育投資、投機�！� （記者 王玉光）