有專(zhuān)家建議，當前的樓市調控針對的是銷(xiāo)售市場(chǎng)，隨著(zhù)買(mǎi)房人群不斷向租賃市場(chǎng)轉移，住房租賃市場(chǎng)與樓市已經(jīng)具有了很強的關(guān)聯(lián)性。對樓市的調控應將租賃市場(chǎng)納入統籌考慮，盡快核查、規范租賃市場(chǎng)，防止中介、業(yè)主借機哄抬炒作房租。

　　房租上漲正取代房?jì)r(jià)飚升成為樓市新焦點(diǎn)。

　　去年從北京一所大學(xué)畢業(yè)的小朱以每月2500元租了皂君廟附近的一套小兩居，就在7月份要續約的時(shí)候中介公司提出要漲價(jià)500元。中介公司說(shuō)，附近的住房租金最小的兩居室也已經(jīng)每月3000元出頭，這已經(jīng)是最低價(jià)格。

　　像小朱一樣，房租上漲成為近幾個(gè)月租房族普遍的直觀(guān)感受。根據北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統計，6月份北京市普通住宅平均租賃價(jià)格已經(jīng)上漲到每月2947元，比去年同期上漲了15.8%，已經(jīng)超過(guò)去年北京應屆畢業(yè)生的月平均工資2472元。而廣州目前的平均租金也達到每月每平方米30.44元。

　　一線(xiàn)城市房租水平為什么快速上漲？中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰分析，由于調控前一段時(shí)期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，租金并未同步上漲，導致很多地區的投資回報率大幅降低。近期大量購轉租客戶(hù)的涌入及暑期租賃熱的來(lái)臨，使業(yè)主對調高租金產(chǎn)生較大的心理預期，不少業(yè)主主動(dòng)上調租金，造成了租賃市場(chǎng)的補漲。

　　長(cháng)期以來(lái)，我國的房租與房?jì)r(jià)盡管波動(dòng)方向相同，但相對房?jì)r(jià)的上漲幅度，房租依然偏低，租售比一直處于高位。當前樓市觀(guān)望氣氛濃重，隨著(zhù)購房者“由購改租”的增多，租房領(lǐng)域的利潤空間被重新認識和發(fā)掘，房租進(jìn)而有了上漲的動(dòng)力。

　　另一方面，銷(xiāo)售成交量的低迷帶來(lái)租房需求在短時(shí)間內迅速釋放，這給需要補回購房成本的業(yè)主提供了漲價(jià)的絕佳機會(huì )。尤其是投資者，在房?jì)r(jià)堅挺但是沒(méi)有成交量的時(shí)候，投資者失去了套現機會(huì )，但他們很多是靠銀行貸款等資金杠桿來(lái)買(mǎi)房的，月供必須要付，時(shí)機來(lái)臨，抬高房租就成為業(yè)主、中介不約而同、不謀而合的一致行為。

　　還有一種觀(guān)點(diǎn)認為是中介炒作推高了租金價(jià)格。一項由住建部安排其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )實(shí)施的調查顯示，一線(xiàn)城市房租上漲幅度實(shí)際上并沒(méi)有媒體報道的那么嚴重。例如，北京3月至6月份房租同比上漲幅度超過(guò)18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。而房租上漲主因還是中介炒作所為。

　　這一調查結果非但沒(méi)有消除人們的疑慮，反而引起了對于調研報告可信度的猜疑。有業(yè)界人士表示，因為這次調查是根據6家中介機構的調查統計而來(lái)。而在租賃市場(chǎng)中，很多情況是租房者和業(yè)主繞過(guò)中介直接商量確定價(jià)格，調研結果并不能完全反映租房者的實(shí)際感受。

　　即便如此，也不能忽略中介對房租上漲的影響程度。我國的中介公司已經(jīng)成為一個(gè)特殊的利益群體，而且它們在二手房市場(chǎng)上、業(yè)主和租房者之間掌握著(zhù)核心信息，在房租的定價(jià)中話(huà)語(yǔ)權不可小視。

　　全國住房銷(xiāo)售量的持續萎縮，對中介的提成收入影響很大。據了解，6月份北京不少中介的銷(xiāo)售員只拿到了底薪，沒(méi)有拿到提成。而除去做二手房買(mǎi)賣(mài)代理外，批量代理轉租房屋也成為中介重要的收入來(lái)源。借助手中的信息和資源優(yōu)勢，不少中介都有勸房東提價(jià)、炒作房租的沖動(dòng)。

　　北京中大恒基皂君廟店的一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，中介代理租房的收入方式有兩種：一種是業(yè)主委托中介尋找租戶(hù)，租金歸業(yè)主，中介一般收取租戶(hù)一個(gè)月房租作為傭金，這種方式中介收益較小。還有一種方式是業(yè)主全權委托中介公司，把住房按照一定價(jià)格“租”給中介，然后再由中介轉租給租房者，賺取的差價(jià)收益部分由中介獲取。由于這種方式對業(yè)主來(lái)講操作簡(jiǎn)便，正逐漸成為趨勢，中介實(shí)際上成了二道販子，如果房租被炒作上漲，中介的獲利空間就越大。

　　房租上漲引起了不少人的擔憂(yōu)。住房成為可投機炒作的投資品后，房?jì)r(jià)在短短幾年內被輪番炒高，脫離了大多數購房者的購買(mǎi)力，那么房租會(huì )不會(huì )步房?jì)r(jià)的后塵？房租上漲的空間又有多大？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，當前房租大漲只是暫時(shí)現象。我國大城市住房租賃市場(chǎng)的顯著(zhù)特點(diǎn)是，需求方和出租方交易短期化、流動(dòng)性強。7月份，由于大中專(zhuān)畢業(yè)生離校，租房市場(chǎng)進(jìn)入傳統旺季，房租有繼續上漲的趨勢。但長(cháng)期來(lái)看，銷(xiāo)售市場(chǎng)的量跌價(jià)滯不可能成為常態(tài)，剛性需求最終還要出手買(mǎi)房，因此租金持續上漲的空間不大。

　　事實(shí)上，我國一線(xiàn)城市并不缺少出租房源，銷(xiāo)售成交量的低迷、租金的上漲正促使手里有多套房的二手房業(yè)主由賣(mài)房轉為租房，供應與需求實(shí)際上同步上升。有統計顯示，今年6月份北京的二手商品房租賃房源量環(huán)比上漲6.1%，而租戶(hù)的求租量?jì)H上漲1.7%。

　　盡管房租上漲沒(méi)有房?jì)r(jià)那樣的炒作空間，但是也應該引起足夠的重視，一旦房租也脫離普通老百姓的消費水平，很多人就失去了最基本的住房保障，而政府修建的公共租賃房壓力就會(huì )越來(lái)越大。

　　有專(zhuān)家建議，當前的樓市調控針對的是銷(xiāo)售市場(chǎng)，隨著(zhù)買(mǎi)房人群不斷向租賃市場(chǎng)轉移，住房租賃市場(chǎng)與樓市已經(jīng)具有了很強的關(guān)聯(lián)性。對樓市的調控應將租賃市場(chǎng)納入統籌考慮，盡快核查、規范租賃市場(chǎng)，防止中介、業(yè)主借機哄抬炒作房租。記者 李文龍