在新建住宅成交均價(jià)出現明顯下調的情況下，此前一路高漲的上海房?jì)r(jià)是否真的下跌了呢？在經(jīng)歷數次房?jì)r(jià)下跌又反彈之后，有購房者難免對目前的市場(chǎng)行情滿(mǎn)腹狐疑。本報記者為此做了專(zhuān)門(mén)調研。調查結果顯示，上海房?jì)r(jià)雖有漲有跌，但下行態(tài)勢已經(jīng)基本形成，降價(jià)的區域、樓盤(pán)、幅度都有進(jìn)一步蔓延和增大的趨勢。

　　今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，像坐過(guò)山車(chē)一樣經(jīng)歷了大起大落。一季度，上海商品住宅成交勢頭一路高歌猛漲。而隨后4月17日出臺的“新國十條”一系列調控政策，使樓市迅速降溫，不僅成交量急速萎縮，成交均價(jià)也從5月開(kāi)始下探。為了尋求成交破冰，一些外郊環(huán)區域項目率先降價(jià)，個(gè)別樓盤(pán)在贈送面積等變相降價(jià)手段的遮掩下，降價(jià)幅度已達30%。

　　業(yè)內人士分析，今年上半年的樓市下探，僅僅只是階段性的調整，尚未形成全面降價(jià)之勢。預計2010年下半年，新增供應將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續降價(jià)，降幅約在15-20%左右。

　　新政成為“分水嶺”

　　中國房產(chǎn)信息集團(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“中房信”)提供的數據顯示，今年1-6月上海共新推出新建商品住宅448.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑45%；成交量則僅有353.18萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑64%，創(chuàng )下近五年來(lái)同比新低；雖然成交量大幅下滑，但受去年至今年一季度房?jì)r(jià)上漲的慣性因素影響，上半年上海新建商品住宅成交價(jià)格仍上漲了23.7%，達到21882元/平方米，套均售價(jià)達到260萬(wàn)元的歷史高位。

　　雖然上半年整體房?jì)r(jià)仍出現較大漲幅，但仔細研讀各月新建住宅成交均價(jià)即可看出，4月17日出臺的“新國十條”成為樓市分水嶺，一系列調控政策的逐步落實(shí)，使得上半年高漲的房?jì)r(jià)開(kāi)始逐步回落。

　　佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“佑威”)聯(lián)合提供的數據顯示，今年一季度上海住宅各月成交均價(jià)穩定在20000元/平方米左右的水平，4月房?jì)r(jià)沖高至22926元/平方米的月度均價(jià)歷史新高。而進(jìn)入5月份后，調控效力開(kāi)始顯現，價(jià)格一路緩步下跌。5月月度均價(jià)為22338元/平方米，6月則大幅回落至19168元/平方米，而7月前18天商品住宅成交均價(jià)為18913元/平方米，已回落到2009年年底水平。

　　然而，在新建住宅成交均價(jià)出現明顯下調的情況下，此前一路高漲的上海房?jì)r(jià)是否真的下跌了呢？在經(jīng)歷數次房?jì)r(jià)下跌又反彈行情之后，有購房者難免對目前的市場(chǎng)行情滿(mǎn)腹狐疑。

　　誰(shuí)在“領(lǐng)跌”樓市？

　　縱觀(guān)樓市，哪些開(kāi)發(fā)商最愿意降價(jià)？哪些樓盤(pán)最先降價(jià)？

　　率先喊出降價(jià)促銷(xiāo)的是恒大地產(chǎn)。今年5月初，恒大地產(chǎn)宣布，公司在全國的所有樓盤(pán)將統一優(yōu)惠15%。此后，萬(wàn)科用實(shí)際行動(dòng)參與到降價(jià)促銷(xiāo)行列中來(lái)，雖然萬(wàn)科在包括北京、上海的項目?jì)r(jià)格調整幅度不大，有些甚至與新政前售價(jià)相當，但沒(méi)有按照之前的慣例進(jìn)行提價(jià)，也可以算作是平價(jià)促銷(xiāo)。最近，上海本地“房產(chǎn)大鱷”綠地集團也宣布降價(jià)促銷(xiāo)，促銷(xiāo)范圍遍布其在全國41個(gè)城市的全部項目。

　　從中房信提供的一份上海新房成交排行榜來(lái)看，新政以來(lái)，排在成交量前8名的全是外郊環(huán)樓盤(pán)，9、10名的則是郊環(huán)外樓盤(pán)，而這些樓盤(pán)的相對熱銷(xiāo)都是價(jià)格低開(kāi)或以贈送面積變相跌價(jià)帶來(lái)的。外郊環(huán)區域的平均房?jì)r(jià)從5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，環(huán)比下滑了25.2%。其中，銷(xiāo)售榜排名第一的“保利葉上�！�，從一季度18500元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)下滑到最近兩批房源的成交均價(jià)為16500元/平方米，同時(shí)套內贈送面積從10%增加到了40%，實(shí)際折算下來(lái)房?jì)r(jià)降幅超過(guò)30%。這使得外郊環(huán)區域的套均房?jì)r(jià)從5月份的287萬(wàn)元下調回6月的197萬(wàn)元，跌回去年年底水平。

　　熱銷(xiāo)樓盤(pán)不跌反漲

　　然而，隨著(zhù)部分開(kāi)發(fā)商調價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)立即還以熱情的回應。外郊環(huán)區域以及部分項目的降價(jià)雖然拉動(dòng)了全市均價(jià)的下跌，但樓市降價(jià)風(fēng)潮并未形成蔓延之勢，甚至有些熱銷(xiāo)項目不跌反漲。

　　從佑威提供的數據顯示，有不少項目在調控后的5、6月份成交均價(jià)比1-4月份出現了上漲。其中萬(wàn)達城市公寓的漲幅超過(guò)了20%，金山萬(wàn)安金邸項目也有接近14%的漲幅。

　　佑威數據同時(shí)顯示，上周(7月12日-7月18日)全市商品住宅成交均價(jià)為18367元/平方米，已連續第六周低于2萬(wàn)元。全市新建商品住宅均價(jià)繼續維持在低位，主要由于低端樓盤(pán)成交比例增大。但前期銷(xiāo)售良好的樓盤(pán)，后期房源大多出現價(jià)格上漲，其中成交面積排名居前的“印象歐洲城”、“新城盛景園”、“新天地荻涇花園”、“龍湖酈城”等項目，價(jià)格都有明顯上升。

　　下半年降價(jià)勢頭將加大

　　中原集團地產(chǎn)研究董事程澐認為，截至當前，本次調控目的取得了第一階段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供應尚未增加，房?jì)r(jià)仍在高位波動(dòng)。今年上半年的市場(chǎng)觸底，僅僅只是階段性的調整。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長(cháng)劉德?lián)P在回顧上半年上海樓市時(shí)也表示，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，對資金需求較大的全國性大企業(yè)調價(jià)愿望最為強烈，這類(lèi)企業(yè)的土地儲備非常大，持續滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的壓力也很大，當市場(chǎng)陷入低迷狀態(tài)時(shí)，需要通過(guò)調價(jià)來(lái)迅速回籠資金。因此像恒大、萬(wàn)科這些企業(yè)成為降價(jià)促銷(xiāo)的排頭兵也在情理之中。開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )繼續降價(jià)，要視各家企業(yè)資金情況和發(fā)展策略而定。

　　此外，據中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東分析，處于城市外圍區域的樓盤(pán)，在此前房?jì)r(jià)快速上漲過(guò)程中跟風(fēng)上漲，而且漲幅較大，在這一輪調整行情中必然率先回調�！拔覀冊跒橐皇猪椖孔鰻I(yíng)銷(xiāo)代理時(shí)都會(huì )建議開(kāi)發(fā)商，一線(xiàn)城市外圍區域的項目、小戶(hù)型房源、二三線(xiàn)城市項目先走、快走，不行就降價(jià)促銷(xiāo)快速套現�！碧普駯|表示。

　　中原集團程澐預計，2010年下半年新增供應將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續降價(jià)，降幅約在15-20%左右。隨著(zhù)價(jià)格的下調，市場(chǎng)成交也將在基本需求的支撐下逐步反彈，其中一線(xiàn)城市全年成交同比將降3-4成，二線(xiàn)降幅在1-2成。

　　記者 夏至