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自2007年北辰實(shí)業(yè)以92億元的高價(jià)拍下長(cháng)沙地塊后,各種猜想就不斷涌現。如何運作這個(gè)航母級的項目,未來(lái)前景如何,地產(chǎn)調控是否會(huì )影響項目運作?北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理兼長(cháng)沙公司總經(jīng)理曾勁、北辰實(shí)業(yè)董秘郭川在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示,運作此項目是出于對中國經(jīng)濟未來(lái)8-10年的信心,宏觀(guān)調控對項目的影響并不大,而在這么長(cháng)的時(shí)間內,項目至少會(huì )趕上一至兩個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)周期。
調控政策影響不大
中國證券報:房地產(chǎn)調控政策是否對項目有影響,公司對樓市的預期如何?
曾勁:此次房地產(chǎn)調控的目的是遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,首先沒(méi)有否認房地產(chǎn)的健康發(fā)展,其次也是針對部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市。由于此前長(cháng)沙房?jì)r(jià)基本保持穩定增長(cháng)的態(tài)勢,因此政策調控壓力較小。而且在宏觀(guān)調控出臺后,長(cháng)沙今年上半年的樓市銷(xiāo)量還同比增長(cháng)了近兩成,不少一線(xiàn)城市則出現了下降,因此政策對各個(gè)城市的市場(chǎng)影響是不同的。
目前長(cháng)沙的房?jì)r(jià)在中南六省市里仍處于價(jià)格洼地,但是江景房的價(jià)格自去年下半年已經(jīng)開(kāi)始節節攀高。公司在看好房地產(chǎn)未來(lái)長(cháng)遠發(fā)展的前提下,對長(cháng)沙的房?jì)r(jià)、尤其是江景房保持樂(lè )觀(guān)的預期。目前全國性大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入長(cháng)沙,所形成的規模效應將帶動(dòng)長(cháng)沙房地產(chǎn)建設品質(zhì)的提升,并拉動(dòng)房地產(chǎn)消費。
郭川:經(jīng)過(guò)對比,在同檔次、同品質(zhì)的情況下,長(cháng)沙開(kāi)發(fā)項目的收益率要高出北京項目2-3個(gè)百分點(diǎn)。此外,長(cháng)沙項目公司將分8到10年開(kāi)發(fā),這期間中國宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展,公司認為至少可以趕上一至兩個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)周期。房地產(chǎn)和經(jīng)濟之間的正相關(guān)關(guān)系眾所周知,因此,在銷(xiāo)售價(jià)格看漲、地價(jià)成本早已鎖定的前提下,公司當初對長(cháng)沙的選擇,就是公司對未來(lái)8-10年中國經(jīng)濟發(fā)展的信心。
中國證券報:公司未來(lái)的發(fā)展戰略如何?各項業(yè)務(wù)的比例有什么變化?
郭川:此前公司的發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)之間的業(yè)務(wù)比重約為5:3:2,2009年這一比例約為6:3:1。未來(lái)公司計劃加大發(fā)展物業(yè)即住宅開(kāi)發(fā)的比重,在投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)保持穩定的基礎上,加大發(fā)展物業(yè)對業(yè)績(jì)的貢獻力度。
打造城市綜合體
中國證券報:三角洲項目的目標客戶(hù)是哪部分人群?
郭川:項目主要面對三類(lèi)客戶(hù),即地源、血源、業(yè)源客戶(hù)。地源客戶(hù)是指當地的拆遷人群,原先就住在項目附近。血源客戶(hù)指本身是湖南人,打算回鄉購房,這部分客戶(hù)大多集中在長(cháng)三角、珠三角地區。業(yè)源客戶(hù)是指有商務(wù)需求、因為業(yè)務(wù)發(fā)展而需要購房的人群。
據我們了解,一線(xiàn)城市想在長(cháng)沙這類(lèi)價(jià)格洼地的二線(xiàn)城市進(jìn)行投資的人很多,但項目首要面對的還是長(cháng)沙本地和長(cháng)株潭地區的購房者,這部分主要是居住性需求。對于血源客戶(hù)來(lái)說(shuō),目前交通很方便,武廣高鐵帶動(dòng)了珠三角一帶的需求,也具有很大吸引力。
中國證券報:公司未來(lái)是否會(huì )在其他二線(xiàn)城市復制三角洲的開(kāi)發(fā)模式?對項目的期望如何?
曾勁:三角洲項目的最大特點(diǎn)是節地省地、人車(chē)分流的立體開(kāi)發(fā)模式和大規模住宅與商業(yè)公建結合的城市綜合體。如果條件允許的話(huà),公司會(huì )在以后的項目上繼續使用,并不斷改善和創(chuàng )新。實(shí)際上,北辰三角洲不只是一個(gè)地產(chǎn)項目,更是一個(gè)新城的打造過(guò)程,537萬(wàn)平方米內幾乎包括了一個(gè)城市所能涵蓋的所有元素,形成規模后將帶動(dòng)城市的發(fā)展。建設城市綜合體就應該對城市的發(fā)展產(chǎn)生協(xié)同作用。
經(jīng)過(guò)兩年建設期后,2012年三角洲項目將進(jìn)入結算期,所釋放出的價(jià)值、對公司業(yè)績(jì)的支撐以及公司在城市綜合體上取得的地位會(huì )更加明顯。本報記者 于萍
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【編輯:位宇祥】 |
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