最新的數據顯示，盡管樓市成交量持續低迷，但房?jì)r(jià)下降似乎并不明顯，在此“價(jià)升量跌”的膠著(zhù)時(shí)期，管理層發(fā)出調控政策不放松的最強音，房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從，透過(guò)近期披露的上市房企上半年業(yè)績(jì)預告，或許我們從中跟蹤市場(chǎng)下一步走勢，適時(shí)把握好政策方向和力度。

　　上半年“成績(jì)單”亮麗

　　在半年報還沒(méi)有出爐前，有業(yè)內人士擔憂(yōu)，經(jīng)歷了史上最嚴厲的政策調控之后，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，上市房企上半年業(yè)績(jì)無(wú)疑將直接受到影響：業(yè)績(jì)大幅下滑，資金鏈重現緊張等等。但觀(guān)察上市房企近期發(fā)布的半年報成績(jì)單可以發(fā)現，新一輪宏觀(guān)調控似乎還難以撼動(dòng)國內房企上半年的靚麗業(yè)績(jì)，從國內多家上市房地產(chǎn)企業(yè)透露的信息來(lái)看，各大房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和投資、開(kāi)工都沒(méi)有出現明顯下降，業(yè)績(jì)仍然呈現出高增長(cháng)態(tài)勢。

　　統計顯示，截至目前，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)在內的56家上市房企公布了半年財務(wù)數據，其中有36家公司業(yè)績(jì)報喜，有20家公司業(yè)績(jì)報憂(yōu)。很顯然，上市房企上半年業(yè)績(jì)并非市場(chǎng)想象的立即“倒下”，相反多數公司業(yè)績(jì)實(shí)現較大幅度的增長(cháng)。其中，萬(wàn)科A上半年累計實(shí)現銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平米，實(shí)現銷(xiāo)售金額367.7億元。中糧地產(chǎn)上半年實(shí)現凈利潤7400萬(wàn)元左右，增長(cháng)幅度2306.78%。深深房A預增幅度達到728%。從凈利潤額度看，招商地產(chǎn)實(shí)現凈利潤10億元，首開(kāi)股份實(shí)現凈利潤8億元，陽(yáng)光股份凈利潤則超過(guò)4億元，即使業(yè)績(jì)預減30%~50%的金融街上半年凈利潤也達到1.5億元~5.3億元。而在報憂(yōu)的公司中，虧損額度并不高，如虧損額度最大的中弘地產(chǎn)上半年虧損4000萬(wàn)元。

　　對此，業(yè)內行業(yè)分析師認為，上市房企上半年業(yè)績(jì)逆勢上漲的主要原因有兩個(gè)，一是今年第一季度樓市宏觀(guān)調控開(kāi)始前，市場(chǎng)增長(cháng)相當迅速，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)良好，而2009年上半年樓市處于恢復期，整體銷(xiāo)售基數較低，因此開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比均處于上漲態(tài)勢。二是在一線(xiàn)城市受沖擊較強的情況下，二、三線(xiàn)城市為這些房企貢獻了較多的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。包括萬(wàn)科等多家企業(yè)表示，一線(xiàn)城市成交量受到嚴重影響，但布局二、三線(xiàn)解救了遭遇調控的業(yè)績(jì)尷尬�！氨据啒鞘姓{控以來(lái)，有相當規模的資金開(kāi)始流向二、三線(xiàn)城市的樓市，這將成為未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的重要推手�！睆V發(fā)證券行業(yè)分析師對本報記者說(shuō)。

　　下半年或迎來(lái)嚴峻考驗

　　手中有糧心不慌。對房企而言，這“糧”除了地就是錢(qián)。有業(yè)內人士分析，雖然上市房企整個(gè)上半年的業(yè)績(jì)有所增長(cháng)，但經(jīng)歷了半年多的政策累積效應后，目前正處于量變向質(zhì)變轉換的關(guān)鍵時(shí)期。多種數據顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由“量跌價(jià)穩”向“量?jì)r(jià)齊跌”過(guò)渡的關(guān)鍵階段。而不斷加大的調控措施，下半年可能要真正接受市場(chǎng)嚴峻考驗，首當其沖的就是資金鏈緊張。

　　2009年樓市火爆，各上市房企的業(yè)績(jì)都達到了歷史高峰，多家公司調高了2010年銷(xiāo)售目標。但數據顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成，同時(shí)，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調銷(xiāo)售目標，相反卻有房企上調銷(xiāo)售目標。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)目標至400億元，比年初360億元的目標提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企表示，將在下半年加大推盤(pán)力度。

　　“目前來(lái)看，下半年商品房新盤(pán)將迎來(lái)供應高峰，龍頭房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大�！敝性�地產(chǎn)研究中心人士表示，僅萬(wàn)科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬(wàn)平方米的新盤(pán)涌入市場(chǎng)，如果供應高峰到來(lái)而成交量仍未大幅恢復，則供大于求的局面將對房?jì)r(jià)形成實(shí)質(zhì)性的下調壓力。一位房企老總也對媒體坦陳，雖然開(kāi)發(fā)商現在還處于“嘴硬”階段，但實(shí)際上，很多房企已經(jīng)開(kāi)始面臨資金緊張問(wèn)題。與此同時(shí)，銷(xiāo)售的持續下滑讓一線(xiàn)城市庫存陡增，給開(kāi)發(fā)商的三季度的去庫存化帶來(lái)極大挑戰�！叭绻�銷(xiāo)量在三季度繼續下滑，必然將出現資金鏈緊張的情況�！比A遠地產(chǎn)總裁任志強悲觀(guān)的表示。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)再融資的難度顯著(zhù)放大。除了來(lái)自監管部門(mén)嚴格的再融資審批外，持續下跌的股價(jià)也使得上市房企定向增發(fā)預案擱淺，招商地產(chǎn)、世茂股份、蘇寧環(huán)球等上市房企均已經(jīng)叫停增發(fā)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當前市場(chǎng)量跌價(jià)滯階段，隨著(zhù)調控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金流壓力將不斷加大，降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力逐漸強化。同時(shí)，樓市存量將不斷增加，從目前的情況看，今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時(shí)期，這可能是房?jì)r(jià)出現大幅度下調的時(shí)期。

　　房產(chǎn)板塊步入“觀(guān)望期”

　　今年以來(lái)，不斷加大的樓市調控力度使得房地產(chǎn)板塊成為股市的重災區，多數上市房企股價(jià)跌幅超過(guò)了30%，即便如此，房地產(chǎn)板塊依然遭到了基金經(jīng)理的拋棄，不看好房地產(chǎn)股成為分析師的主流觀(guān)點(diǎn)。資料顯示，從去年12月份開(kāi)始，許多基金就開(kāi)始撤離房地產(chǎn)板塊。本周房地產(chǎn)股隨著(zhù)大盤(pán)上漲而同步上揚，有業(yè)內人士分析認為，房地產(chǎn)在目前成交量見(jiàn)底的情況下，三季度將進(jìn)入量?jì)r(jià)齊跌的階段，這個(gè)階段將是股票投資較好的機會(huì )。目前房地產(chǎn)估值處于歷史底部，超跌反彈隨時(shí)可能出現，但在政策不明朗之時(shí)仍不宜長(cháng)期持有。

　　平安證券專(zhuān)家對本報記者說(shuō)，地產(chǎn)板塊經(jīng)過(guò)大幅下跌后，行業(yè)反轉最終還要看政策，目前來(lái)看，調控措施沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，即使今年的業(yè)績(jì)不受影響，但未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)大幅下滑已經(jīng)不可避免。國泰君安證券(香港)分析師徐世環(huán)表示，繼續維持“中性”的地產(chǎn)行業(yè)評級。記者 高國華