車(chē)到山前必有路。

　　7月17日，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新表示，為完成今年580萬(wàn)套保障性住房建設任務(wù)，中央已下達600多億元資金予以支持。在房?jì)r(jià)下跌已成預期，融資閘門(mén)依舊緊閉的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)結構調整，尋找新的出路。而近期，政府大力投入的保障房建設成為不少開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港。

　　加速進(jìn)軍保障房

　　此前，龍湖、中海、保利、碧桂園等房企都或多或少參與了保障房的建設。但新政以來(lái)，房企進(jìn)軍保障房住房建設的步伐明顯加快。

　　7月7日，上海綠地集團與上海市嘉定區政府簽署合作協(xié)議，綠地將投資30億元，在當地打造約50萬(wàn)平方米的保障房社區。 綠地集團董事長(cháng)張玉良曾公開(kāi)表示，根據綠地集團年初制定的發(fā)展策略，公司將實(shí)行兩大產(chǎn)品結構調整�！氨Ｕ戏繕I(yè)務(wù)比例將會(huì )在整體集團業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大�！�

　　無(wú)獨有偶，6月份萬(wàn)科曾傳出消息，萬(wàn)科今年將參與南京的保障房建設，負責南京江寧區上坊北側地塊，預計建設規模將達400萬(wàn)平方米。最近據萬(wàn)科執行副總裁肖莉向媒體透露，盡管該項目尚未完成談判，但萬(wàn)科已將保障房建設看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。

　　近日，中國建筑國際副主席兼行政總裁周勇也透露，目前中國建筑國際正與天津、重慶及成都等地方政府洽談項目，今年將投入超過(guò)26億元用于保障房項目建設。

　　“首先由于開(kāi)發(fā)保障房是政府大力倡導的，其次現在市場(chǎng)環(huán)境不好，保障房無(wú)需考慮銷(xiāo)售問(wèn)題，銷(xiāo)售速度快、周期短、資金回籠快，盡管利潤率有限，但能保證企業(yè)現金流的穩定，政府對開(kāi)發(fā)保障房還有一定的優(yōu)惠政策，資金杠桿率低�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　房企偏愛(ài)限價(jià)房

　　一時(shí)間，保障房建設成為房企爭奪的香餑餑。

　　但從利潤角度來(lái)看，商品房利潤一般在30%以上，保障房利潤一般只有3%-4%，商品房的利潤遠遠高于保障房。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓認為，目前房企加速進(jìn)軍保障房是新政所迫，不得已而為之。

　　事實(shí)上，目前大部分房企參與的保障房主要是限價(jià)房。

　　“開(kāi)發(fā)商們更愿意參與限價(jià)房建設�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)內人士對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(cháng)張維倫也表示，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)選擇路徑首選是商品房，其次是限價(jià)房，再次才是其他保障住房，這是利潤率決定的。限價(jià)房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品，比商品房利潤低但控制得好的話(huà)，產(chǎn)品利潤率也能達到10%-15%，像萬(wàn)科這種低利潤、資金快速周轉的規�；�大型房企會(huì )比較適合，因為萬(wàn)科近幾年年報體現的利潤率也在12%-14%左右。而其他保障性住房不僅利潤更低，自由度更低，而且也更難開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商是不會(huì )主動(dòng)進(jìn)入的。

　　當然，對于保障房可能偏低的利潤，有些開(kāi)發(fā)商似乎并不排斥。

　　上海復地董事長(cháng)范偉表示，設計好制度，然后以市場(chǎng)化方式來(lái)解決保障房問(wèn)題是最佳方式�！敖ㄔO是沒(méi)有問(wèn)題的，只要有辛苦費，總會(huì )有人做。但需要有市場(chǎng)激勵�！�

　　房企避風(fēng)港

　　地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結束了。

　　當前房地產(chǎn)調控政策效果初步顯現，但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看觀(guān)望氣息很濃。而在新政下，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋找新的突破口。有的轉戰商業(yè)地產(chǎn)，有的進(jìn)軍保障房建設，那么，在選擇新的出路時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)、保障房建設哪個(gè)更好一些？或者是否還有其他的出路呢？

　　“這要看開(kāi)發(fā)商的不同情況，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建設保障房的自有資金比例要求低，回報周期短，適合資金相對短缺的企業(yè)；開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果不僅僅是類(lèi)似SOHO模式的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，而是萬(wàn)達模式的持有經(jīng)營(yíng)的話(huà)，就需要相當大的資金儲備，以支持后期的運營(yíng)管理，盡管回報周期長(cháng)但能夠長(cháng)期產(chǎn)生利潤�！惫�毅說(shuō)。

　　當然，開(kāi)發(fā)商的出路還有很多。例如，萬(wàn)科對舊城改造項目情有獨鐘，是看到其所包含的商業(yè)配套的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)在此輪調控中波動(dòng)較小，逐漸為房企所青睞。上海復地則提出了“雙核驅動(dòng)”的概念，將業(yè)務(wù)主體擴大為兩塊。其一為原有的住宅開(kāi)發(fā)，另一個(gè)方向是投資。

　　此外，郭毅表示，現在一線(xiàn)城市土地競爭激烈，開(kāi)發(fā)商可以轉戰二三線(xiàn)城市，一方面地方政府招商引資會(huì )給出一些優(yōu)惠政策，另一方面，二三線(xiàn)城市土地成本低，居民改善居住條件的愿望也比較迫切，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利潤空間更為豐厚。(記者 武文靜)