近期，房租的爆發(fā)式上漲開(kāi)始成為“新國十條”出臺后房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門(mén)的話(huà)題。今年第二季度，熱點(diǎn)城市的商品房成交量大幅萎縮，但房?jì)r(jià)卻鮮有大規模松動(dòng)的跡象。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市的房租快速上漲，引發(fā)了市場(chǎng)對最近一輪房地產(chǎn)調控成效的擔憂(yōu)：房?jì)r(jià)沒(méi)有下降，房租卻快速上漲。

　　眾所周知，住房二級市場(chǎng)的出售與出租存在轉換關(guān)系。住房二級市場(chǎng)包括二手房出售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。對住房二級市場(chǎng)的供給方而言，出售或租賃均是其實(shí)現投資回報的手段之一。理性的住房二級市場(chǎng)供給者會(huì )比較出售和租賃的投資回報率，從而選擇最有利于自身的方式。

　　與此同時(shí)，購房需求和租賃需求也存在轉換關(guān)系。選擇租房還是買(mǎi)房，主要取決于個(gè)體的經(jīng)濟實(shí)力、住房交易價(jià)格和租賃價(jià)格等三方面比較關(guān)系。如果該個(gè)體的經(jīng)濟實(shí)力并不具備購買(mǎi)房子的能力，那么租房成為其惟一選擇。如果該個(gè)體經(jīng)濟實(shí)力足以購買(mǎi)房子，也能支付每期租金，那么理性的個(gè)體必然會(huì )在考慮兩種方式下，滿(mǎn)足居住需求所付出總資金的大小作出選擇。由此可見(jiàn)，房租與房?jì)r(jià)存在動(dòng)態(tài)的均衡關(guān)系。

　　“新國十條”出臺后，房屋交易難度都在增加，住房需求有向租賃市場(chǎng)轉移的態(tài)勢，且出租人自身也有提高房租的內在意愿。在房?jì)r(jià)僵持背景下，房租快速上漲則是對高房?jì)r(jià)的自然回歸。

　　因此，完善住房租賃市場(chǎng)，也是滿(mǎn)足人們住房需求的重要途徑之一，而對于這一點(diǎn)，我們或許可以借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗。

　　為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，德國政府特別重視租賃市場(chǎng)的法規建設和管理，這些法規重在保障租戶(hù)的合法權益。法規中對租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規明確禁止“二房東”現象，維護了德國住房租賃市場(chǎng)的良好秩序。德國自有住房率為42%，租賃住房率卻達到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于德政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價(jià)格一樣，德國政府對房租水平也進(jìn)行了嚴格限定，由市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì )、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類(lèi)型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過(guò)“合理房租”20%，就構成違法行為；超過(guò)50%就構成犯罪行為，如不及時(shí)更正，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。項銀濤 劉嘉偉