自今年4月樓市調控新政出現以來(lái)，一線(xiàn)城市受到嚴重影響，成交量大幅萎縮；而前期價(jià)格上漲比較平緩的二三線(xiàn)城市的成交情況則相對平穩，但價(jià)格漲幅無(wú)疑是得到了遏止。

　　根據國家統計局發(fā)布的數據顯示，6月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比下降低了1%，二手房的價(jià)格降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)快上漲勢頭得到明顯遏制，出現下降的趨勢。

　　房市的低迷除了新政調控的原因外，風(fēng)傳已久的房產(chǎn)稅也是讓購房者駐足不前的重要原因。近日，有消息顯示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。不過(guò)，全國范圍內推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始，但他并未透露具體試點(diǎn)城市。

　　至于2012年要試點(diǎn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)的影響如何，莊凌顧問(wèn)合伙人張映光表示，房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)而言并不是一個(gè)新問(wèn)題，它已在國家征收之列，只是目前它對居民住宅這一塊一直沒(méi)有征收而已，故而房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)不會(huì )有什么大的沖擊。

　　一位上市公司總經(jīng)理7月22日告訴《證券日報》記者，自己公司的房產(chǎn)稅一直在交，但由于不清楚將來(lái)房產(chǎn)稅征收的具體方案，難以判斷對商業(yè)地產(chǎn)和個(gè)人住宅的影響。

　　樓市短期不投長(cháng)期看好

　　來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)一線(xiàn)銷(xiāo)售人員的信息，也許能更真實(shí)的反映樓市動(dòng)向。

　　7月21日，在中莎廣場(chǎng)舉辦的主題為“商業(yè)地產(chǎn)形勢與展望”的論壇上，樂(lè )工場(chǎng)寫(xiě)字樓服務(wù)聯(lián)盟與百萬(wàn)銷(xiāo)售精英俱樂(lè )部共同發(fā)布了北京樓市銷(xiāo)售精英和投資者信心指數調研報告。該報告顯示，盡管超過(guò)半數的投資者仍對房地產(chǎn)投資有信心，但超過(guò)九成的投資者表示，3個(gè)月內沒(méi)有購置住宅物業(yè)的計劃。接近80%的投資者表示有投資商業(yè)地產(chǎn)的計劃，在通脹和人民幣升值的雙重壓力之下，選擇租售比高，泡沫小且政府支持的商業(yè)地產(chǎn)成為投資者新的選擇。

　　近期潘石屹的銀河SOHO和中莎廣場(chǎng)逆市飄紅，受到安全性資本的追捧也印證了這一現象。近一半投資者稱(chēng)，短期內，將不會(huì )再增加針對住宅房地產(chǎn)的投資。

　　另一方面，超過(guò)一半的銷(xiāo)售精英認為，今年下半年，房?jì)r(jià)會(huì )出現下降，但多數人認為，降幅不會(huì )超過(guò)20%。

　　百萬(wàn)銷(xiāo)售精英俱樂(lè )部秘書(shū)長(cháng)王柯表示，此次調研共匯集70位北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售精英，大部分銷(xiāo)售精英年傭金在100萬(wàn)元以上，即可代表兩億多元的銷(xiāo)售額，此次調研的銷(xiāo)售精英約可代表超過(guò)百億元的銷(xiāo)售額。最主要的是這些銷(xiāo)售精英接觸的基本是投資型大客戶(hù)，此次調研針對的大客戶(hù)一般單筆投資額均在1000萬(wàn)元以上。

　　樂(lè )工廠(chǎng)寫(xiě)字樓服務(wù)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)何金芯表示，樂(lè )工廠(chǎng)寫(xiě)字樓服務(wù)聯(lián)盟目前匯集了20多家代理機構，銷(xiāo)售人員有500多人，規模已超過(guò)任何一家寫(xiě)字樓代理行。樂(lè )工廠(chǎng)是知名代理機構理想陽(yáng)光發(fā)起的銷(xiāo)售聯(lián)盟組織，理想陽(yáng)光的主要代理銷(xiāo)售模式是總代理制，即可以聯(lián)合任何一家代理機構承接其作為總代理的項目銷(xiāo)售，這在國內還是惟一的。

　　“隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)加劇，代理銷(xiāo)售行業(yè)也在尋求資源整合。以往的報告多是偏向數據分析的，而數據的可信性不僅受到質(zhì)疑，而且只能反映市場(chǎng)當前的狀況，對預判市場(chǎng)下一步的走勢，提供不了幫助�！蓖蹩卤硎�。

　　北京樓市銷(xiāo)售精英和投資者信心指數的調研，主要是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)投資形勢的判斷。盡管，目前的投資信心偏向悲觀(guān)，但從長(cháng)期看，大多數投資型客戶(hù)仍在投資配置中，將房地產(chǎn)作為投資的重要選擇，其中，有超過(guò)半數的投資者計劃在一年內購置物業(yè)，僅有不到兩成的投資者表示，沒(méi)有購置物業(yè)的計劃。

　　商業(yè)地產(chǎn)成新投資方向

　　另一方面，在住宅市場(chǎng)受政策打壓降至冰點(diǎn)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)正成為投資者關(guān)注的新投資方向。

　　調研顯示，超過(guò)半數的投資者選擇寫(xiě)字樓和商鋪作為投資重點(diǎn)，超過(guò)7成的銷(xiāo)售精英認為，今年下半年北京商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售價(jià)格以及租金價(jià)格都會(huì )出現上漲。

　　剛剛成功收購緊鄰昆侖飯店的中莎廣場(chǎng)的高和投資，在完成收購不到3個(gè)月，即以較高的溢價(jià)，基本完成了中莎廣場(chǎng)的銷(xiāo)售。高和投資董事長(cháng)蘇鑫表示，在收購中莎廣場(chǎng)時(shí)，大多數代理銷(xiāo)售機構并不看好這個(gè)項目，因為，當時(shí)，正式樓市調控最為嚴厲的時(shí)候，但市場(chǎng)證明，商業(yè)地產(chǎn)反而迎來(lái)了機遇。采取總代理銷(xiāo)售模式的中莎廣場(chǎng)，更好的整合了行業(yè)資源，比很多位置更佳，但采取獨家代理的寫(xiě)字樓獲得了更好的銷(xiāo)售成績(jì)。

　　在基本完成中莎廣場(chǎng)的銷(xiāo)售后，高和投資還將負責中莎廣場(chǎng)的出租，蘇鑫將此稱(chēng)為“資本精裝修”，即令投資客戶(hù)獲得持續增值。

　　樂(lè )工廠(chǎng)同時(shí)發(fā)布的寫(xiě)字樓報告顯示，2010年1-6月份，北京寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)強勁復蘇，市場(chǎng)租賃交易量顯著(zhù)上升，租售價(jià)格水平持續上漲，整體空置率在數個(gè)新項目入市的情況下仍取得下降。其中寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體存量為1100萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓租售價(jià)格持續增長(cháng)，平均租金水平為180元/月/平方米(建筑面積報價(jià))，平均售價(jià)水平為27340元/平方米(建筑面積報價(jià))，空置率為17.6%。

　　無(wú)獨有偶的是，房地產(chǎn)服務(wù)機構仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度市場(chǎng)報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓及商鋪物業(yè)市場(chǎng)全面恢復，平均成交租金穩定增長(cháng)。

　　不過(guò)，接受本報采訪(fǎng)的數位人士皆謹慎地表示，由于房產(chǎn)稅的具體方案沒(méi)有出臺，難以預計其對住宅市場(chǎng)的影響。本報記者 白寶玉