李德水

　　我國住房制度改革十幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)獲得了蓬勃的發(fā)展。這對改善民生、拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。去年年底到今年一季度，部分城市出現了房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的現象，引起了社會(huì )的強烈反響。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，今年1月7日和4月17日國務(wù)院相繼發(fā)了兩個(gè)重要通知。這是完全必要和非常及時(shí)的，并已經(jīng)有效地遏制了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。但在市場(chǎng)上仍存在等待觀(guān)望心理，不少人對房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步發(fā)展趨勢看不太清楚。我認為，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展必須解決幾個(gè)認識上的問(wèn)題。

　　一、“住有所居”還是“居者有其屋”？

　　黨的十七大提出“住有所居”，意即要讓每個(gè)人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是說(shuō)并非強調每個(gè)人都要擁有自己所有權的住房。美國1974年8月制定的《住宅與社區發(fā)展法案》，提出在社區多蓋房子賣(mài)給低收入的人，當時(shí)美國擁有所有權住房的居民只占63.3%。從2001年以后大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，直至這場(chǎng)金融危機爆發(fā)之前，這一比率才提高到 68%。提高這4.7個(gè)百分點(diǎn)付出了極其沉重的代價(jià)。盡管美國產(chǎn)生這場(chǎng)百年一遇的金融危機原因非常復雜，但畢竟是由次級房貸泡沫破滅引發(fā)的。我國當前人均 GDP只有美國的1/14，要實(shí)現“居者有其屋”、人人都要擁有所有權的住房實(shí)在是為時(shí)尚早。

　　二、用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？

　　解決我國居民住房問(wèn)題究竟該走什么路子，是用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？

　　在住房制度改革之前，城市居民從普通老百姓到高級干部都不買(mǎi)房，是實(shí)行計劃經(jīng)濟的公房配給制度，即廉價(jià)的公租制度。房改以后，除了極少量廉租房以外(目前，保障性住房的投資額只占整個(gè)房地產(chǎn)投資的約3%)，幾乎都實(shí)行了商品房制度，基本上是通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)商品房來(lái)解決新的住房需求。但實(shí)踐似乎已經(jīng)證明，完全依靠市場(chǎng)調節的商品房制度難以解決實(shí)際需求，因為有相當一部分中低收入群體、年輕人是買(mǎi)不起商品房的，住房公積金需要積攢許多年后才能派上一點(diǎn)用場(chǎng)。所以，先住公租房對相當一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個(gè)過(guò)渡階段，實(shí)行商品房和公租房?jì)煞N制度共存，用“兩條腿”走路是必然的選擇。

　　今年6月國務(wù)院召開(kāi)了公共租賃住房工作會(huì )議，全面部署了加快發(fā)展公共租賃住房的工作，有著(zhù)十分重大的意義。這是對我國住房制度的重要補充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等既不符合廉租房或經(jīng)濟適用房保障條件，又缺乏通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)住房的能力，被稱(chēng)為“夾心層”。他們居住條件普遍較差，是最需要社會(huì )關(guān)注的群體。發(fā)展公共租賃住房就可以為他們提供有力的保障。將來(lái)永遠都會(huì )有新的“夾心層”群體不斷出現，實(shí)行商品房和公租房?jì)煞N制度共存是長(cháng)期的方向；先住公租房，條件成熟后再買(mǎi)商品房，分兩步走也是這部分居民解決住房問(wèn)題的正常規律。

　　三、房?jì)r(jià)只會(huì )上升不會(huì )下降嗎？

　　去年底和今年初社會(huì )上流傳著(zhù)這樣一種觀(guān)點(diǎn)，中國的房?jì)r(jià)在今后相當長(cháng)時(shí)間內只會(huì )上升不會(huì )下降，其理由是我國居民對住房需求的潛力很大，而用于房地產(chǎn)建設的土地減少是剛性的。但市場(chǎng)經(jīng)濟的基本規律告訴我們，某種商品的價(jià)格遠遠高過(guò)它的實(shí)際價(jià)值就會(huì )形成泡沫，而泡沫總是會(huì )破滅的，吹得越大破滅時(shí)損失就越慘重。英國《金融時(shí)報》有篇文章指出，在這場(chǎng)金融危機中，令銀行遭受重創(chuàng )的是一場(chǎng)押注于美國住宅與地產(chǎn)價(jià)格只漲不落的豪賭，監管機構、銀行家和國會(huì )都曾自欺欺人地認為，地產(chǎn)價(jià)格只會(huì )越來(lái)越高。每個(gè)人都有權居有其所，即使他們信用很差或毫無(wú)信用——這就是美國夢(mèng)的版本之一。美國的教訓難道還不值得我們深思和警醒嗎？

　　四、發(fā)展房地產(chǎn)是單純?yōu)榱送顿Y還是以真正居住消費為主？

　　這個(gè)問(wèn)題關(guān)系到我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題是社會(huì )問(wèn)題，不是經(jīng)濟問(wèn)題，甚至是一個(gè)要建設什么樣的社會(huì )的問(wèn)題。發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本目的是解決廣大居民的居住問(wèn)題，而不應該推行把房地產(chǎn)作為投資品為主的發(fā)展模式。如果投資者買(mǎi)了許多套房子卻閑置著(zhù)，而大量真正需要解決自住房的群體因房?jì)r(jià)過(guò)高又買(mǎi)不起，那么，這種被扭曲了的市場(chǎng)顯然是不健康的，這種發(fā)展方式也是不可持續的，必將成為引發(fā)諸多社會(huì )矛盾的根源。但同時(shí)也不能完全排斥投資行為，如果沒(méi)有投資行為也就沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)可言了，關(guān)鍵是要把握好度。在這方面要實(shí)行制度化，甚至要有相應的法律保障。

　　五、對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控會(huì )不會(huì )半途而廢？

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》和《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，從標題上就鮮明地指出，首先是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，并針對當時(shí)部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的突出問(wèn)題，采取相應的調控措施。這兩個(gè)文件都強調加強保障性住房和普通商品房的有效供給，合理引導住房消費，抑制不合理的住房需求，這是完全正確的，根本不存在要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的意思。日本、美國這樣工業(yè)化高度發(fā)達的國家，都在房地產(chǎn)問(wèn)題上栽了大跟頭，有過(guò)慘痛的教訓。我們中國決不可以重犯這樣的錯誤。

　　目前市場(chǎng)上存在某種等待觀(guān)望的心理，時(shí)而還出現一些要改變通知精神的傳聞，寄望出現強勁反彈，等待時(shí)機猛炒一把，并直接影響股市的波動(dòng)。這種想法很不現實(shí)，此類(lèi)傳聞毫無(wú)根據。如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭不能得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫任其膨脹下去，一旦破滅必然對我國經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )穩定造成巨大的破壞。這涉及全中國人民的根本利益；如果中國經(jīng)濟出了問(wèn)題對世界經(jīng)濟的影響也不可低估，這就是大局。所以，必須堅持正確的調控方向不動(dòng)搖，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策決不能半途而廢。如果說(shuō)以后會(huì )有什么改變，那只會(huì )是政策更加完善，調控更加有效。

　　盡管要完全理順各個(gè)方面的利益關(guān)系尚需一些時(shí)日，是一個(gè)艱難的過(guò)程，但并不存在什么高深莫測的理論，只要下決心認真去做就沒(méi)有辦不好的事情。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制改革的各項政策設計(包括房產(chǎn)稅)，其根本出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿必然是保護最廣大人民的切身利益，并帶來(lái)更多福祉，而決不會(huì )是給大家普遍增加負擔。對此，要有一個(gè)客觀(guān)的分析，對絕大多數居民而言是完全不用擔心的。

　　市場(chǎng)上還有一種誤解是，期待著(zhù)政府把房?jì)r(jià)大幅度降下來(lái)。這種想法也是有偏頗的。4月17日的通知明確指出是要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控主要是從宏觀(guān)上把握大局，從政策上加以引導，政府從來(lái)沒(méi)有對房地產(chǎn)市場(chǎng)具體定價(jià)的職能。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)方方面面的主體都要從當前的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境和現實(shí)的市場(chǎng)情況出發(fā)，深刻領(lǐng)會(huì )國務(wù)院兩個(gè)通知的精神，增強理性化的思維，減少盲目性，共同努力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。