今年上半年的房市，如同一位“高燒”病人，喝下“房市新政”這一劑猛藥后開(kāi)始出現降溫。從已經(jīng)公布的上半年我國房地產(chǎn)運行情況來(lái)看，房?jì)r(jià)漲幅持續下降，成交量的萎縮以及“國房景氣”的連續回落，都表明自4月份以來(lái)的新一輪房市宏觀(guān)調控政策已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)重大影響�！岸糁品�?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”的宏觀(guān)房市調控目標已經(jīng)基本實(shí)現。

　　在當前房市仍處在供需雙方“角力”的敏感時(shí)期，房市今后的走勢如何？房?jì)r(jià)又會(huì )出現何種變化？

　　從“量?jì)r(jià)齊升”到“成交量下滑”

　　房市新政效果顯現

　　“以4月17日國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》為‘分水嶺’，今年上半年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了‘冰火兩重天’：‘新政’之前，市場(chǎng)持續火爆，‘量?jì)r(jià)齊升’；‘新政’實(shí)施之后，市場(chǎng)迅速降溫，行業(yè)景氣度明顯回落�！敝袊�銀行戰略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤告訴記者。

　　今年前3個(gè)月，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續了去年的“火熱”局面，不僅房?jì)r(jià)不斷上漲，而且房屋成交量也在上升，在一些一線(xiàn)城市，二手房市場(chǎng)賣(mài)方“坐地漲價(jià)”現象屢見(jiàn)不鮮。在土地市場(chǎng)，同樣是“熱火朝天”。

　　為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，今年以來(lái)，國家陸續出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，從回收流動(dòng)性到提高信貸門(mén)檻，從建立地方政府問(wèn)責機制到限制非本地居民購房，從改革土地拍賣(mài)制度再到限制非主業(yè)大型央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)等。隨后地方政府也相繼出臺相關(guān)細則，進(jìn)一步細化房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策。

　　在一系列調控政策的作用下，4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現成交量下滑的局面，隨后房?jì)r(jià)雖然仍在上漲，但是漲幅不斷回落，部分城市房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)。周景彤告訴記者：“在新政作用下，房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的勢頭得到初步遏制�！彼�還說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源漲幅回落，顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金已經(jīng)受到‘銀根’緊縮政策的影響�！钡�是，人們也要看到，房地產(chǎn)投資增速依然較快。

　　房市進(jìn)入“僵持階段”

　　價(jià)格大幅下降可能性不大

　　雖然當前房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，但是房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決，雖然國家加大了對保障性住房建設力度，但是房市供需不平衡的矛盾依然沒(méi)有緩解。

　　周景彤認為，影響房地產(chǎn)短期波動(dòng)的因素很多，但最主要的因素有兩個(gè)，一個(gè)是宏觀(guān)經(jīng)濟走勢，另一個(gè)是宏觀(guān)調控政策。隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)高位回落，隨著(zhù)房地產(chǎn)新政的實(shí)施和不斷完善，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能進(jìn)入“量?jì)r(jià)齊跌”的調整期�？紤]到政策時(shí)滯和歷史經(jīng)驗，房?jì)r(jià)明顯下跌最有可能出現在今年7、8月份以后，房?jì)r(jià)跌幅在15%至30%之間，銷(xiāo)售量跌幅在30%左右。

　　國家統計局公布的上半年經(jīng)濟數據顯示，我國經(jīng)濟繼續保持良好的發(fā)展勢頭，但是專(zhuān)家們大多預計下半年經(jīng)濟增速會(huì )有所回落。當前工業(yè)增速和投資增速都已經(jīng)出現回落。從國際經(jīng)濟形勢來(lái)看，歐洲主權債務(wù)危機的持續，使得今年下半年世界經(jīng)濟形勢仍然復雜。經(jīng)濟形勢不明朗、不樂(lè )觀(guān)，使開(kāi)發(fā)商和購房者的預期發(fā)生改變，他們的投資和購買(mǎi)行為更趨謹慎。

　　從發(fā)展周期來(lái)看，周景彤指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著(zhù)調整的空間和客觀(guān)要求。即使不再出臺新的調控政策，只要將目前政策執行到位，房?jì)r(jià)下跌也是大概率事件。如果信貸投放規模保持不變、其他調控政策執行到位，那么8月份以后房?jì)r(jià)必然出現下跌，此前漲幅過(guò)快的核心城市下跌幅度將更大。

　　此外，我們也要看到，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然保持快速增長(cháng)的態(tài)勢，遠高于固定資產(chǎn)投資增速。那么，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢如何？交通銀行金融研究中心高級宏觀(guān)分析師唐建偉預計，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響不會(huì )超過(guò)2007年~2009年那一輪。原因有兩個(gè)：一是兩次政策出臺的背景不一樣。二是保障性住房建設力度加大將對未來(lái)房地產(chǎn)投資形成一定程度支撐。即使商品房建設投資因房地產(chǎn)調控政策而有所下降，但保障房建設將對整個(gè)房地產(chǎn)投資形成較好的支撐，使其不會(huì )大幅下降。預計2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為20%左右。

　　周景彤認為，基數因素將使今年下半年房地產(chǎn)投資增速放慢。預計全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為22%左右，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)16%左右。

　　政策取向 房市走勢的風(fēng)向標

　　當前對于未來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的取向，備受市場(chǎng)關(guān)注。周景彤認為，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)調控政策應保持方向不搖擺，力度不放松。進(jìn)一步增加保障性住房有效供給，降低保障性住房?jì)r(jià)格；加快推出物業(yè)稅政策，建立健全抑制投資投機性需求的長(cháng)效機制；注重政策的連續性與穩定性，使前期出臺的政策長(cháng)期化；建立房地產(chǎn)信貸二級市場(chǎng)，以防范可能出現的金融系統性風(fēng)險。

　　從當前的房地產(chǎn)調控政策來(lái)看，重在抑制不合理需求，周景彤建議將這些政策在不斷完善的基礎上長(cháng)期化。我國建設用地的稀缺以及住房需求的龐大，決定了我國應長(cháng)期堅決遏制投機性需求，回歸住房的消費品屬性。如果僅僅將這些措施作為短期性、臨時(shí)性措施，市場(chǎng)的“躲貓貓”效應難免再次出現，房?jì)r(jià)非理性飚升難免重新上演。此外也要重視完善信息對接機制，使差別化信貸政策執行到位。作者： 龐東梅