樓市新政出臺百日有余，成交量持續走低，購房者觀(guān)望情緒持續增壓。如此情形下，開(kāi)發(fā)商達成微妙共識，8月將是今年樓市全年走向的“試水期”。相關(guān)統計顯示，8月本市共有34個(gè)住宅項目有較大動(dòng)作，其中32個(gè)項目預計開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)項目開(kāi)放售樓處，計劃開(kāi)盤(pán)數量較7月增長(cháng)14%。市內六區新盤(pán)中，已定價(jià)項目寥寥無(wú)幾，2/3價(jià)格待定。環(huán)城四區和其他地區開(kāi)盤(pán)數量增幅顯著(zhù)。

　　特點(diǎn)1：環(huán)城四區增量明顯

　　據搜房網(wǎng)數據監控中心統計，8月預計開(kāi)盤(pán)的32個(gè)項目中，環(huán)城四區13個(gè)，其他地區9個(gè)，分別比7月份增加4個(gè)和1個(gè)。分區域來(lái)看，武清區、津南區和西青區成為8月新開(kāi)樓盤(pán)最集中的三個(gè)區域。針對不同層次的購房者，三大區域開(kāi)盤(pán)項目推出的產(chǎn)品包含高層、洋房和別墅，涵蓋的購房者層次較廣。

　　對此現象，縱橫地產(chǎn)總經(jīng)理張良表示，“國十條”“津十條”顯效后，投資客以及大多數改善型需求購房者被明顯抑制了，市區、濱海新區等高價(jià)區域的高端樓盤(pán)銷(xiāo)售受到影響。雖然部分剛性需求購房者也陷入觀(guān)望，但這部分購房群體需求量巨大，目前出手購房的人大多是這部分購房者�！笆袇^及濱海新區的高價(jià)樓盤(pán)已脫離了剛性需求的承受范圍，這些購房者不得不到環(huán)城四區及其他地區購房。在投資客退市的大背景下，新開(kāi)樓盤(pán)遠離市中心體現出市場(chǎng)的真實(shí)走勢�！睆埩颊f(shuō)。

　　特點(diǎn)2：迎合大眾買(mǎi)漲心理

　　6月初，南開(kāi)區某樓盤(pán)以均價(jià)15000元/平方米入市，單價(jià)比周邊在售項目低了幾千元，吸引了眾多購房者前來(lái)購買(mǎi)，首批房源幾天內便被搶購一空。8月或9月，該項目將再次推出一批房源。據銷(xiāo)售人員介紹，均價(jià)可能會(huì )達到近20000元/平方米�！皬氖着�房源推出的情況看，還是得到購房人認可的。第二批價(jià)格上調是根據市場(chǎng)情況而定的，也是在計劃中的�！�

　　采訪(fǎng)中發(fā)現，該項目情況并不是個(gè)案，近期開(kāi)盤(pán)提價(jià)的新盤(pán)項目為數不少。統計顯示，8月全市預計開(kāi)盤(pán)均價(jià)9436元/平方米，較7月增長(cháng)1014元。天津理工大學(xué)管理學(xué)院教授潘永明表示，新政出臺導致一些樓盤(pán)開(kāi)出了試探性的低價(jià)格，目前看來(lái)的確產(chǎn)生了一定效果�！斑@些樓盤(pán)都是首次開(kāi)盤(pán)，較低的價(jià)格吸引了購房者，取得了不錯的銷(xiāo)售成績(jì)。資金回籠壓力逐步減輕，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始抬高房?jì)r(jià)，也是正�，F象�！�

　　“大部分購房人都存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理�！睆埩紕t表示，開(kāi)發(fā)商慢慢提價(jià)也是一種營(yíng)銷(xiāo)策略。不過(guò)，目前樓市行情向下的趨勢依舊沒(méi)有改變，開(kāi)發(fā)商定價(jià)還是應該理性一些。

　　特點(diǎn)3：市區定價(jià)“打啞謎”

　　記者注意到，很多項目預計8月開(kāi)盤(pán)，但均價(jià)依然待定，市區項目尤為明顯。統計顯示，8月市內六區共有7個(gè)項目預計開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)項目開(kāi)放售樓處。其中僅有3個(gè)項目報出了預估均價(jià)，2/3項目開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍待定。

　　張良分析，純新盤(pán)價(jià)格難定主要是因為首次開(kāi)盤(pán)對項目后期銷(xiāo)售意義重大，定價(jià)過(guò)高影響品牌形象，為后期推盤(pán)造成阻礙；定價(jià)過(guò)低，雖然會(huì )實(shí)現短期熱銷(xiāo)，但難以判斷后期加推房源的價(jià)格。而老項目后期不愿意太早公布價(jià)格，是怕成為同區域競爭項目的“眾矢之的”。

　　“市區項目與其他地區項目不同，一套房子差不多上百萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售每套房子都得絞盡腦汁�！焙颖眳^某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，現在市場(chǎng)觀(guān)望情緒太濃，誰(shuí)也不敢輕易出手，都在看周邊同類(lèi)項目如何定價(jià)。尤其是純新盤(pán)項目，價(jià)格定低了，收不回成本；定高了，成交量上不去，尤其害怕被同區域樓盤(pán)“截和”�！叭绻�自己先定價(jià)，只要周邊樓盤(pán)稍后降價(jià)，就會(huì )抽走很多潛在客戶(hù)�！� （姚華）