“過(guò)去十年里，房地產(chǎn)成為中國老百姓最穩定、收益最豐厚的投資品。但從下月開(kāi)始，投資樓市就有可能被套，因為史上最強樓市政策調控已展開(kāi)，有可能帶來(lái)樓市長(cháng)達十年的調整�！�24日，申萬(wàn)巴黎上海理財中心執行總經(jīng)理申浩波在工行舉行的“科學(xué)理財、投資未來(lái)”的投資報告會(huì )上，發(fā)布該基金公司最新的房地產(chǎn)行業(yè)研究報告。

　　去年房?jì)r(jià)瘋狂上漲

　　是樓市見(jiàn)頂的信號

　　去年至今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一輪暴漲行情。調查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動(dòng)樓市上漲。

　　據了解，金融危機后，因為受出口和勞動(dòng)力成本上升影響，沿海一些民營(yíng)企業(yè)紛紛選擇倒閉，企業(yè)主將資金從實(shí)體經(jīng)濟里撤出，買(mǎi)樓置業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房?jì)r(jià)上漲，出現“搶”房心態(tài)，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量偏少，房子便更是奇貨可居了。

　　“這輪暴漲行情，像股市登上6000點(diǎn)一樣，是最后的瘋狂，也是樓市見(jiàn)頂的信號�！睋�申浩波介紹，今年4月和6月，國務(wù)院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國十條”——《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》和“二套房的認定標準”，這都使房產(chǎn)投資大軍敏感地從樓市里撤出。

　　“買(mǎi)房人向來(lái)都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，于是便出現了現在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數據來(lái)看，本月成交量將出現地量，隨后8月便會(huì )出現地價(jià)，樓市拐點(diǎn)也將來(lái)臨�！鄙旰撇ㄕf(shuō)道。

　　融資渠道被掐斷

　　開(kāi)發(fā)商已撐不了多久

　　雖說(shuō)房地產(chǎn)調控政策頻出，但一手房市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商們仍在堅挺著(zhù)，似乎死也不降價(jià)。到底開(kāi)發(fā)商能撐多久呢？

　　申浩波的團隊調查過(guò)多家銀行發(fā)現，房地產(chǎn)的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監會(huì )卡住，毫無(wú)可能。其二，銀行信貸，現在銀行發(fā)放門(mén)檻極高，基本不放。其三，房地產(chǎn)信托，現已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開(kāi)發(fā)商巨大的資金需求。

　　“今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)基本已很難從銀行貸到錢(qián)，完全靠以往的信貸和發(fā)放的房地產(chǎn)信托來(lái)支撐�，F在，這些資金已基本消化，開(kāi)發(fā)商也已撐不了多久。讓開(kāi)發(fā)商更害怕的是房產(chǎn)稅的開(kāi)征，因此，盡快把房子賣(mài)掉是現階段大多數開(kāi)發(fā)商的想法�！�

　　加息預期漸近

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售漸慘

　　“國外的經(jīng)驗表明，一旦進(jìn)入加息周期，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售將直接開(kāi)始向下�！睋�申浩波介紹，在經(jīng)濟向好、通脹初期，資金會(huì )涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)市場(chǎng)繁榮。貨幣政策緊縮時(shí)期，升息周期前地產(chǎn)跑贏(yíng)市場(chǎng)，升息后跑輸市場(chǎng)；貨幣政策寬松時(shí)期，升息前跑輸市場(chǎng)，升息后跑贏(yíng)市場(chǎng)。

　　“從目前的經(jīng)濟指標看，目前處于緊縮貨幣政策時(shí)期，通脹是預期發(fā)生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產(chǎn)跑贏(yíng)市場(chǎng)的概率較小，跑平為大概率事件�！鄙旰撇ㄕf(shuō)道。

　　申萬(wàn)巴黎的研究認為，不論是從信貸、市場(chǎng)需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)將結束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長(cháng)達十年的調整期。

　　申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調整期里，很多城市的房?jì)r(jià)下跌幅度高達50%。此輪由于經(jīng)濟發(fā)展較好、再加上城市化進(jìn)程等因素，房?jì)r(jià)下調的幅度不會(huì )太大，但時(shí)間會(huì )比上輪來(lái)得久一些，房?jì)r(jià)調整5到10年，極有可能。記者 王丹妮 通訊員 王媛