“2006年4月，哈爾濱市政府出臺了《哈爾濱市2006年主要街道既有建筑平改坡綜合改造工作實(shí)施方案》。該政策意在解決市區內老式居民樓因缺乏資金年久失修的問(wèn)題，與此同時(shí)卻也衍生出了加層式的平改坡工程�！�

　　核心提示

　　生活報21日的報道《哈市今年首次強拆加層房》刊發(fā)后，市民頗為關(guān)注，紛紛來(lái)電反映自家居民樓存在的加層問(wèn)題。記者匯總50多條熱線(xiàn)信息后發(fā)現，其中有一半加層房位于熱點(diǎn)學(xué)區房區域內。采訪(fǎng)中記者了解到，近年來(lái)，哈市一些樓房的樓頂頻頻出現加層房，資金少規模小的開(kāi)發(fā)商是建加層房的“主力軍”。因利潤空間巨大，這些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)盯上了學(xué)區內老樓加層這塊肥肉。

　　比正常樓房?jì)r(jià)更便宜

　　學(xué)區加層房銷(xiāo)售緊俏

　　家住哈市南崗區和平二道街19號的居民劉迎春告訴記者，生活報報道被拆除的加層房就在他家斜對面不遠處，他所在的這棟居民樓，與周邊的5棟居民樓都在原來(lái)7層的基礎上加蓋了1層，而且已經(jīng)全部售出，“在這附近，你很難能找到平頂樓房了，大部分老樓都加層了�！眲⒂�春認為，這里之所以幾乎樓樓都加層，與文化中學(xué)和125中學(xué)在附近有很大關(guān)系。

　　23日上午，記者在哈市道里區兆麟小學(xué)附近的公園街、柳樹(shù)街旁看到，這里的居民樓大部分是上個(gè)世紀八九十年代建成的，原本平平的屋頂如今都變成了尖房頂，且“個(gè)頭”也長(cháng)了。據在這里住了20多年的邵大爺介紹，這一片的居民樓是從2008年5月開(kāi)始改造的。當時(shí)開(kāi)發(fā)商表示，這是政府實(shí)施的平改坡工程，是為了解決居民樓頂層漏雨的問(wèn)題。但改造后卻多了一層樓，并對外銷(xiāo)售。住在一居民樓頂層的張女士對記者說(shuō)：“為了6歲孩子的上學(xué)問(wèn)題，我們舉家從阿城搬到了道里，但一直都沒(méi)有找到合適的房子。要么太貴，要么太小。雖說(shuō)這個(gè)房子是加層房，沒(méi)有房產(chǎn)證，但每平方米才賣(mài)3600元，等孩子上初中后再賣(mài)掉也合適�！�

　　記者搜集市民來(lái)電反映加層房的50多條信息后發(fā)現，加層房多集中在南崗區、道里區、香坊區繁華區域，如南崗區的花園街、國民街、吉林街、阿什河街、和興路、苗圃街、漢廣街等街路和道里區的安心街、通達街、公園街、森林街等街路，且部分路段毗鄰鐵嶺小學(xué)、花園小學(xué)、哈師大附中、哈師大附小、兆麟小學(xué)等名校。對此，哈市一房產(chǎn)中介公司的王姓店長(cháng)表示，目前學(xué)區房的房?jì)r(jià)已由年初的每平方米1.2萬(wàn)元漲到了2.3萬(wàn)元，高房?jì)r(jià)的背后是“名校效應”。4月，他賣(mài)出去了2套分別位于吉林街和花園街上的加層閣樓，其中一套使用面積為42平方米，售價(jià)42萬(wàn)，而一套使用面積為38平方米的正常樓房售價(jià)則高達72萬(wàn)，“因為相對正常樓房便宜很多，又在名校旁邊，現在加層閣樓銷(xiāo)售也很緊俏”。

　　老樓上加層 開(kāi)發(fā)商有得賺物業(yè)有得省

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，一些開(kāi)發(fā)商和施工單位為了追求利益最大化，在“平改坡”的同時(shí)在樓頂接層，以閣樓的價(jià)格對外銷(xiāo)售，使政府的惠民工程走了樣兒。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責生產(chǎn)的經(jīng)理表示，大房地產(chǎn)商不會(huì )把精力浪費在這種小工程上，而且也不能創(chuàng )造很多利潤，只有像他們這樣資金少規模小的公司才會(huì )在意這三五十萬(wàn)元的賣(mài)房利潤。

　　4年前，哈市實(shí)施了平改坡工程。在一些平頂的老樓上安裝彩鋼板，以達到美化環(huán)境、防雨和節能保溫的目的。據哈市既有建筑節能綜合改造領(lǐng)導小組辦公室(節能辦)工作人員介紹，既有建筑單層式平改坡主要是政府財政出資，直接將原多層住宅平屋頂改建成坡屋頂。此項工程需要政府巨大的財力支持，如果全市既有建筑全部進(jìn)行改造，至少需要政府投入數百億資金。哈市借鑒外地經(jīng)驗，采用加層式平改坡的方式，由開(kāi)發(fā)商來(lái)做，在原多層住宅平屋頂增加一層后再做坡屋頂。這樣一來(lái)不僅可以增加住房面積，還能解決中低收入市民住房困難的問(wèn)題。因此，哈市對加層式平改坡采取了市場(chǎng)化運作方式，公開(kāi)招標，收取中標價(jià)款。

　　一位建筑業(yè)界的有關(guān)人士說(shuō)，目前哈市加層房已不鮮見(jiàn)，雖然沒(méi)有官方統計數字，但那些“優(yōu)先”建設的“學(xué)區加層房”卻已形成了不小的市場(chǎng)。由于去年房?jì)r(jià)上浮很大，加層房售價(jià)又相對較低，因此銷(xiāo)售十分緊俏。據介紹，加層房的成本造價(jià)約每平方米1200元。記者以執法部門(mén)拆除的和平二道街98號樓頂的560平方米加層房為例，刨除建房成本，再比照哈爾濱市商品房住宅(四個(gè)主城區)均價(jià)(以5000元/平方米為基準)，這些小開(kāi)發(fā)商的利潤空間就是由學(xué)區加層房巨大的升值潛力決定的。

　　一般來(lái)說(shuō)，建房成本由以下幾部分組成，即：樓面地價(jià)成本；建筑商建造房屋的建安費(建材費、人工費等)；配套建設費(勘察設計、前期工程費和住宅小區基礎設施費)；開(kāi)發(fā)商運營(yíng)成本費(管理費用、銷(xiāo)售費用、廣告、貸款利息等)。然而，接一層加層房卻能省去其中的很多支出，所以一些小房地產(chǎn)商把目光盯上了成本相對低廉的接樓施工上。

　　據哈南住宅小區物業(yè)工作人員介紹，如果對老房子進(jìn)行加層平改坡，加層后開(kāi)發(fā)商就要承擔樓房節能改造、外立面裝飾整修、小區庭院修復等工程的支出，物業(yè)公司每年上房修屋頂防漏雨所需的五六萬(wàn)元開(kāi)銷(xiāo)自然也就省下了。(記者 蘆偉坤)