近日，北京市公布實(shí)施《北京市公共租賃住房建設技術(shù)導則(試行)》，表明北京公租房建設邁出實(shí)質(zhì)步伐。除了北京外，上海、重慶、天津、廣州等城市的“民生住房藍圖”中，都相繼明確了規�？捎^(guān)的公共租賃住房建設計劃。今年全國37萬(wàn)套公租房的興建任務(wù)已下達。種種跡象表明，經(jīng)過(guò)商品房?jì)r(jià)暴漲和調控的洗禮，“大力建設公租房”已從口號落實(shí)到行動(dòng)，一場(chǎng)規模龐大的建設熱潮正在襲來(lái)。

　　不過(guò)，業(yè)內專(zhuān)家指出，旨在解決“夾心層”過(guò)渡性住房問(wèn)題的公租房建設，不能“一窩蜂”地大干快干，有限的財政資金和開(kāi)發(fā)投資應向新移民集中的城市傾斜；其次，公租房的建設資金應當多元化，在民生的基礎上保證一定的投資回報；更重要的是，在“名目”眾多的保障房體系中，公租房如何公正、有效地解決“夾心”人群的住房問(wèn)題，防止其重蹈經(jīng)適房的覆轍，將考驗地方政府的智慧。

　　“夾心層”的新期盼

　　今年7月，老家在河南商丘的馬明磊剛從北京一所文科大學(xué)畢業(yè)，進(jìn)入一家雜志社工作。擁有北京戶(hù)口的他最近仔細研究了新出臺的公租房條例�！拔椰F在月薪3000多，租房住得花掉1000。近幾年內在北京買(mǎi)房基本沒(méi)有可能。以我的條件，申請經(jīng)濟適用房也很難，所以，打算看看公租房�！�

　　在以往的保障房體系中，經(jīng)濟適用房、廉租房和限價(jià)房等品種基本面向本地的中低收入居民，像馬明磊這樣的城市新移民則被排除在外。而隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，處于“夾心層”地位的城市新移民規模日益龐大；其中，包括大學(xué)畢業(yè)后在當地就業(yè)并逐步融入城市的外鄉人，也包括未獲當地戶(hù)口的外來(lái)務(wù)工人員。這一群體的階段性住房支付能力不足，矛盾日益顯現。

　　根據住房和城鄉建設部的意見(jiàn)，凡年滿(mǎn)18周歲，有穩定就業(yè)和收入來(lái)源，具有租金支付能力，本市無(wú)住房或住房面積低于城市住房保障標準的，都可以申請公租房，不受戶(hù)籍限制。

　　住建部副部長(cháng)齊驥日前公開(kāi)表示，夾心層的住房問(wèn)題將主要通過(guò)公租房來(lái)解決�！皧A心層群體的住房問(wèn)題是階段性的，隨著(zhù)收入增長(cháng)，這部分人群將具備通過(guò)市場(chǎng)解決住房的支付能力，公共租賃房租金水平比較適度，租賃關(guān)系相對穩定，符合他們在一定階段內租賃住房的實(shí)際需求�！� 齊驥坦言。

　　近期，各地公租房建設規劃陸續出爐。其中，重慶在未來(lái)三年內將建設3000萬(wàn)平方米公租房，目前，該市公租房已開(kāi)工750萬(wàn)平方米。在北京，目前有10余個(gè)公租房項目正在建設，可提供房源逾8000套。2010年，北京將新建50萬(wàn)平方米的公租房。廣州計劃今年推出3000套公租房，同時(shí)還將考慮建設外來(lái)工公寓、安置房等。

　　與主要城市目前的“夾心層”人口規模相比，上述公租房建設計劃依然顯得“杯水車(chē)薪”。以北京為例，該市有著(zhù)近510萬(wàn)外來(lái)常住人口，“夾心層”人群數以百萬(wàn)計；每年，北京新畢業(yè)大學(xué)生便超過(guò)20萬(wàn)人。

　　中國社科院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞指出，北京萬(wàn)余套公租房遠遠不能滿(mǎn)足外來(lái)中低收入群體的居住訴求，而廣州、上海等一線(xiàn)城市也面臨著(zhù)同樣的尷尬。公租房同樣面臨供不應求的局面，在“街道登記輪候申請”的背景下，如何公正、公平地遴選住房群體，防止新的權力尋租，依然是老百姓聚焦的重點(diǎn)。

　　“公”屋吸引民資難題待解

　　“在香港、美國，公租房都由政府主導，公益性機構負責運營(yíng)，民營(yíng)資本基本不愿意參與。但在內地，地方政府的財政資金有限，需多元化融資籌建公租房。不過(guò)，如何引入社會(huì )資本參與其中，并保證其收益率，這是一個(gè)大難題�！� 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出。

　　前不久，住建部表態(tài)鼓勵開(kāi)發(fā)商參與公租房建設。下一步將著(zhù)力建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運行機制。鼓勵各地發(fā)展由企業(yè)投資和持有公共租賃住房產(chǎn)權，負責公共租賃住房建設、租賃和維修等日常工作。

　　“這種企業(yè)可以由社會(huì )機構出資設立，也可由社會(huì )機構和政府共同出資組建�！饼R驥表示，在資金方面，除了中央和地方財政的支持外，鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長(cháng)期貸款，拓展公租房融資渠道。

　　“從目前的方案看，公租房的建設主體依然不明確。有開(kāi)發(fā)商表達了參與意愿，但真正打算介入的房企肯定不多；現在，租金水平、產(chǎn)權歸屬都還沒(méi)有確定，開(kāi)發(fā)商顯然不會(huì )做賠本買(mǎi)賣(mài)�！币晃粯I(yè)內人士分析。

　　以公租房計劃建設規模最大的重慶為例，公租房的預計造價(jià)為每平方米2500元，3000萬(wàn)平方米建設規模預計總投入約750億元，每年約250億元。一般而言，財政資金至少達到公租房建設總投入的20%，這意味著(zhù)，重慶每年對公租房的財政投入至少達到50億元。這對地方財政的負擔顯然很重。

　　“開(kāi)發(fā)商建設公租房并為持有式物業(yè)，按重慶的標準，租金價(jià)格按建設成本利息加維護費計算，控制在市場(chǎng)租金的60%以?xún)�，這樣，開(kāi)發(fā)商成本回收時(shí)間長(cháng)，獲益低�！敝貞c大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長(cháng)任宏指出。

　　而據重慶市建委有關(guān)人士介紹，除了中央安排的專(zhuān)項資金、財政年度預算安排資金，地方土地出讓收益的5%以外，房地產(chǎn)投資信托基金也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無(wú)果而終。原因是類(lèi)似的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提，即房屋產(chǎn)權“私有”，而這不符合公租房姓“公”的原則。

　　“現在，擴大公租房建設規模，僅僅靠財政遠遠不夠，須大力引入社會(huì )資本。但社會(huì )資本參與的前提，一是符合資本回報率要求，二是產(chǎn)權清晰。否則，地方政府只能依靠土地出讓方面的優(yōu)惠，來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商參與公租房建設�！比A遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強指出。

　　任志強建議，應發(fā)展社會(huì )租賃性住房，由社會(huì )化基金組合信托提供融資，由非政府組織負責運營(yíng)，租金按照市場(chǎng)化定價(jià)�！坝�國就按照這種模式運營(yíng)，一方面解決了公租房的融資問(wèn)題，另一方面，房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個(gè)回報穩定的投資產(chǎn)品�！�

　　做好配套謹防“貧民窟”

　　“在很多西方國家，公租房往往和貧民窟聯(lián)系在一起。主要原因是公租房周邊的基礎設施、商業(yè)配套、人文環(huán)境比較差，租賃群體的流動(dòng)性又比較高，導致社區的檔次日益降低�！睒I(yè)內專(zhuān)家建議，公租房應當“安插”在臨近城市中心的區域，同時(shí)完善周邊配套，防止出現新的貧民窟。

　　“公租房的租賃群體，往往選擇公共交通出行，如果建的區域遠離主城區，上下班、購物、就醫等社會(huì )活動(dòng)的時(shí)間成本將很高�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡指出。

　　因此，住建部官員指出，公租房要在生活便利、公共交通沿線(xiàn)區域發(fā)展公共租賃住房。比如通過(guò)城市棚戶(hù)區改造原址配建公共租賃住房，在配套成熟的普通商品住房小區中配建公共租賃住房等。同時(shí)，鼓勵社會(huì )存量住房用于公共租賃住房。

　　重慶首個(gè)公租房小區“民心佳苑”可容納住戶(hù)1.2萬(wàn)戶(hù)至1.5萬(wàn)戶(hù)。該小區有運動(dòng)場(chǎng)地、超市、水體、小學(xué)、幼兒園及中心景觀(guān)綠地，由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理，距即將通車(chē)的輕軌只有500米左右。

　　根據重慶的經(jīng)驗，該市將在主城區一、二環(huán)線(xiàn)之間規劃的21個(gè)聚居區中布局21個(gè)公租房建設點(diǎn)，公租房均分布在輕軌沿線(xiàn)或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區，平均容積率控制在3.8，并與商業(yè)樓盤(pán)實(shí)行“混搭”。

　　重慶社科院研究員孫元明認為：“讓公租房住戶(hù)與商品房住戶(hù)有機地融合，均衡享受公共服務(wù)，不會(huì )有心理落差，避免形成新的貧民窟�！�

　　在北京，公租房也基本位于城市功能區內交通便利、市政設施配套或產(chǎn)業(yè)功能聚集區域的“黃金地段”，并與商品房項目配建，防止公租房過(guò)于孤立。同時(shí)社區內要求配置洗衣房、食堂、文化活動(dòng)室等便民設施，適當提高托幼、小學(xué)、社區醫療衛生等配套標準。其主要目的是提升社區品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量。本報記者 林喆