在國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控下，上半年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)由“熱”降溫，更多的購房者選擇“持幣觀(guān)望”。對于未來(lái)房市宏觀(guān)調控政策究竟會(huì )出現何種變化，各方都在密切關(guān)注。那么，未來(lái)房市走向如何？市場(chǎng)對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的預期又會(huì )如何？

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，無(wú)論是潛在購房者還是相關(guān)研究人員，對于下半年房市走勢持有繼續降溫看法的占很大比例，觀(guān)望依然是市場(chǎng)的基調。

　　交通銀行發(fā)展研究部高級宏觀(guān)分析師唐建偉認為，由于此次中央調控房地產(chǎn)的決心較大，預計下半年調控政策應該會(huì )維持高壓態(tài)勢，短時(shí)間內不會(huì )出現松動(dòng)。因此，預計下半年市場(chǎng)總體上仍將呈現出下行態(tài)勢。

　　從今年上半年的房市來(lái)看，我國實(shí)施的房市調控效力初顯成效。雖然從表面看，房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現想象中的大幅下調，但是從有關(guān)數據可以看出，當前房屋交易量出現明顯下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、價(jià)格、景氣預期等指標均已進(jìn)入回調階段。

　　唐建偉預計，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì )持續回落，且回落空間較大�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年資金來(lái)源中，定金預收款和個(gè)人按揭貸款兩項占到一半左右，5月份甚至高于一半�！碧平▊フf(shuō)：“按照新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都對房企資金產(chǎn)生影響；如果這些政策有效地執行下去，就會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生很大影響，各房地產(chǎn)公司資金鏈壓力會(huì )不斷上升。同時(shí)，其他資金中個(gè)人按揭貸款的增長(cháng)率也逐漸降低，無(wú)疑也會(huì )加重資金壓力�！狈科筚Y金鏈壓力取決于現金流入和現金損耗之間的缺口變化，考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時(shí)間，預計前三季度內行業(yè)風(fēng)險不會(huì )很快體現，第四季度資金壓力明顯上升。

　　看來(lái)，原本“不差錢(qián)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，今后有可能面臨資金鏈緊張的挑戰。如果資金鏈緊張，如何增加銷(xiāo)售獲得現金流動(dòng)，也許會(huì )成為一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對的問(wèn)題，房?jì)r(jià)的松動(dòng)有可能越來(lái)越明顯。

　　從當前的市場(chǎng)來(lái)看，房?jì)r(jià)雖然沒(méi)有下降，但是漲幅卻持續回落�！案鶕�這次調控措施判斷，房?jì)r(jià)下降的窗口已經(jīng)打開(kāi)，并且會(huì )在第三季度維持。但是，由于今年國內外經(jīng)濟形勢復雜多變，對下半年更為準確的判斷還應從前三季度來(lái)通盤(pán)考量。從目前來(lái)看，房?jì)r(jià)漲幅下降的速度不會(huì )太快�！碧平▊ト缡欠Q(chēng)。這種判斷，在房市中幾乎成為各方的共識。

　　做出上述預計的依據，還要考慮到市場(chǎng)的需求變化。如果進(jìn)一步地將消費者的剛性需求和改善性需求納入考量，則上述觀(guān)點(diǎn)會(huì )得到強化。一般來(lái)說(shuō)，當房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期下行階段的時(shí)候，由于量?jì)r(jià)齊跌，因此市場(chǎng)上投資和投機行為基本消失，所剩的需求量即為剛性需求。隨著(zhù)我國城鎮化步伐的推進(jìn)，這種剛性需求不會(huì )在短期內減少。

　　唐建偉預計，下半年消費者將繼續觀(guān)望，住房交易量持續減少；但另一方面，剛性需求加之來(lái)自于二三線(xiàn)城市的改善性需求仍會(huì )構成較大基數。隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮化步伐加快，剛性需求與改善性需求量巨大，因而住房剛性需求在短期內有增無(wú)減，使房?jì)r(jià)難以出現深幅回調。

　　但是，過(guò)高的房?jì)r(jià)將對這部分需求產(chǎn)生重要影響。在國家宏觀(guān)政策的調控下，“持幣待購”的心理將繼續帶來(lái)房屋成交量的回落，但是區域市場(chǎng)間會(huì )存在差異。唐建偉認為，從歷次調控作用來(lái)看，有效的調控政策必須依賴(lài)稅收和信貸政策來(lái)調節短期過(guò)旺需求。此輪調控政策也是如此，如果維持政策力度不變，下半年成交量將繼續減少。

　　但是，從區域城市來(lái)看，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)間的差異非常顯著(zhù)。一線(xiàn)城市對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策更為敏感，二線(xiàn)城市對調控政策敏感性要低一些�？磥�(lái)，下半年房屋銷(xiāo)售情況在很大程度上會(huì )延續第二季度的下降趨勢，只是要因區域而異，不可一概而論。

　　雖然無(wú)論從投資、房?jì)r(jià)還是從成交量來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年有可能出現下行，但是由此判斷房市逐步進(jìn)入不景氣區間為時(shí)尚早。專(zhuān)家預計下半年國房景氣指數仍將在100之上運行。

　　今年二季度，我國投資和工業(yè)生產(chǎn)增速的下滑，引發(fā)了房地產(chǎn)調控與經(jīng)濟增長(cháng)的熱議。但是從相關(guān)部門(mén)釋放的政策信號來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控短期內放松的可能性不大。

　　唐建偉認為，雖然調控政策取得了階段性成效，但是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，將成為今后一段時(shí)間內房地產(chǎn)調控的常態(tài)。

　　當前房?jì)r(jià)問(wèn)題并不僅僅是經(jīng)濟問(wèn)題，還關(guān)乎民生。我國雖然加大了保障性住房建設，但是短期內仍然難以滿(mǎn)足人們的需求，此外由于各種原因，地方政府建設保障性住房力度不大、動(dòng)力不足，因而市場(chǎng)價(jià)格難以下調，依然使得“住房難”難以得到根本的緩解。遏制過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)，也是關(guān)乎民生的問(wèn)題。

　　在當前我國經(jīng)濟運行面臨復雜的國內外形勢的背景下，唐建偉預計，未來(lái)房地產(chǎn)調控以貫徹落實(shí)現有政策為主，不會(huì )進(jìn)一步加力。 龐東梅