27日,省物價(jià)局、省住房和城鄉建設廳聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì ),詳細解讀近期出臺的《關(guān)于運用價(jià)格政策促進(jìn)限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)建設的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。這份由廣東省物價(jià)局、省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳共同出具的文件,已于22日經(jīng)省人民政府同意,印發(fā)各地貫徹執行。

　　廣東將運用價(jià)格政策,推動(dòng)各地因地制宜發(fā)展限價(jià)房,增加限價(jià)房供應,緩解“夾心階層”的住房困難問(wèn)題。同時(shí)《意見(jiàn)》指出,廣東省限價(jià)房將施行政府指導價(jià)。

　　首次明確何為“限價(jià)房”

　　“他們一方面買(mǎi)不起商品房,另一方面又夠不上條件購買(mǎi)或入住保障性住房�！笔∥飪r(jià)局副局長(cháng)楊驍婷介紹說(shuō),在當前的住房形勢下,“夾心階層”的住房問(wèn)題比較突出。為緩解其住房困難,2006年,國務(wù)院辦公廳在《轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中首次提出“土地的供應應在限套型、限房?jì)r(jià)的基礎上,采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法,以招標方式確定開(kāi)發(fā)建設單位”。

　　但是,多年以來(lái),有關(guān)限價(jià)房的政策,特別是對其性質(zhì)、地位、銷(xiāo)售對象、銷(xiāo)售價(jià)格、操作方式等,國家尚沒(méi)有明確的規定。

　　去年,按照黃華華省長(cháng)的指示,省物價(jià)局會(huì )同省住房城鄉建設廳、國土資源廳等部門(mén)開(kāi)展了限價(jià)房?jì)r(jià)格政策調研工作。此次出臺的《意見(jiàn)》,明確了“限價(jià)房”指的是限房?jì)r(jià)、限地價(jià)的“雙限”商品房�！兑庖�(jiàn)》明確指出,限價(jià)房是由政府主導的,嚴格執行有關(guān)限定銷(xiāo)售對象、套型結構、銷(xiāo)售價(jià)格等條件的中小套型住房。

　　用限價(jià)房調控樓市

　　除了緩解“夾心階層”住房問(wèn)題,推出限價(jià)房也考慮了抑制普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲。

　　《意見(jiàn)》要求各地“根據當地實(shí)際,做好限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設等有關(guān)工作,尤其是商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,要切實(shí)增加限價(jià)房的供應。

　　省物價(jià)局住房與市場(chǎng)價(jià)格監管處處長(cháng)莊振錫表示,政府可以根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,在房?jì)r(jià)過(guò)高的時(shí)候,推出限價(jià)房以增加住房市場(chǎng)供應量,同時(shí),通過(guò)限價(jià)房?jì)r(jià)格的標桿作用,平抑普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格。例如廣州市限價(jià)房的供應對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)有明顯的效果,對開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到“風(fēng)向標”的作用,有效緩解了中等收入階層自主型購房壓力。

　　-數據

　　據統計,廣州市迄今公開(kāi)出讓限價(jià)房用地面積44公頃,建筑面積92萬(wàn)平方米,可供應限價(jià)房8300多套,截至2009年底已批準預售限價(jià)房7555套,實(shí)際銷(xiāo)售7548套,正在建設的約800套也將在今年全部面市銷(xiāo)售。

　　熱點(diǎn)聚焦

　　政府如何定指導價(jià)?堅持低價(jià)的作價(jià)原則

　　據省物價(jià)局副局長(cháng)楊驍婷介紹,此次廣東出臺的關(guān)于限價(jià)房?jì)r(jià)格的新政策,其核心是堅持低價(jià)的作價(jià)原則,并實(shí)行政府指導價(jià)的價(jià)格管理形式。

　　“由于限價(jià)房土地的出讓價(jià)格比普通商品住房土地便宜,享受了政府提供的土地優(yōu)惠政策,因此,限價(jià)房的銷(xiāo)售價(jià)格必須嚴格遵守政府確定的指導價(jià),以及政府指導價(jià)的其他相關(guān)規定�！笔∥飪r(jià)局住房與市場(chǎng)價(jià)格監管處處長(cháng)莊振錫介紹說(shuō)。

　　據介紹,限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià),其中屬“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的,其最高銷(xiāo)售價(jià)格由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同建設(房地產(chǎn))、國土資源等部門(mén)確定；屬“定地價(jià)、競房?jì)r(jià)”的,其競價(jià)的起始價(jià)(標底)由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同建設(房地產(chǎn))、國土資源等部門(mén)確定,競價(jià)結果作為限價(jià)房最高銷(xiāo)售價(jià)格,報當地價(jià)格和建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)備案。

　　各地如何執行?省里不下硬性指標,深圳正規劃建限價(jià)房

　　“省里不下硬性指標�！睏铗旀帽硎�,由于我省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡,地區差異比較大,《意見(jiàn)》作為規范全省限價(jià)房?jì)r(jià)格政策的規定,主要對一些問(wèn)題進(jìn)行原則性規定。

　　省住房和城鄉建設廳住房發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處副處長(cháng)劉瑞萍也表示,由于我省各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域差異很大,并沒(méi)有全省性統一規劃建設限價(jià)房�！澳壳耙仓挥袕V州市推出過(guò)限價(jià)房,深圳市正在規劃建設限價(jià)房�！�

　　《意見(jiàn)》指出,限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格應當充分考慮特定銷(xiāo)售對象的經(jīng)濟承受能力,并按照低于同一時(shí)間、同一地段、同一類(lèi)型普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例合理確定,具體比例由地級市人民政府確定。

　　單套銷(xiāo)售價(jià)格?不得超過(guò)最高銷(xiāo)售價(jià)格

　　《意見(jiàn)》同時(shí)也給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定空間的定價(jià)自主權,但單套具體銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)最高銷(xiāo)售價(jià)格。

　　《意見(jiàn)》規定,限價(jià)房的單套具體銷(xiāo)售價(jià)格,可在不超過(guò)最高銷(xiāo)售價(jià)格的基礎上,由開(kāi)發(fā)建設單位根據不同位置、樓層、朝向等因素合理確定,報當地價(jià)格和建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)備案。

　　新政策還同時(shí)規定,對限價(jià)房的審批建立綠色通道,加快辦理有關(guān)手續,簡(jiǎn)化項目審批工作流程。

　　限價(jià)房銷(xiāo)售如何監督?開(kāi)發(fā)商要公布銷(xiāo)售方案結果

　　有關(guān)開(kāi)發(fā)建設單位在銷(xiāo)售限價(jià)房前,應當制定包括樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格明細表在內的銷(xiāo)售方案,經(jīng)批準預售后,將銷(xiāo)售方案與《商品房預售許可證》一起向社會(huì )公布。銷(xiāo)售后還須將銷(xiāo)售結果向社會(huì )公布,接受社會(huì )監督。

　　廣州限價(jià)房建設有何經(jīng)驗借鑒

　　劉瑞萍認為,廣州這些年建設限價(jià)房的經(jīng)驗值得各地借鑒。

　　2006年,廣州市在全國率先開(kāi)展了限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售的探索,推出了全國第一個(gè)限價(jià)房小區———保利西子灣。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同回憶說(shuō),當時(shí)限價(jià)房項目共拍了10個(gè)地塊,保利、萬(wàn)科、中海等均價(jià)只有6000元—6500元/平米,龍光峰景華庭售價(jià)更是僅要4000元/平米。在申購時(shí)廣州商品房均價(jià)過(guò)萬(wàn)的背景下,限價(jià)房受到熱捧。

　　但是,到2008年底收樓時(shí),廣州房?jì)r(jià)回落到8000元/平米,限價(jià)房和周邊商品房售價(jià)相差無(wú)幾,失去了價(jià)格優(yōu)勢。之后不但多個(gè)限價(jià)房項目鬧出退房風(fēng)波,新推出的限價(jià)房銷(xiāo)售也由熱轉冷,少有人問(wèn)津。之后,廣州收回多個(gè)限價(jià)房用地,針對限價(jià)房投放節奏與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)不匹配的問(wèn)題,探索由政府主導建設的模式�！拔磥�(lái)政府的保障辦可以像香港的房委會(huì )那樣,以非盈利組織的形式開(kāi)發(fā)限價(jià)房,以市場(chǎng)價(jià)的70%供應�！表n世同建議說(shuō)。

　　本欄撰文:

　　記者牛思遠