當前國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險到底有多大？銀監會(huì )最新壓力測試匯總數據顯示，在房?jì)r(jià)降30%、利率升108個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì )升2.2%，稅前利潤降20%，46家農村商業(yè)銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增加30%。如果加上與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試，那么對樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會(huì )上升。這就是監管部門(mén)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注的基本結論。

　　僅靠這種測試就能厘清風(fēng)險？美國次貸危機發(fā)生之前，從次級貸款占個(gè)人按揭貸款的比重及金融機構個(gè)體的資質(zhì)等方面，是看不到危機爆發(fā)的，但金融危機最后還是爆發(fā)了。也就是說(shuō)，金融市場(chǎng)的信貸風(fēng)險不僅表現在不同金融機構個(gè)體，更大程度上表現在金融系統里，是由于金融體系根本缺陷、金融機構內在脆弱性、金融監管不完全性及市場(chǎng)主體非理性等。因此，對國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險測量不僅在于其個(gè)體的觀(guān)察和測試，更應該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)系統性風(fēng)險有多高。

　　從最近的數據來(lái)看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運行。今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長(cháng)26.1%；上半年個(gè)人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長(cháng)49.6%。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占全部貸款比重21%以上。也就是說(shuō)，國內房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人按揭貸款，并沒(méi)有隨著(zhù)國十條出臺而大幅減少。只不過(guò)房地產(chǎn)炒作由2009年的主要在一線(xiàn)城市，變?yōu)楝F在向二三線(xiàn)城市，甚至向縣城轉移了。

　　2009年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的結果。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億，占各項新增貸款額的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000億元。其中個(gè)人購買(mǎi)住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢在2010年一季度仍在持續，進(jìn)入房地產(chǎn)的貸款大幅增長(cháng)了。

　　根據上述數據，監管部門(mén)測試所看到風(fēng)險有二：一是2009年以來(lái)房?jì)r(jià)飆升雖讓國內房市轉化為以投機炒作為主導的市場(chǎng)，但房?jì)r(jià)跌30%左右對銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤減少、貸款損失大小及相關(guān)行業(yè)可能導致貸款損失等。但在筆者看來(lái)，這實(shí)際上是靜態(tài)的數據。因為在投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者并不關(guān)注房?jì)r(jià)上漲與下跌，而更多的是關(guān)注房?jì)r(jià)的市場(chǎng)預期。如果市場(chǎng)預期處于下跌區間，要想認為房?jì)r(jià)跌到30%就停止是不可能的，就如股市價(jià)格下跌的情況一樣。因此，以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并非是一個(gè)靜態(tài)的價(jià)格。

　　二是監管部門(mén)通過(guò)住房貸款占整個(gè)貸款的比重來(lái)觀(guān)察房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個(gè)相當低的水平上(中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)。但筆者必須指出的是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美市場(chǎng)是相當不同的市場(chǎng)。比如市場(chǎng)發(fā)展期限(中國僅10年，而歐美國家近百年)、住房結構(一、二手房所占比重，中國一手房超過(guò)85%，而歐美國家僅15%)等。正因為市場(chǎng)性質(zhì)完全不同，用信貸占比來(lái)判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低是不合適的。

　　筆者還要指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅市場(chǎng)預期是動(dòng)態(tài)，市場(chǎng)環(huán)境及價(jià)格水平也是動(dòng)態(tài)的，如房貸利率變化。整個(gè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)性是無(wú)法用一個(gè)靜態(tài)指標來(lái)準確衡量當前國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低的。

　　更為重要的是房地產(chǎn)信貸的系統性風(fēng)險如何來(lái)評估。就中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，由于是剛從計劃經(jīng)濟中轉型而來(lái)，存在的缺陷與問(wèn)題很大。如今仍無(wú)有效的市場(chǎng)信用評級；無(wú)有效的定價(jià)機制，房地產(chǎn)同類(lèi)個(gè)人按揭貸款無(wú)差異性；市場(chǎng)準入寬松，使許多無(wú)支付能力的貸款者進(jìn)入市場(chǎng)；法治不健全，使不少房地產(chǎn)金融制度不落實(shí)不執行等。加上政府GDP取向背景下過(guò)度優(yōu)惠的住房按揭政策，只要購買(mǎi)房產(chǎn)就能夠賺錢(qián)，住房購買(mǎi)完全成了投資賺錢(qián)的工具；房地產(chǎn)成了投資市場(chǎng)，而居住功能反倒是次要的了。

　　如果不把房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的這些系統性風(fēng)險考慮在內，那么要評估風(fēng)險大小是不可能的。個(gè)人以為，中國房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的系統性風(fēng)險比美國次貸危機的風(fēng)險有過(guò)之而無(wú)不及，政府決不可掉以輕心。

　　□特約評論員易憲容