樓市新政出臺已超過(guò)一百天，近日有部分需求較迫切的剛需買(mǎi)家，在觀(guān)望一段時(shí)間后終于按捺不住出手入市。來(lái)自合富置業(yè)的統計數據顯示，新政后首次置業(yè)者數量在連續兩個(gè)月錄得下跌后首度出現輕微回升的跡象，6月首次置業(yè)者購房量環(huán)比增加3.1%。

　　此輪調控政策中信貸的收緊對二手樓市影響較大，不僅抑制了投機/投資需求，改善型需求也受到波及，就連首次置業(yè)買(mǎi)家也持幣觀(guān)望。合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士指出，首次置業(yè)者一直占據二手樓市成交的主力位置，無(wú)論是新政前還是新政后，首次置業(yè)者購房比例均占據總客源的五成多以上。因此，首次置業(yè)者入市積極性的高低在很大程度上能反映一段時(shí)間內樓市交投的活躍度。預期隨著(zhù)首次置業(yè)者入市積極性回升，可望支撐二手樓市交投走出低迷。

　　剛需買(mǎi)家開(kāi)始入市

　　新政之后，廣州二手樓市交投迅速陷入低迷，買(mǎi)家深度觀(guān)望，降價(jià)預期較大，業(yè)主放盤(pán)價(jià)雖有所松動(dòng)，但議價(jià)空間大多僅5%以?xún)�。在新政出臺已過(guò)百日之際，買(mǎi)家心態(tài)出現了一定程度分化：部分買(mǎi)家繼續持幣觀(guān)望，有較強的抄底心理；部分買(mǎi)家則對后市看不清，普遍有“再等等”的謹慎心態(tài)；部分需求較迫切的剛需買(mǎi)家，在觀(guān)望一段時(shí)間后，未見(jiàn)樓價(jià)有大幅松動(dòng)，終于按捺不住出手入市。種種跡象顯示，買(mǎi)家的心態(tài)已經(jīng)由觀(guān)望政策慢慢過(guò)渡到消化政策的階段。

　　合富置業(yè)對由其促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易作分類(lèi)分析，4-6月廣州總體二手住宅成交均價(jià)在11500-12000元/平方米之間窄幅波動(dòng)，成交量在6月止跌回穩。據合富標準指數分析，剔除了物業(yè)內部結構特征對價(jià)格產(chǎn)生的影響而使之在同質(zhì)可比的情況下，以新政為時(shí)間結點(diǎn)，廣州二手樓價(jià)已從最高點(diǎn)位1279點(diǎn)(4月上半月)回調了1.3%。結合樓市交投低迷的表現，預計宏調政策將持續影響市場(chǎng)，廣州二手樓價(jià)高位調整、略微下行的市場(chǎng)格局將形成。此前部分看跌的買(mǎi)家所預期的樓價(jià)大幅下挫情況并未出現。

　　成交比重顯著(zhù)提高

　　4、5、6月的成交主要還是來(lái)自剛性自住需求， 6月首次置業(yè)購房者比例已回升到60.3%，從已掌握到的數據來(lái)看，7月剛性自住需求的釋放勢頭持續。合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士分析，占據市場(chǎng)成交主力的剛需首次置業(yè)者購買(mǎi)力相對有限，中小戶(hù)型的中低價(jià)房源成為首選。來(lái)自合富置業(yè)的成交數據顯示，6月廣州總體二手房市場(chǎng)面積在60-90平方米之間的中小戶(hù)型物業(yè)成交比重，由5月的37%上升到45%。7月中小戶(hù)型二手房熱銷(xiāo)的情況持續，而部分市中心區域中小戶(hù)型物業(yè)盤(pán)源緊俏的情況也開(kāi)始出現。

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士分析，廣州二手樓市歷來(lái)平穩，二手樓價(jià)下跌幅度較為有限，占據市場(chǎng)交投主力的首次置業(yè)購房者入市積極性回升將有助二手市場(chǎng)盡快走出低迷。但是，鑒于首次置業(yè)者購買(mǎi)力相對有限，大多依賴(lài)房貸來(lái)實(shí)現購房計劃，因此信貸政策的走向仍是首次置業(yè)者決定是否入市的重要因素之一�，F時(shí)，已有部分首付不足的置業(yè)者降低面積要求，改為購買(mǎi)面積較小的單位。合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士同時(shí)表示，隨著(zhù)投機/投資需求被抑制，首次置業(yè)人士購買(mǎi)到中小戶(hù)型筍盤(pán)的機會(huì )相應也會(huì )大大增加。記者 趙燕華 實(shí)習生 譚抒茗