從國內經(jīng)濟環(huán)境看，2010年上半年經(jīng)濟實(shí)現平穩較快增長(cháng)，經(jīng)濟增速達11.1%。預計三、四季度經(jīng)濟增速將放緩，呈現前高后穩的格局。從國際環(huán)境看，全球經(jīng)濟可持續復蘇的基礎并不穩固，對于陷入債務(wù)危機旋渦的歐盟而言，危機似乎剛剛開(kāi)始。歐盟作為中國第一大貿易伙伴，一旦主權債務(wù)危機影響實(shí)體經(jīng)濟，同時(shí)人民幣在美元帶動(dòng)下升值，就可能對中國的出口產(chǎn)生一定的沖擊�；�于國、內外的經(jīng)濟環(huán)境，市場(chǎng)擔心樓市調控會(huì )引發(fā)中國經(jīng)濟的“二次探底”。

　　什么是“二次探底”，許多討論的口徑存在較大差異。一般而言，從經(jīng)濟由衰退到復蘇的過(guò)程看，所謂的W形復蘇即代表著(zhù)我們所認為的“二次探底”，即經(jīng)濟從衰退出現復蘇，然后經(jīng)過(guò)短暫的增長(cháng)之后，又迅速再次陷入衰退的過(guò)程。那么樓市調控會(huì )使中國經(jīng)濟從V形復蘇轉變?yōu)閃形復蘇，從而陷入“二次探底”的困境嗎？不會(huì )。原因在于，一方面，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在全國性的泡沫；另一方面2010年保障性住房的大規模開(kāi)工將沖銷(xiāo)商品房投資的減少，總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會(huì )減慢，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻將至少和2009年持平。

　　新一輪調控不會(huì )改變地產(chǎn)行業(yè)的上行趨勢，相反，擠出部分城市的局部泡沫對整個(gè)行業(yè)來(lái)講是一次良性的調整，而且未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的結構布局也將更為優(yōu)化。首先，根據我們的分析，由于不存在全國性泡沫，新一輪地產(chǎn)調控的指向應該是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市，而不是一刀切地打壓整個(gè)行業(yè)，經(jīng)濟周期本身決定了這次的調控將以不影響經(jīng)濟增長(cháng)為底線(xiàn)。從2009年的數據上看，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)對整個(gè)樓市走勢影響較大，一線(xiàn)城市的地產(chǎn)調整必然會(huì )對全國的調控產(chǎn)生影響。

　　其次，城市化是地產(chǎn)行業(yè)上行發(fā)展的長(cháng)期驅動(dòng)力。城市化方向不變，基礎設施建設和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢會(huì )伴隨整個(gè)城市化進(jìn)程。截至2009年我國城市化為46.6%，這一數字不但遠遠低于發(fā)達國家，也低于東亞新興市場(chǎng)經(jīng)濟體。

　　隨著(zhù)住房和城鄉建設部與地方政府簽訂保障性住房建設責任狀，保障性住房問(wèn)責機制進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，地方保障性住房建設的力度會(huì )大幅提高，并有可能在一定程度上扭轉過(guò)去地方政府沒(méi)有激勵、建設進(jìn)度低于計劃的情形。

　　從2010年的建設計劃看，全國擬新增保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區改造280萬(wàn)套，農村危房改造120萬(wàn)套，游牧民定居6萬(wàn)套，共計706萬(wàn)套�？紤]到嚴格的地方政府問(wèn)責機制以及住建部與各地方政府簽訂的2010年保障性住房建設目標責任書(shū)，2010年保障性住房的開(kāi)工目標將被嚴格執行。同時(shí)，按照以往的住房開(kāi)工進(jìn)度，預計保障性住房的開(kāi)工量不會(huì )在全年均勻分布，而是呈現“前低后高”的走向，因此，2010年三、四季度的開(kāi)工量將占有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算，那么2010年706萬(wàn)套的保障性住房所形成的新開(kāi)工面積將達到4.2億平方米。

　　截至2010年4月份，房屋新開(kāi)工面積累計同比增長(cháng)64%，共計完成4.57億平方米。從數據上觀(guān)察，2010年前四個(gè)月的新增房屋新開(kāi)工面積是1998年房改以來(lái)的最大值。在房地產(chǎn)新政的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在剩下幾個(gè)月的開(kāi)工量將出現下滑趨勢。下滑的幅度以及對全年新增開(kāi)工面積的總體影響，可以參照2009年的下限進(jìn)行估算。2009年前9個(gè)月新開(kāi)工面積一直負增長(cháng)，直到10月份才由負轉正，這是歷史上新開(kāi)工增速最低的一年，如果以此為參照，2010年全年純粹的商品房開(kāi)工面積將為4億平方米(前4個(gè)月)+6.7億平方米(后8個(gè)月)=10.7億平方米。2010年全年的新開(kāi)工面積總量將為4.2億平方米(保障性住房)+10.7億平方米(純粹商品房開(kāi)工面積)=14.9億平方米。

　　依此計算，2009年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為11.5億平方米，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資為1.8萬(wàn)億元，按照同樣的比例，2010年房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資將為2.3萬(wàn)億元。如果考慮農村危改房建設的變數較大，即使把這一部分扣除，2010年的保障性建設目標也為580萬(wàn)套，由此形成的新增房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資也將為2.2萬(wàn)億，如果這一計劃得到很好實(shí)施，則可保證2010年的GDP增長(cháng)不會(huì )因為房地產(chǎn)新政而受到?jīng)_擊。 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng) 巴曙松