-在土地占有環(huán)節征收土地占用稅

　　-在土地保有環(huán)節征收物業(yè)稅和土地閑置稅

　　-在土地轉讓環(huán)節征收土地增值稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅

　　土地作為人類(lèi)生存不可缺少的重要資源和稀缺性資源，它的有限性，決定了人們必須節約用地，集約、高效利用土地。為保護、節約土地資源，我國政府從法律、行政管理和稅收等方面采取了一系列措施，取得了一定成效。但是，我國現行土地稅制方面仍難以適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，存在諸多問(wèn)題：第一，稅費混雜現象嚴重，以費代稅、以費擠稅等現象十分突出。如《城市房地產(chǎn)管理法》宣布開(kāi)征的“土地閑置費”；《土地管理法》宣布開(kāi)征的“耕地開(kāi)墾費”、“耕地閑置費”、“土地復墾費”等，實(shí)質(zhì)上都是一些懲罰稅。第二，土地稅制設計不合理。如一些稅種、稅目設置復雜，難以征收。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，由于對其不好計算，缺乏專(zhuān)業(yè)評估人員，致使在實(shí)踐中難以有效征收。又如房產(chǎn)稅計稅依據為從價(jià)計征和從租計征，兩者之間稅負差別很大，不能體現公平原則。第三，城鎮土地使用稅與土地出讓金雙軌并行，多頭征收，造成了征管上的相互交叉。

　　土地稅是一種重要的經(jīng)濟政策工具，當前改革土地稅制，對促進(jìn)土地資源合理配置有著(zhù)十分重要的作用，為此應重構土地稅制，積極推進(jìn)“費”改“稅”；按照土地占有、保有、轉讓三個(gè)環(huán)節設計土地稅種；消除重復征稅，鼓勵土地流轉，解決土地利用中由于公共性和外部性所導致的土地閑置、資源浪費等問(wèn)題。使之在土地占有環(huán)節控制數量；在土地保有環(huán)節提高質(zhì)量；在土地轉讓環(huán)節規范交易。為此建議：

　　在土地占有環(huán)節征收土地占用稅

　　對現行的耕地占用稅進(jìn)行調整完善，從源頭上抑制耕地迅速減少的勢頭。一是擴大征收范圍，如將新菜地建設基金、耕地開(kāi)墾費等并入，將其改名為土地占用稅，對建設單位和個(gè)人占用的林地和草地資源，也要征收土地占用稅。二是調整稅率。其征收標準可在原適用稅額的基礎上提高3至4倍；并將稅率按距離城市的遠近劃分為兩個(gè)檔次，距城市近的土地征收稅率要高于距城市遠的土地；對占而不用的農地按高稅率征收，以促進(jìn)土地的有效利用，遏止土地資源浪費。

　　在土地保有環(huán)節征收物業(yè)稅和土地閑置稅

　　建議在房地產(chǎn)保有環(huán)節開(kāi)征統一的物業(yè)稅。物業(yè)稅具體環(huán)節應包括：一是將現行土地保有環(huán)節的城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等不動(dòng)產(chǎn)稅費合并征收。二是征收范圍包括城鎮和農村。三是稅率可以由國家統一立法，規定幅度稅率，各地根據自己的經(jīng)濟情況選擇具體的適用比例稅率。地區之間的物業(yè)稅稅率應該適當平衡，否則，那些稅率太高的地區就會(huì )驅趕稅源，抑制本地區地產(chǎn)的正常發(fā)展。四是以物業(yè)估定價(jià)值為計稅依據。

　　在土地保有環(huán)節應將土地閑置費等收費改為征收土地閑置稅，從重征稅，以促進(jìn)土地占有者或使用者盡早開(kāi)發(fā)土地，或將土地使用權盡早轉讓給有能力的開(kāi)發(fā)者，從而在最大程度上使土地資源得以有效利用。土地閑置稅包括城市閑置土地和農村集體未用土地兩個(gè)稅目，以土地的實(shí)際占有者或承租人為納稅人，可以閑置土地的基準地價(jià)或區片綜合地價(jià)為稅基，并根據土地閑置時(shí)間長(cháng)短和土地類(lèi)型差異，從高適用稅率。

　　在土地轉讓環(huán)節征收土地增值稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅

　　土地轉讓可分為有償轉讓和無(wú)償轉讓?zhuān)�根據轉讓方式的不同，在稅收上應區別對待。對于有償轉讓的土地，主要是對其增值部分征稅，其增值部分就是土地買(mǎi)賣(mài)或交易的價(jià)格超過(guò)原來(lái)入賬價(jià)格的部分。對有償轉讓土地的增值部分課稅，就我國目前的土地增值稅來(lái)看，應適當降低稅率，并將土地增值倍數與占有期綜合考慮，按照占有期的長(cháng)短和增值率的高低兩個(gè)因素來(lái)確定稅率，使稅負更加合理化且易于操作。此外，土地增值率應由專(zhuān)門(mén)的評估機構和評估人員確定，以確保評估的科學(xué)性。所謂無(wú)償轉讓是指因接受贈與或繼承等而取得的土地。在這一環(huán)節應開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈與稅，遺產(chǎn)稅和贈與稅的開(kāi)征主要不是出于財政收入的考慮，而是與個(gè)人所得稅配套，調節財富分配，促進(jìn)社會(huì )公平。因此，應該采取高起征點(diǎn)和高的累進(jìn)稅率。(郭松海 全國政協(xié)委員山東省經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)）