江寧東山的天鵝湖花園7月27日推出96套房源，兩天內基本消化完畢；位于城東麒麟街道的東郊小鎮186套精裝修小戶(hù)型住宅31日開(kāi)盤(pán)當天認購136套，同天開(kāi)盤(pán)的丹佛小鎮也在1個(gè)半小時(shí)內售出了近30套。新政以來(lái)持續冷清了三個(gè)多月的南京樓市，近日初顯回暖跡象，不僅新盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不錯，一些一兩月沒(méi)有成交的老盤(pán)也開(kāi)始有了認購。市場(chǎng)究竟是短暫的回溫還是步入上升的拐點(diǎn)？樓市調控新政真要成“百日維新”？

　　樓市探訪(fǎng)

　　成交量出現回暖跡象

　　自4月中旬“國十條”發(fā)布之后，南京樓市便迅速跌到了冰點(diǎn)，而在持續觀(guān)望了三個(gè)多月后，市場(chǎng)顯現了一些松動(dòng)跡象。

　　一新盤(pán)一天消化7成多

　　部分老盤(pán)“零的突破”

　　數據顯示7月下旬“翹尾”

　　雖然南京7月商品住宅僅成交了1512套，降至今年來(lái)最低，但下旬市場(chǎng)卻呈現翹尾之勢。

　　據南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)統計，截止到7月31日零時(shí)，南京樓市7月共認購了2725套、成交1512套。與6月份的認購2371套、成交1964套相比，7月南京樓市成交量再跌近3成，日均賣(mài)房不足50套，而認購數卻有了較明顯的上升。

　　此外，7月下旬的銷(xiāo)售也明顯好于上中旬。與中旬594套的認購量相比，南京樓市下旬的認購量達到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的單日認購量均突破了100套，其中24日和31日這兩個(gè)周日的認購量還分別達到了225套和275套。

　　8月開(kāi)局的形勢也不錯，截止到昨天下午18時(shí)，當天住宅認購也達到了116套，加推房源的保利香檳國際也延續了上一次開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)狀態(tài)，繼續成為消費者熱捧的焦點(diǎn)。

　　原因分析

　　剛需+降價(jià)=成交量回升

　　位于江寧大學(xué)城板塊的宜家國際公寓營(yíng)銷(xiāo)負責人程鵬不無(wú)感慨地說(shuō)，價(jià)格永遠是買(mǎi)房人最關(guān)注的環(huán)節，只要價(jià)位合適，即便是再?lài)绤柕恼{控措施，也不怕沒(méi)人來(lái)買(mǎi)。

　　原因之一：開(kāi)發(fā)商“扛”不住了

　　隨著(zhù)調控的日益深入，近來(lái)“扛”不住的樓盤(pán)越來(lái)越多，新盤(pán)老盤(pán)都作了價(jià)格讓步。

　　新政前，宜家國際公寓的定價(jià)預期是在萬(wàn)元以上，新政之后，開(kāi)發(fā)商決定將價(jià)位放低至每平方米8500元到8800元，均價(jià)定在8600元的水平上。半月后，文鼎雅苑首次亮相，房?jì)r(jià)則進(jìn)一步拉低到8200元，同樣換來(lái)不錯的銷(xiāo)量。而上周開(kāi)盤(pán)的天鵝湖花園作為成熟板塊東山的新盤(pán)，均價(jià)放在8800元每平方米，比附近一家老盤(pán)低了七八百元。

　　除了新盤(pán)明折、降低預期之外，不少老盤(pán)則采用了暗扣、一對一談價(jià)等方式，降低了實(shí)際成交價(jià)。江北一家大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人士告訴記者，以他們樓盤(pán)為例，目前對外報價(jià)是7500元左右，暗地里會(huì )根據戶(hù)型、位置等，再讓三四百元，有的房源7000元就搞定，與二手價(jià)基本持平。

　　還有的樓盤(pán)搞起了單位團購，進(jìn)一步降低了售價(jià)。據了解，河西某樓盤(pán)售樓處標價(jià)為1.6萬(wàn)元左右，而最近又給單位團購客戶(hù)開(kāi)出了1.3萬(wàn)余元的均價(jià)。

　　原因之二：“剛需客”憋不住了

　　在江寧宜家國際公寓的開(kāi)盤(pán)當天，記者在現場(chǎng)就看到大量年輕人在選房，其中多數都是首次置業(yè)。剛畢業(yè)一年的小陳說(shuō)，“現在工資并不高，一個(gè)人租不起，兩三人合租也不太方便，所以才考慮在江寧買(mǎi)房�！�

　　小陳說(shuō)，買(mǎi)房之前自己也掙扎了很久，新政出臺后，他就一直在等，看看房?jì)r(jià)究竟會(huì )降多少。

　　江北金泉泰來(lái)苑的營(yíng)銷(xiāo)負責人包先生表示，現在剛需客的購房意愿相當強烈，從新政后就一直盼房?jì)r(jià)下跌，就目前南京的房?jì)r(jià)水平來(lái)看，要比新政前下探了20%左右，江北降價(jià)的幅度更加明顯，隨著(zhù)交通、生活配套設施的完善，一些憋不住的買(mǎi)房人紛紛選擇出手，這也造成了“淡季不淡”的樓市怪現象。

　　走勢預測 拐點(diǎn)未到 降價(jià)將成普遍策略

　　對于樓市近期的“回暖”現象，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所的吳翔華教授認為這些成績(jì)都不是樓市反彈的征兆，真正能夠預示市場(chǎng)回暖的現象是二手房交易量的增多，商業(yè)房貸總量的增加和新房銷(xiāo)量的普遍快速上漲。而這三個(gè)現象目前還都不具備�！澳壳颁N(xiāo)售量的增加是低價(jià)盤(pán)增多和剛性需求爆發(fā)共同作用的結果，整體上市場(chǎng)還是處于觀(guān)望情緒較重的時(shí)期，”吳教授指出。

　　一位資深房地產(chǎn)人士也認為“談拐點(diǎn)為時(shí)尚早”，當前淡季不淡的狀況說(shuō)到底還是在補四、五月份的“缺口”，當時(shí)準備下手卻由于新政的因素捂緊口袋的買(mǎi)房人，在等了一個(gè)季度之后，看看房?jì)r(jià)差不多可以出手了，紛紛出手，所以說(shuō)這并非“回暖”的預兆，只是樓市正常的“補倉”。

　　記者也了解到，今年8月南京樓市新盤(pán)上市有限，只有22家樓盤(pán)新推房源，各樓盤(pán)價(jià)格更加可能出現參差不齊的現象。而開(kāi)發(fā)商普遍將希望寄托在“金九銀十”這兩個(gè)月，樓盤(pán)很可能出現扎堆上市，預計降價(jià)策略也將會(huì )延續。

　　據多家房產(chǎn)網(wǎng)站的統計，今年九、十月份的房源供應量將出現井噴行情，據365地產(chǎn)家居網(wǎng)統計，下半年南京樓市共有119家樓盤(pán)計劃推出房源，總套數約3.4萬(wàn)套，其中九、十兩個(gè)月上市的就占了六七成，到了開(kāi)發(fā)商之間“拼刺刀”的時(shí)刻了。供應放量，再加上下半年調控政策面不會(huì )有大的改變，上漲的空間將被堵死，指望市場(chǎng)好了去漲價(jià)是很不現實(shí)的，預計樓市的價(jià)格戰將會(huì )持續，以低價(jià)換銷(xiāo)售將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采取的銷(xiāo)售策略。屆時(shí)，有可能出現購需兩旺的“理想格局”�！　�實(shí)習生 朱夢(mèng)瑤 本報記者 馬祚波 張遙 王燁