資金

　　發(fā)起REITs融資

　　建設公租房投入巨大，而“這筆錢(qián)從哪里出”的問(wèn)題解決不了，就難以推進(jìn)。而從目前的數量上看，地方政府能不能或者說(shuō)愿不愿意建造這么多公租房還是個(gè)問(wèn)題，畢竟公租房需要花費大量財力、物力。而公租房也不像經(jīng)適房那樣可以買(mǎi)賣(mài)，只能通過(guò)租金慢慢回收成本，這也使公租房的可持續性充滿(mǎn)諸多不安因素。那么，面對資金不足的問(wèn)題，應如何解決？

　　薛建雄：資金的問(wèn)題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。如果不把地價(jià)計入，先從建安成本考慮，租金回報率還是會(huì )比較高。如果用租金回報作為抵押來(lái)發(fā)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)就可以解決資金的問(wèn)題。政府先借用公積金來(lái)投資，然后通過(guò)發(fā)行REITs回報本金或再投資就可以了。

　　尹伯成：解決公租房存在的問(wèn)題，首先可在相關(guān)規劃下，實(shí)施公租房與經(jīng)適房并舉的方案，畢竟經(jīng)適房可以收回成本，并一定程度上分流申請公租房的困難家庭，但要摒棄用公租房取代經(jīng)適房的思想。其次，國家和地方相關(guān)部門(mén)可以加大財政上的支持力度。第三，積極開(kāi)展引導工作，讓國有房地產(chǎn)企業(yè)加入到公租房的開(kāi)發(fā)中。第四，在處理土地拍賣(mài)過(guò)程中，也可把公租房開(kāi)發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起，或者，在土地招拍掛的時(shí)候，將70%用作商品房，30%留作公租房建設。此外，公租房并不能離市區過(guò)于遙遠，這樣才不會(huì )增加其出行的成本，才能發(fā)揮公租房的最大效用。

　　印堃華：其實(shí)，政府根本不缺錢(qián)。所謂的資金問(wèn)題歸根結底還是體制問(wèn)題難解決。比如提高土地出讓金、“生地”變“熟地”后再賣(mài)等都是政府應積極考慮施行的，但由于領(lǐng)導干部都是短期行為，誰(shuí)也不愿意“幫別人種樹(shù)”。政府部門(mén)應堅持下定決心，如建立土地發(fā)展基金，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更健康的發(fā)展。

　　崔新生：公正地說(shuō)，這確實(shí)將在一定程度上給地方政府帶來(lái)負擔。但從切身解決居民住房的角度來(lái)說(shuō)，這是政府應當做的�，F在，讓政府更加積極的辦法是，破除以GDP“馬首是瞻”的業(yè)績(jì)思想，這就需要建立超越GDP數據的全面綜合的考評體系，并以民生作為考評中的重要內容。

　　監管

　　謹防富人“揩油”

　　公租房是經(jīng)濟房、廉租房和限價(jià)房之外的“第四房”，被政府和社會(huì )公眾充分期待。而隨著(zhù)“特供房”、“N連號”，與保障房相關(guān)的丑劇不斷發(fā)生，人們也不禁擔憂(yōu)公租房會(huì )不會(huì )也出現“開(kāi)寶馬住經(jīng)濟適用房”的現象？那么，在大量的公共租賃房投入市場(chǎng)以后，如何防止富人“揩油”，而真正讓那些“夾心層”們實(shí)現住房美夢(mèng)？

　　薛建雄：在公租房投入市場(chǎng)的初期，因為房源比較緊張，所以要對入住資格進(jìn)行嚴格審查。但是從長(cháng)期來(lái)看，公租房并不是一個(gè)福利機構，它的租金和社會(huì )租金差距不大，主要是解決流動(dòng)人口對住房的需求問(wèn)題和促進(jìn)社會(huì )建立一個(gè)更完善、規模足夠大的租賃房市場(chǎng)，以起到穩定房?jì)r(jià)的作用。

　　因為經(jīng)適房等都存在著(zhù)巨大的利差空間，所以不論是權力還是非權力都會(huì )伺機侵占，所以只有通過(guò)制度設計讓保障房跟商品房之間不存在巨大的利差空間，就不會(huì )出現侵占行為。而在制度沒(méi)有解決之前，更加公開(kāi)透明是惟一的辦法。

　　崔新生：由于公租房屬于過(guò)渡性質(zhì)的住房，因此還是從社會(huì )福利的角度著(zhù)手，在監管方面，需要每年對公租房群體進(jìn)行一次評估，即建立評定機制。同時(shí)，地方政府需要切實(shí)以公共福利為標準，而不能以市場(chǎng)標準看齊。此外，還可建立相關(guān)的激勵機制，設立創(chuàng )業(yè)基金等鼓勵公租房群體。

　　尹伯成：這只能由政府相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行操作，最關(guān)鍵的就是落到實(shí)處，進(jìn)行嚴格監管。而政府相關(guān)部門(mén)也不能在思想上將公租房看作盈利性的住房。

　　印堃華：如果搞得不好，“公租房”就會(huì )淪為“福利房”�，F在央企、大企業(yè)“開(kāi)了口子”，允許建“公租房”，最終可能變成只有那些企業(yè)內部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支持，但事實(shí)上嚴格規范的確有難度。

　　妙想

　　笑談巧用“空置房”

　　最近關(guān)于“空置房”的爭論因為一個(gè)數字而再度激烈了起來(lái)。有消息說(shuō)，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調查顯示，高達6540萬(wàn)套住宅電表連續6個(gè)月讀數為零，這些“空置房”足以供2億人居住。隨后，盡管?chē)�家電網(wǎng)公司否認了這一消息。但在這場(chǎng)紛爭背后，也折射出“空置房”現象已成為社會(huì )焦點(diǎn)。有人開(kāi)始異想天開(kāi)地構想：如果“空置房”被充分利用起來(lái)做“公租房”，那么房源的問(wèn)題是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：這還需要其他相關(guān)的政策做配套，大多數“空置房”是由于購房者擔心房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲而為兒子甚至孫子準備的房產(chǎn)；而另一部分投資者囤積的房源，除了高價(jià)外，他們不太可能愿意賣(mài)。

　　如果你簡(jiǎn)單去收購，就會(huì )更加推高房?jì)r(jià)。如果要收購這類(lèi)空置房源，必需先要有房產(chǎn)稅或其他相關(guān)稅種，迫使這類(lèi)房源拋盤(pán)，這時(shí)候才適宜收購。不然，主要還是得通過(guò)政府加大建設來(lái)解決。

　　崔新生：這是一個(gè)可行的辦法，但操作起來(lái)難度很大。這就需要我國的金融機構發(fā)揮效用，可統籌建立一個(gè)基金組織，對相關(guān)的空置住房進(jìn)行全面評估，繼而展開(kāi)收購，或是買(mǎi)斷這棟樓房10年或20年等。

　　尹伯成：這個(gè)想法非常好，但現在很難做到，原因在于，包括國有開(kāi)發(fā)商在內的眾多房地產(chǎn)企業(yè)是不會(huì )將可能巨大的收益拱手讓給地方政府部門(mén)，炒房者更不會(huì )這么做，歸根結底，這還是利益糾葛。除非，國家能夠痛下決心對這么多空置房進(jìn)行管制。

　　印堃華：房地產(chǎn)在這一輪調控下，已經(jīng)步入了僵局。市場(chǎng)上所傳的“空置房”數量完全沒(méi)有根據，其實(shí)只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來(lái)的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不現實(shí)，哪個(gè)產(chǎn)權人會(huì )愿意輕易放棄自己的房產(chǎn)。

　　【名詞解釋】

　　公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。本報見(jiàn)習記者 黃燁 陳偲