在上海細則難產(chǎn)、房貸政策“認房又認貸”等多重因素影響之下，上海樓市在炎炎夏日中仍然陷在觀(guān)望膠著(zhù)之中。傳統淡季，加上對后市走勢判斷不明，捂盤(pán)成為普遍現象，開(kāi)發(fā)商們大多以按兵不動(dòng)的方式暫對淡市。從6月至今，上海一手新房市場(chǎng)數十個(gè)樓盤(pán)改變開(kāi)盤(pán)計劃，新房將出現持續供應不足。

　　⊙記者 朱楠

　　中國房地產(chǎn)信息集團數據顯示，自4月底樓市調控政策密集出臺以來(lái)，上海商品住宅的月供應量分別為128、94、51和55萬(wàn)平方米，成交量分別為106、31、42和43萬(wàn)平方米。調控政策的出臺，使開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的腳步迅速放慢，月度供應量從上百萬(wàn)方迅速腰斬，樓市供需持續在低位徘徊。經(jīng)歷了一輪推盤(pán)滯銷(xiāo)后，開(kāi)發(fā)商明顯采取了謹慎的推盤(pán)策略。

　　據搜房網(wǎng)的統計，截至7月21日，上海7月預計開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)為42個(gè)，目前已開(kāi)盤(pán)項目為18個(gè)，剩余24個(gè)樓盤(pán)尚處于搖擺不定狀態(tài)，沒(méi)有明確的開(kāi)盤(pán)日程。

　　這24個(gè)樓盤(pán)中，別墅和公寓項目各占一半。公寓項目中，浦東高行地區的鉑庭原定于在7月中旬再推出一批樓盤(pán)，但據售樓處最新消息，鉑庭的開(kāi)盤(pán)時(shí)間已延期到了7月底8月初，截至目前，尚沒(méi)有明確的開(kāi)盤(pán)日期。位于松江的別墅項目紅墅1858原定于6月開(kāi)盤(pán)，之后延期到7月底，截至目前，仍然沒(méi)有開(kāi)盤(pán)消息。

　　除去上述統計中的42個(gè)預開(kāi)盤(pán)項目外，還有11個(gè)樓盤(pán)明確公開(kāi)表示延期，其中包括5個(gè)別墅項目和6個(gè)公寓項目。

　　從區域看，延期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中上海周邊項目2個(gè)，嘉定項目2個(gè)，松江項目2個(gè)，浦東、閔行、崇明各1個(gè)，此外，上海中心城區黃浦和盧灣各占1個(gè)。11個(gè)樓盤(pán)中外環(huán)外樓盤(pán)共有9個(gè)，占總量的82%。

　　位于崇明的瀛通金鰲山公寓原定于6月開(kāi)盤(pán)，此后售樓處稱(chēng)推遲到7月，但據搜房網(wǎng)最新統計，該盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將繼續推遲，可能會(huì )在9月份開(kāi)盤(pán)。上海市中心盧灣區樓盤(pán)浦江灣1號，從4月份開(kāi)始接受客戶(hù)預定，原定于7月開(kāi)盤(pán)，但根據最新消息，也將延后到9月份開(kāi)盤(pán)。

　　摸不清走勢靜觀(guān)其變

　　“政策到底有沒(méi)有出盡，接下來(lái)市場(chǎng)到底會(huì )怎么走，現在還看不清楚，房源定價(jià)是個(gè)問(wèn)題�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的開(kāi)發(fā)商向記者表示，目前不少開(kāi)發(fā)商選擇“捂房”主要是由于兩個(gè)原因：一是市場(chǎng)低迷，怕推出也賣(mài)不掉；二是走勢不明，不知道該如何定價(jià)。

　　這位開(kāi)發(fā)商所在的公司在青浦有一完全達到預售標準的住宅新盤(pán)尚未推盤(pán)，原本計劃在今年4月底開(kāi)盤(pán)，調控政策的出臺使開(kāi)發(fā)商將推盤(pán)計劃延遲到6月份。由于該項目從銀行拿到了2億元貸款，解了其缺血之急�！拔覀円粋�(gè)月的開(kāi)銷(xiāo)大概是四、五千萬(wàn)，2億元銀行貸款到手至少能讓我撐幾個(gè)月，這樣我就不急了�！边@位開(kāi)發(fā)商向記者坦言，原本6月份的開(kāi)盤(pán)計劃再度延后，目前尚未確定具體上市日期。

　　這種典型的“捂房”現象在滬上新房市場(chǎng)并不鮮見(jiàn)，7、8月份正值傳統銷(xiāo)售淡季，大多數開(kāi)發(fā)商都有意將推盤(pán)日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。中國房地產(chǎn)信息集團提供的信息顯示，金地灣流域原本計劃6月要推一批新房源，至今尚未推出；一品漫城本來(lái)6月也有推盤(pán)計劃，現在估計延遲到8月中旬；東方城市綠洲原本今年4月底就要推盤(pán)的，至今也尚未推出。

　　而這種捂盤(pán)惜售現象在豪宅項目上表現得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區董事伍惠敏向記者表示，目前市場(chǎng)上單價(jià)在5萬(wàn)元以上的豪宅項目在售的幾乎都是前期推出的尾盤(pán)，以境外開(kāi)發(fā)商或有境外上市背景的內資開(kāi)發(fā)商為主。從資金上看，這些豪宅開(kāi)發(fā)商去年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大多可觀(guān)，且項目已銷(xiāo)售大半，資金回籠情況良好，因此應對淡市的資金相對充裕。

　　“香港開(kāi)發(fā)商有句銷(xiāo)售名言，叫做‘旺市賣(mài)樓，淡市建樓’�！蔽榛菝舾嬖V記者，這些豪宅開(kāi)發(fā)商大多有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗應對各種市場(chǎng)環(huán)境，因此心態(tài)上十分穩定，著(zhù)急賣(mài)房的很少。例如豐盛王朝的開(kāi)發(fā)商香港新世界，就在醞釀下半年前往香港、臺灣等地路演。而白金灣的開(kāi)發(fā)商干脆封盤(pán)不賣(mài)，用旗下辦公樓招租等其他方式保證資金供給。

　　伍惠敏表示，下半年豪宅市場(chǎng)也不會(huì )有大量房源上市�！昂勒�開(kāi)發(fā)商目前都在積累客戶(hù)，雖時(shí)有亮相，間或有零星房源推出，但營(yíng)銷(xiāo)力度不會(huì )很大，大幅降價(jià)的可能性也很小�！�

　　房企資金狀況尚屬健康

　　搜房網(wǎng)分析師指出，近期不少樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間發(fā)生了較大的變化，且不少樓盤(pán)存在捂盤(pán)惜售現象，這與市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望氣氛繼續加深有關(guān)。而從7月16日—19日舉行的上海夏季房展會(huì )上的情況看來(lái)，開(kāi)發(fā)商正在和購房者進(jìn)行著(zhù)一場(chǎng)心理戰，一些經(jīng)濟實(shí)力尚可的開(kāi)發(fā)商并不急于拋盤(pán)，而購房者也并不急于出手，決心等待上海房?jì)r(jià)的全線(xiàn)下跌。

　　相關(guān)部門(mén)對于閑置土地清查力度的加大表明了政府調控樓市的決心十分堅定，而近期各地頻繁出現的“退地潮”卻表明了開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)市場(chǎng)的預期較為悲觀(guān)。這一點(diǎn)從開(kāi)發(fā)商對于開(kāi)盤(pán)時(shí)間節點(diǎn)的選擇上也可見(jiàn)一斑，選擇延期開(kāi)盤(pán)或許是開(kāi)發(fā)商等待市場(chǎng)走勢進(jìn)一步明確的一種路徑抉擇。

　　從開(kāi)發(fā)商的資金情況來(lái)看，中原集團研究部分析師許萌告訴記者，中原監測的10家標桿房企(保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè )、招商、中海)上半年推盤(pán)的總成交面積為1295萬(wàn)平方米，同2009年上半年相比縮減17%；銷(xiāo)售金額為1444億，同比減少18%。房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)并非想象的那么差，且6月份多數房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也有反彈，也就是說(shuō)只有5月份的銷(xiāo)售情況較差。

　　“目前開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的再融資和銀行貸款難度雖然增大，但由于去年全年銷(xiāo)售情況火爆，大量資金回籠，2009年年底十大標桿房企手中持有的現金量同比2008年年底增加了200%，只要減少拿地就能規避資金輸血不足的弱勢�！痹S萌認為。另外，還有一些開(kāi)發(fā)商去年取得的銀行授信尚未用完，例如綠城中國去年年底取得的銀行授信今年還能繼續使用。資金狀況尚屬健康，讓房企還能繼續“撐”下去。