從百貨商場(chǎng)到商圈，從容納大型SHOPPING MALL的步行商街到城市綜合體，城市的每一次飛躍，必然帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的升級。國貿、華貿、星光新天地、世貿天階……眾多經(jīng)典的地標性商業(yè)地產(chǎn)項目的出現，不僅承載了北京國際化都市的發(fā)展進(jìn)程，更成為拉動(dòng)區域經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，改善了北京人的生活和消費品質(zhì)。

　　據不完全統計，下半年，北京開(kāi)業(yè)、招商、開(kāi)工的商業(yè)地產(chǎn)項目近30個(gè)。專(zhuān)家預測，以建設世界城市為目標的北京，正在迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)建設的一個(gè)波峰。

　　數據顯示，受經(jīng)濟全面企穩回升以及遏制住宅過(guò)快上漲的調控政策的雙重合力帶動(dòng)，北京商業(yè)地產(chǎn)從今年5月以來(lái)出現穩步回升，呈現“量?jì)r(jià)齊漲”的態(tài)勢。預計下半年進(jìn)入開(kāi)業(yè)、招商、開(kāi)工等活躍期的商業(yè)地產(chǎn)項目將近30個(gè)，與此同時(shí)，萬(wàn)科、中糧、華潤、金地等一批實(shí)力品牌房企也紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)施戰略性布局。

　　商業(yè)形態(tài)不斷豐富

　　開(kāi)發(fā)模式不斷升級

　　在2002年以前，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本不存在系統的規劃和運營(yíng)，其管理也僅局限于收取租金和提供簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)。隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的商品零售和批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能滿(mǎn)足商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展對物業(yè)的要求；復合商城、購物中心、商業(yè)步行街和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等新興的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)在社會(huì )需求的推動(dòng)下獲得了快速發(fā)展。住宅配套型商業(yè)、大中型SHOPPING MALL、特色主題商業(yè)街、租售并舉類(lèi)的集中商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)模式、城市綜合體模式等不斷涌現。

　　這些不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開(kāi)發(fā)操作各有特點(diǎn)，并逐步實(shí)現了合理的項目操作，減少了社會(huì )資源的無(wú)謂浪費，也成就商業(yè)地產(chǎn)的長(cháng)期繁榮。從最初由各小區臨街底商、裙樓、門(mén)市房形成的配套商業(yè)，到以大型百貨商廈為中心的區域商業(yè)，現今以超級購物中心為代表的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)模式在經(jīng)歷了一系列變革之后，正在向復合型地產(chǎn)模式發(fā)展。

　　投資成交逐年加大

　　商業(yè)地產(chǎn)長(cháng)期看好

　　來(lái)自21世紀不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的數據顯示，從2003年起，商業(yè)地產(chǎn)投資額在北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額中的占比不斷增加。2008年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額1908.7億元，商業(yè)地產(chǎn)投資總額為240.4億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的12.6%，是2003年占比的2.5倍。隨著(zhù)政府將促進(jìn)消費列為未來(lái)經(jīng)濟工作的重點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資的比重仍將上漲。統計顯示，在度過(guò)了2008年行業(yè)低迷期后，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿逐步恢復，土地市場(chǎng)成交活躍，土地溢價(jià)水平上漲。截至2009年11月，北京市共成交商業(yè)用途土地21塊，規劃建筑面積202.4萬(wàn)平方米，分別同比增長(cháng)90%和113.1%；土地成交價(jià)格的平均溢價(jià)率為39.3%，同比上漲105.8%，土地交易活躍程度可見(jiàn)一斑。

　　同時(shí)，成交數據顯示，2009年1-10月，北京市商業(yè)用房累計成交面積103.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.6%。專(zhuān)家分析，商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)信心的恢復明顯滯后于經(jīng)濟，成交的活躍以及庫存的進(jìn)一步減少，預計未來(lái)商業(yè)用房租售價(jià)格還將維持上漲的趨勢。

　　另外，今年4月調控以來(lái)，住宅市場(chǎng)投資和需求得到有效控制，而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售量卻呈現上漲態(tài)勢。有業(yè)內人士分析，調控對第二三套房的限制將在一定程度上使購買(mǎi)商業(yè)項目與住宅項目的門(mén)檻拉平，無(wú)疑提高了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。投資熱點(diǎn)將隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的降溫逐漸轉移到未來(lái)發(fā)展潛力較大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展冷熱不均，部分地區“商住倒掛”的現象將在未來(lái)一段時(shí)間得到緩解。

　　新城建設成為

　　商業(yè)地產(chǎn)新引擎

　　隨著(zhù)北京城市發(fā)展目標、理念和形式的轉變，城市建設將更加突出城鄉統籌，快速推進(jìn)郊區城市化進(jìn)程。中心城區的人口、產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟社會(huì )活動(dòng)將逐步向新城和城市外圍轉移，郊區新城將成為北京經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展新的增長(cháng)極。隨著(zhù)北京城市規劃的發(fā)展及各個(gè)區域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展。

　　專(zhuān)家分析，未來(lái)將很難完全界定傳統商圈與新興商圈之間的區別。北京較傳統的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等，然后隨著(zhù)時(shí)間的推移，在北京的環(huán)形城市結構的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場(chǎng)競爭日益激烈，“多中心”特征日益明顯。隨著(zhù)住宅區域的不斷外擴，商業(yè)規劃也隨之跟進(jìn)，多個(gè)商業(yè)區域中心或新興商圈在北京各個(gè)地區興起，通州、大興等區域商圈正在快速崛起。以通州為例，按照政府“建設現代化國際新城”的規劃，首批啟動(dòng)的運河核心區將計劃開(kāi)建14個(gè)不同業(yè)態(tài)內容的城市綜合體項目，這將極大改善通州目前商業(yè)、商務(wù)配套設施不完善的現狀，同時(shí)，此舉也將對北京“CBD東擴”的規劃起到積極的推動(dòng)作用。

　　品牌房企加大

　　商業(yè)地產(chǎn)戰略布局

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王永平認為，所有的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是從住宅起家并向商業(yè)地產(chǎn)轉型的。他形象地將這些企業(yè)分成三類(lèi)。第一類(lèi)為主動(dòng)轉型。以萬(wàn)達為代表。作為搶先進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，多年前就主動(dòng)尋求轉型，如今遍布全國的萬(wàn)達廣場(chǎng)已令其成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者。第二類(lèi)為被動(dòng)轉型。面對金融危機及宏觀(guān)調控帶來(lái)的風(fēng)險，以及政府城市規劃的限制，一些企業(yè)為平衡財務(wù)風(fēng)險，也開(kāi)始逐漸進(jìn)行戰略轉型和布局。例如，萬(wàn)科提出未來(lái)將加大在商業(yè)地產(chǎn)的投入，逐步實(shí)現2/8理論的配比，中糧集團也表示，未來(lái)將把商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局的比例提升至20%以上。

　　最后一類(lèi)是盲從型。這類(lèi)企業(yè)缺乏長(cháng)遠的戰略布局和持續的項目規劃，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗和管理能力，跟風(fēng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險較大。

　　專(zhuān)家評論，目前，越來(lái)越多的大型品牌房企憑借雄厚的資金實(shí)力和強大的管理系統，自行持有商業(yè)物業(yè)比例加大，不急于出售物業(yè)產(chǎn)權在短期內獲取利潤，而是自行持有，對商業(yè)項目進(jìn)行整體規劃和統一管理，這也促使了商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和規模不斷上升。 (記者 董家聲)