據中國之聲《新聞縱橫》7時(shí)45分報道，他曾經(jīng)被稱(chēng)為“中國樓市三劍客”之一；他曾經(jīng)堅信中國樓市必然下跌；他曾經(jīng)與地產(chǎn)商激辯樓市未來(lái)；他曾因為預言09年樓市大跌而備受質(zhì)疑，他就是房地產(chǎn)評論人牛刀。

　　近日，牛刀再現江湖，并且堅稱(chēng)：上海以美元定價(jià)的高檔寫(xiě)字樓空置率將躍升至50%，這個(gè)數據從何而來(lái)？他對中國樓市的走向作何判斷？面對質(zhì)疑聲又會(huì )怎樣回應？記者對話(huà)牛刀，看他如何指點(diǎn)樓市江湖。

　　記者：我們從您的博客中間看到了一些關(guān)于中國房地產(chǎn)的預測，比如您說(shuō)上海以美元定價(jià)的寫(xiě)字樓空置達到了50%，您的依據是什么？

　　牛刀：依據是整個(gè)中國經(jīng)濟的轉型，由中國制造轉向中國創(chuàng )造。這個(gè)在一線(xiàn)城市是經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)趨勢，在上海很多特別是外向型的出口制造業(yè)，它們在上海這個(gè)地方生存非常艱難，主要原因是什么呢？上海的地價(jià)上漲，十年上漲了三倍；上海的房?jì)r(jià)上漲，房?jì)r(jià)上漲了四倍。

　　在這種情況下，它帶動(dòng)了整個(gè)生產(chǎn)成本的上漲，造成了大量的企業(yè)內遷，朝二三線(xiàn)城市走。二三線(xiàn)城市現在接納了很多上海的企業(yè)，這些工廠(chǎng)的寫(xiě)字樓可能就要搬遷到二三線(xiàn)城市去，上海的寫(xiě)字樓空置率就越來(lái)越高�，F在已經(jīng)是30%的空置率了，我的分析是到2012年就要達到50%的空置率。

　　記者：之前有很多人在炒作另外一個(gè)關(guān)于空置房的信息就認為咱們全國現在大概有6540萬(wàn)套的房子是空置的，您對這個(gè)數字的看法是什么，因為之前有很多媒體認為這個(gè)數字是不真實(shí)的。

　　牛刀：這些媒體沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何調查，他們不能否認這個(gè)數字，只是他們找不到這個(gè)數據的出處。我們國家原來(lái)的統計口徑是全國70個(gè)大中城市，這個(gè)統計的口徑他們就搬出了一個(gè)數據，說(shuō)70個(gè)大中城市五年只建了八千套房子，所以六千多萬(wàn)房子空置數字不真實(shí)，這其實(shí)是錯誤的。這個(gè)數據一出來(lái)就講得很清楚，是全國660個(gè)城市電表連續6個(gè)月為零度數的空置住宅有6540萬(wàn)套間，這個(gè)數據是非常正確的。

　　當下中國樓市似乎又走到了調控的十字路口，無(wú)論是土地市場(chǎng)，還是一線(xiàn)城市成交量，似乎都出人意料的保持著(zhù)熱度。面對紛繁復雜的樓市亂象，劍客牛刀認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前不可能回暖。

　　記者：您認為目前我們國家樓價(jià)的走勢會(huì )如何，因為畢竟從現在來(lái)看，三個(gè)月的調控過(guò)去之后，樓價(jià)在一線(xiàn)城市的中心地帶并沒(méi)有出現大家所期望的那樣大幅的下跌，而是維持相對堅挺的走勢，甚至有些地方出現了新的地王或者是成交量的上升。您覺(jué)得樓價(jià)會(huì )下降嗎？

　　牛刀：我們很多的普通民眾對調控寄予的期望太高了，目前的這種效果已經(jīng)非常不錯了，因為房地產(chǎn)是個(gè)周期性達兩年的產(chǎn)業(yè)，真正房?jì)r(jià)下降不是三個(gè)月的問(wèn)題，應該是六個(gè)月到一年的時(shí)間出現下降的態(tài)勢。

　　記者：您覺(jué)得在半年到一年或者是在周期中間，房?jì)r(jià)是否會(huì )下降？它會(huì )降多少呢？

　　牛刀：中國的房?jì)r(jià)根據現在宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢，它不是下降一年，它是要調整三年到五年，整個(gè)2009年全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)上漲了23%，這個(gè)數字也是我們根據統計局的成交金額和成交面積之間的差來(lái)算出來(lái)的，現在房?jì)r(jià)真正要見(jiàn)底的話(huà)至少要下降50%才能見(jiàn)底，它不可能一下見(jiàn)底，你不可能一下見(jiàn)底又延長(cháng)調整時(shí)間，所以是三到五年的調整時(shí)間。

　　記者：但是現在好像部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了回暖的現象，您怎么解釋這種現象？

　　牛刀：這是開(kāi)發(fā)商一種欺騙手段，市場(chǎng)根本不可能回暖，我們打開(kāi)各個(gè)網(wǎng)站來(lái)看各個(gè)城市的成交量，深圳一天60套到80套，上海原來(lái)的成交量經(jīng)常是兩千來(lái)套，現在是三百來(lái)套，怎么叫回暖呢？北京100多套怎么回暖呢？完全是騙人嘛。

　　2008年“地產(chǎn)三劍客”——牛刀、時(shí)寒冰、曹建海曾經(jīng)與任志強等地產(chǎn)代表激辯樓市未來(lái)，當時(shí)牛刀堅信09年中國樓市將回調，然而出人意料的是，當年中國樓市經(jīng)歷了一輪暴漲，一批批牛刀的追隨者面對翻番的房?jì)r(jià)，痛失購房的機會(huì )。于是有人質(zhì)疑牛刀等人為了出名而劍走偏鋒的言論，時(shí)至今日牛刀認為自己的預測“沒(méi)有一點(diǎn)錯誤”。

　　記者：我還記得在2008年年底的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候大家都在激辯樓市會(huì )走一個(gè)什么樣的走勢的時(shí)候，當時(shí)以您為代表的三劍客曾經(jīng)提出樓市會(huì )見(jiàn)底、會(huì )大跌，但是您當時(shí)預測這些看法到后來(lái)沒(méi)有變成現實(shí)，于是就有一些人認為可能三劍客的觀(guān)點(diǎn)過(guò)于偏激，甚至有人認為說(shuō)你們可能是為了出名所以在不停的說(shuō)一些不太負責任的觀(guān)點(diǎn)，您是怎么看待這些人對你們的評價(jià)呢？

　　牛刀：我覺(jué)得他們這些人都是誤解，我們認為這些東西要歷史來(lái)看，我們當時(shí)的這種預測和判斷沒(méi)有一點(diǎn)錯誤，2008年12月24號我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)晚兩年買(mǎi)房省十年打拼，那個(gè)時(shí)候還一直在堅持調控，但是到了2009年的1月份沒(méi)有堅持調控，加大了基礎貨幣的投放。

　　記者：有一些人曾經(jīng)質(zhì)疑過(guò)，08年跟大家說(shuō)不要買(mǎi)房子的人可能08年、09年買(mǎi)了很多房子，在這兩年，就是08、09年您買(mǎi)房子了嗎？

　　牛刀：08年09年我沒(méi)買(mǎi)房子。

　　記者：您還是認為現在也不適合買(mǎi)房子？

　　牛刀：現在也不適合，如果真正需要買(mǎi)房子，你什么時(shí)候都可以買(mǎi)，因為你是一定需要。我們所謂的買(mǎi)房子的時(shí)機就是說(shuō)市場(chǎng)平穩運行的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房子最好，買(mǎi)房子要看自己，它原來(lái)不是投機炒作過(guò)度嚴重的地方，它加息以后基本上就會(huì )平穩。如果投機炒作過(guò)度的地方，炒家的持有量非常大的地方，這個(gè)地方就很難說(shuō)。記者季蘇平