7月份，大多數上市房企都發(fā)布了中期業(yè)績(jì)預報，8月份則進(jìn)入半年報的集中披露期，四大龍頭企業(yè)中的招商地產(chǎn)率先發(fā)布半年報，業(yè)績(jì)和凈利潤皆翻倍，勢頭喜人。據國信證券統計，截至7月27日，有70家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了中期業(yè)績(jì)預告，42家公司預喜，占全部預告公司的6成。由此看來(lái)，房地產(chǎn)上市企業(yè)整體業(yè)績(jì)頗佳，隨著(zhù)更多企業(yè)披露半年報，7月份即開(kāi)始的房地產(chǎn)股上漲勢頭還將持續。

　　6成房企預喜

　　從各大房企發(fā)布的中期業(yè)績(jì)看，同比去年的業(yè)績(jì)，整個(gè)行業(yè)業(yè)績(jì)大面積飄紅，增勢喜人。

　　據國信證券統計，截至7月27日，70家房地產(chǎn)上市公司中已預告或公告2010年中期業(yè)績(jì)，其中預增的42家(包含9家扭虧)，占已發(fā)布業(yè)績(jì)預告或公告的70家公司的60%。其中7家預增幅度在500%以上，24家預增100%-500%，11家預增0-100%。業(yè)績(jì)下降或虧損的27家，其中16家虧損。

　　截至目前，僅有10余家企業(yè)發(fā)布了半年報，四大龍頭企業(yè)“招保萬(wàn)金”中，只有招商證券發(fā)布了半年報。據招商地產(chǎn)半年報顯示，實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入69.81億元，同比增長(cháng)142.76%，報告期內公司營(yíng)業(yè)收入較上年同期顯著(zhù)增長(cháng)，主要因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結轉量大幅增長(cháng)；營(yíng)業(yè)利潤18.29億元，同比增201.18%；凈利潤10.5億元，同比增長(cháng)115.71%。

　　扭虧企業(yè)中，業(yè)績(jì)增幅最大的是中糧地產(chǎn)。該公司表示，由于投資單位分紅收益較上年同期大幅增加，公司今年上半年將實(shí)現扭虧，預計今年上半年凈利潤為7400萬(wàn)元，同比去年上半年增加2306.78%。2009年上半年，中糧地產(chǎn)凈利潤為-335.33萬(wàn)元。

　　多數房企業(yè)績(jì)未能過(guò)半

　　從業(yè)績(jì)增勢上看，4月份開(kāi)始的史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控，似乎并沒(méi)有影響到上半年的業(yè)績(jì)，但與年初制定的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)相比，多數房企均未及格。

　　業(yè)內人士認為，2009年的火爆銷(xiāo)售為上市公司積累了大量的可結算資源，由于2009年銷(xiāo)售的大部分項目將于2010年進(jìn)行結算，這就注定了即便遭遇了最嚴厲的調控，但2010年大部分地產(chǎn)股業(yè)績(jì)依然出現較高的增長(cháng)，調控的影響將在下半年業(yè)績(jì)反映出來(lái)。

　　日前，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》顯示，在排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)中，上半年只有恒大地產(chǎn)的業(yè)績(jì)超過(guò)全年任務(wù)的50%以上。據瑞銀證券跟蹤的16家房地產(chǎn)企業(yè)中，目前也只有SOHO中國和合景泰富銷(xiāo)售額超過(guò)年度目標半數，分別達到79%和65%。合生創(chuàng )展、金地集團、恒生地產(chǎn)甚至僅完成目標的兩成左右。

　　但是截至目前，尚未有企業(yè)調低年度目標，恒大地產(chǎn)反而高調地將年度目標調高至400億元，比年初360億元的目標提高10%以上。即便是只完成全年目標1/4的金地，其董事長(cháng)凌克也明確表示，金地對于完成全年目標壓力不大。

　　紛紛加大推盤(pán)量

　　上半年未完成的業(yè)績(jì)壓力將在下半年得到集中體現，對此，各上市房企唯一的對策就是加大推盤(pán)量。

　　龍湖有關(guān)負責人表示，三季度將在常州、青島及沈陽(yáng)推出新項目，隨后杭州項目也將在四季度推售。全年可銷(xiāo)售項目數量將由2010年第一季度的17個(gè)項目增加至年底的35個(gè)。

　　金地董事長(cháng)凌克表示，上半年銷(xiāo)售偏低主要是因為庫存較少，主要推盤(pán)都是在下半年，而下半年推盤(pán)量新增200萬(wàn)平方米。據了解，7-8月金地在廣州、佛山、北京、杭州、南京、武漢、沈陽(yáng)等地都有新盤(pán)推出。

　　萬(wàn)科董事會(huì )秘書(shū)譚華杰表示，萬(wàn)科的推盤(pán)節奏相對比較平穩，預計下半年的推盤(pán)面積將大于上半年。同時(shí)，他認為，2009年中期地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了開(kāi)工力度，按照正常的項目開(kāi)發(fā)周期，這些產(chǎn)品大多會(huì )在今年下半年逐步轉化為可售資源。因此，預計下半年市場(chǎng)的新增供應相比上半年將有較大提升。

　　資金壓力加大

　　業(yè)績(jì)飄紅固然可喜，但從投資角度看，現金流的情況更值得重視，但大多數房企下半年的現金流狀況并不樂(lè )觀(guān)。

　　瑞銀證券分析師章海云認為，投資者應更重視合同銷(xiāo)售、資產(chǎn)負債和現金流情況，以便對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更深入的評估�！澳切﹥�備土地過(guò)猛而忽視自身財務(wù)狀況以及需支付大筆土地成本費用卻沒(méi)有在資本市場(chǎng)積極融資的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)一步下調樓盤(pán)售價(jià)�！�

　　章海云預計，截至2010年6月，支付土地成本后多數開(kāi)發(fā)商的凈負債率都將高于2009年底的水平。

　　東方證券分析人士表示：“現在開(kāi)發(fā)商貸款門(mén)檻都很高，審批也很?chē)�，如果市�?chǎng)銷(xiāo)售沒(méi)起色，多數中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)現金流壓力更大�！�

　　招商證券一位分析師告訴記者，近期銀監會(huì )一再警示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險，表明下半年地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境趨緊，未來(lái)地產(chǎn)公司期望通過(guò)銀行融資的可能性日漸緊縮，因此，部分房企資金壓力頗為嚴重。

　　下半年走勢莫測

　　目前對下半年的走勢，各大分析機構觀(guān)點(diǎn)差異頗大。

　　東方證券則明確表明，正在迎接地產(chǎn)反轉行情的到來(lái)。東方證券認為，相對于2008年的調整，此輪調整見(jiàn)效快，因此反彈也會(huì )較早出現，目前，政策不再強化，且有修正和部分退出的預期，因此政策底已經(jīng)出現；市場(chǎng)底部也在出現，預計下半年可售房源較上半年將有明顯上升，成交量也會(huì )隨之上升，同時(shí)，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降，房?jì)r(jià)的下降也伴隨著(zhù)成交量的上升。相對于2008年的調整，此輪調整見(jiàn)效更快，“地產(chǎn)股底部來(lái)臨必然更早”。

　　瑞銀證券對住宅市場(chǎng)仍持謹慎態(tài)度。瑞銀證券分析師章海云表示，在實(shí)地考察中發(fā)現高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售速度緩慢，市場(chǎng)更青睞設計合理而且價(jià)格適中的較小戶(hù)型；地方銀行對購買(mǎi)第三套住房的要求是首付六成，按揭利率為央行基準利率的1.2倍；地方政府一直沒(méi)有擴大保障房建設規模。此外，上海銀監局最近要求本地銀行貸款一律以在建工程為抵押。因此，他們認為最近的政策松動(dòng)預期給房地產(chǎn)板塊帶來(lái)的反彈不會(huì )持久，他們更看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　本報記者 魯歡