房?jì)r(jià)還有多少下降空間?樓市政策會(huì )往哪里走?房產(chǎn)稅會(huì )不會(huì )推出?土地閑置原因何在?在國家樓市新政已過(guò)100日之際,昨天上午,中國地產(chǎn)金融年會(huì )2010華南峰會(huì )在廣州開(kāi)幕,廣東省政協(xié)副主席徐尚武,廣州市市委常委、常務(wù)副市長(cháng)蘇澤群,中國民生銀行執行董事、副行長(cháng)梁玉堂、廣東省地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)李思廉等政要名商縱論當前房地產(chǎn)大勢及其可持續發(fā)展。

　　號稱(chēng)地產(chǎn)界“大炮”的華遠集團公司總裁任志強再顯直言風(fēng)格:“不要以為土地閑置都是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,政府原因才是大頭�！彼�還認為,今年經(jīng)濟形勢不同于2008年金融危機時(shí),房?jì)r(jià)不可能有大跌空間。而下半年房?jì)r(jià)過(guò)高、尤其是部分人口回流的一線(xiàn)城市,如果土地供應量并沒(méi)有相應的增加,不能滿(mǎn)足需求的話(huà),房?jì)r(jià)甚至可能報復性上漲。

　　房?jì)r(jià)如何走動(dòng)?

　　———“目前很難期望大跌”

　　隨著(zhù)4月份空前嚴厲的樓市新政出臺,全國不少城市樓市成交應聲而落,許多開(kāi)發(fā)商做起“俯臥撐”。根據陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數據顯示,7月1日至7月30日,廣州十區二市一手住宅成交面積僅44.07萬(wàn)平方米,全市均價(jià)為10386元/平方米,僅高于今年2月份10252元/平方米的均價(jià)。

　　任志強昨天就指出,從已公告半年報情況來(lái)看,萬(wàn)科、富力、保利等企業(yè)都只完成了全年銷(xiāo)售計劃的大約40%,大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成既定目標,所以下半年可能有兩種情況,一是加速推貨追上這些計劃,還有一部分可能會(huì )用降價(jià)的方式來(lái)促使銷(xiāo)售迅速提升�！�

　　除此之外,隨著(zhù)8-9月份一線(xiàn)城市供應量大幅增加,未來(lái)的價(jià)格競爭壓力會(huì )加大,業(yè)界普遍預期房?jì)r(jià)拐點(diǎn)即將到來(lái)。任志強認為,房?jì)r(jià)難有大跌的空間,頂多就是結構性大跌,甚至有城市會(huì )逆市上漲�！半m然目前市場(chǎng)面臨著(zhù)新一輪調控,但經(jīng)濟環(huán)境與2008年完全不同,當時(shí)是經(jīng)濟危機,什么都不好,現在GDP增速達到10%以上,大好的經(jīng)濟環(huán)境決定了房?jì)r(jià)不可能有大跌的空間�！彼�表示,在下半年供給增加的情況下,如果供給相對平衡,這個(gè)地區不會(huì )出現房?jì)r(jià)逆市增長(cháng)。但是,房?jì)r(jià)過(guò)高、尤其是部分人口回流的一線(xiàn)城市,如果土地供應量并沒(méi)有相應的增加,不能滿(mǎn)足需求的話(huà),房?jì)r(jià)就有可能報復性上漲。

　　對于廣州的房?jì)r(jià),任志強表示,廣州人一定比北京人富有,但其實(shí)廣州房?jì)r(jià)比北京低多了,廣州地區相對發(fā)達,周邊小城市距離短,形成了一個(gè)龐大的城市群,可以把居住地點(diǎn)向外偏移,就把生活成本和建設成本減低了,而北京周邊的小城市沒(méi)有這種條件。

　　富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉則指出,過(guò)去3-5年,企業(yè)下半年銷(xiāo)售數量都比上半年要大,所以如果上半年可以完成超過(guò)40%,就有極大可能完成全年任務(wù)�！皩τ谙聛�(lái)樓市走向,比較合理的推斷應該在9月底,傳統的第三季度是行業(yè)的銷(xiāo)售旺季,看完第三季度再評論會(huì )比較公正�！崩钏剂�透露,“就富力自己手上的樓盤(pán)比對,在今年3、4月份均價(jià)下降了大概百分之十幾,下來(lái)頂多再跌百分之十幾就差不多了,房?jì)r(jià)這種很難期望大跌的�！�

　　被稱(chēng)作“巨無(wú)霸”的亞運城項目何時(shí)開(kāi)賣(mài)?李思廉透露,亞運城將于今年10月銷(xiāo)售,具體日期還沒(méi)敲定,價(jià)格方面將隨行就市,但預計不會(huì )太低。

　　房產(chǎn)稅是否該開(kāi)征?

　　———“暫不適合推出”

　　一直以來(lái),關(guān)于國家開(kāi)征房產(chǎn)稅的傳聞不絕于耳。昨日,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一表示,根據多數發(fā)達國家的經(jīng)驗,開(kāi)征房產(chǎn)稅對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定、健康發(fā)展是有好處的。

　　“征收房產(chǎn)稅是一個(gè)可以考慮的措施,什么時(shí)候開(kāi)始征收,由國家根據宏觀(guān)形勢來(lái)考慮。目前市場(chǎng)還處于觀(guān)望的情況,新的緊縮性政策暫時(shí)不要出臺；但從長(cháng)遠來(lái)看,‘十二五’期間還是需要考慮的�！敝熘幸徽f(shuō),過(guò)去就有房產(chǎn)稅,主要是對經(jīng)營(yíng)單位來(lái)征的,對老百姓不征。如果要開(kāi)征的叫“物業(yè)稅”,就牽扯到物業(yè)所有權的問(wèn)題,程序上批準比較復雜,建議還是開(kāi)征另一種“房產(chǎn)稅”,對普通老百姓基本上不要征,不要造成新的稅負；對于擁有三四套房、豪華住房的,則可以適當征收,因為他們占有社會(huì )的資源比較多,還有些房子從事出租,通過(guò)征稅,讓有多余房子的人,把房子或者推向二手市場(chǎng)或租賃市場(chǎng),有利于穩定�！胺慨a(chǎn)稅征收時(shí),要減輕流轉環(huán)節的征收,這樣就可以盤(pán)活市場(chǎng)�！�

　　“房地產(chǎn)是打壓不了�！贬槍χ熘幸魂P(guān)于房產(chǎn)稅的說(shuō)法,廣州越秀城建地產(chǎn)總經(jīng)理梁由潘如此回應。他解釋道,如果確定征收房產(chǎn)稅,人人也都會(huì )有一個(gè)心理預期,會(huì )想清楚要交稅才會(huì )買(mǎi),真的想買(mǎi)“就算交物業(yè)稅也打壓不了”。

　　在任志強眼中,如果要對個(gè)體征收新的物業(yè)稅,前提是改變土地制度�！拔覐膩�(lái)不認為土地歸國有的時(shí)候要收物業(yè)稅。物業(yè)稅是對權利所有者征收的,那就要對國家征收�！比沃緩娬f(shuō)。

　　土地閑置根源何在?

　　———“不能怪地方政府”

　　今年7月,國土部聯(lián)手銀監會(huì )對全國1457宗閑置土地進(jìn)行清查,多家大型房企囤地多年不開(kāi)發(fā)被曝光,其中包括華潤集團與泛海建設。朱中一表示,目前國家對于土地督察力度加大,全國整個(gè)土地閑置1400多宗,其中廣東324宗,占地面積959公頃,“這個(gè)數字在全國是最大的,所以廣東的土地市場(chǎng)是需要認真研究的”。而據有關(guān)媒體了解,此番廣州共有閑置土地54宗,占地面積近192萬(wàn)平方米,總出讓金額約5.87億元,住宅用地占六成。

　　“不要以為土地閑置都是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,以北京為例,160多宗土地閑置有超過(guò)一半是地方政府造成的�！比沃緩娬J為,土地之所以閑置,原因有很多,例如拆遷不到位、基礎設施沒(méi)建好、規劃調整等等,所以對土地閑置不要一概而論,政府原因才是大頭�！耙�不然,一旦判定是閑置用地,地方政府為什么不收回去賺一筆(錢(qián))呢,主要是自己也有責任。如果由于地方政府處理不到位造成土地閑置,那就是地方政府違約,按照合同該賠償的應該是地方政府�！�

　　對于業(yè)界質(zhì)疑,大量土地閑置主要由于地方政府的“土地財政”思維所致,任志強認為,這不能怪土地財政,因為按照現在的分稅制,稅收是地方收得多拿得少,大量稅收都被中央拿走,地方政府普遍缺錢(qián)�！叭�世界地方政府沒(méi)有一個(gè)不依靠土地財政的,不能怪地方政府,根源在于現行財稅制度�！�

　　本輪調控如何收場(chǎng)?

　　———“再出一個(gè)新政就是收場(chǎng)”

　　樓市新政出臺已滿(mǎn)100天,朱中一認為,總體來(lái)說(shuō),從遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲這個(gè)目標來(lái)看,新政已經(jīng)基本達到,但是銷(xiāo)售量的下降、一些企業(yè)投資熱情降低、一些土地市場(chǎng)加溫等,和初衷是不太吻合的。目前經(jīng)濟增長(cháng)“保8”的任務(wù)看來(lái)問(wèn)題不大,經(jīng)濟二次探底的可能性也不是太大,所以中央政府對樓市的調控方向不會(huì )改變,要跟上一期的規劃銜接。

　　“目前不宜推出緊縮性的政策,以穩定為主；下半年在現行的政策以?xún)?更多的發(fā)揮市場(chǎng)調節作用�！敝熘幸幌Ｍ�中央政府要督促相關(guān)部門(mén)、部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市嚴格落實(shí)現行的政策,慎推新的緊縮性政策；同時(shí)制定政策要盡量遠近結合,保持政策的連續性和穩定性,建議國家將住宅將來(lái)的“十二五”規劃列入國家“十二五”規劃。朱中一透露,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )也對“十二五”住房建設規劃組織了一些專(zhuān)家研究,“十二五”整個(gè)住宅規模會(huì )比“十一五”要大一點(diǎn),如商品住宅可能年均有600萬(wàn)套左右,保障性安居工程在500萬(wàn)套左右。另外,老年公寓的建設要更加關(guān)注,非住宅領(lǐng)域如旅游地產(chǎn)可能會(huì )得到各方面的進(jìn)一步重視。對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景,他還是持樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

　　本輪調控會(huì )以何種結局收場(chǎng)?任志強對此沒(méi)有直接回應,僅表示:國家從來(lái)都是用下一年的政策來(lái)代替上一年的,“從2003年以來(lái)有哪個(gè)政策能存活超過(guò)一年半的?沒(méi)有!如果不是立法,宏觀(guān)調控一定是短期行為,明天國家出一個(gè)新的政策就是收場(chǎng)了”。

　　省房協(xié)會(huì )長(cháng):

　　“6000多萬(wàn)套房空置是假新聞”

　　針對近段時(shí)間有媒體報道的全國有6000多萬(wàn)套空置房,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲一上臺發(fā)言就表示,“這完全就是假消息�！�

　　此前,有媒體報道稱(chēng),國家電網(wǎng)公司在660個(gè)城市的調查顯示,有高達6540萬(wàn)套住宅的電表連續6個(gè)月讀數為零,按每套房三口計算,可供近2億人居住。

　　蔡穗聲說(shuō),這個(gè)已經(jīng)被證實(shí)完全是虛假的消息,電力公司已經(jīng)宣布他們沒(méi)有發(fā)布這個(gè)消息,“但我想不明白,為什么還在炒來(lái)炒去,好像非要炒成真的不可�！�

　　接在其后上臺的中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮也與之相呼應:“之所以不斷蔓延,是因為有不少人希望這個(gè)謊言成真�！彼�解釋說(shuō),過(guò)去十年里,居民自建、改建大型廠(chǎng)礦及企業(yè)建房總共不超過(guò)7000萬(wàn)套,“怎么可能有6500萬(wàn)套是閑置的?”他認為,央視調查的是一些高端住宅,這些有比較高的空置率情況是很正常的。

　　目前,廣東正打造以廣州為中心的一小時(shí)軌道交通生活圈,廣佛地鐵也將在亞運前開(kāi)通,會(huì )否帶漲沿線(xiàn)樓價(jià)?蔡穗聲說(shuō),廣佛同城已經(jīng)提出多年,相關(guān)的政策也一直在跟進(jìn)。而隨著(zhù)近年兩地交通的不斷發(fā)展,兩地市民的來(lái)往已經(jīng)相當便利,即使是地鐵開(kāi)通這樣的利好消息,已經(jīng)基本被開(kāi)發(fā)商消化了,開(kāi)發(fā)商對廣佛同城的心理預期也減少了很多。

　　專(zhuān)題撰文

　　記者胡良光　　通訊員楊代金