國家統計局4日晚間公布的數據顯示，今年6月末全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.4%。專(zhuān)家認為，這一庫存量比2009年末的19947萬(wàn)平方米庫存略有下降，屬正常水平，但因受新一輪調控政策影響，部分城市商品房成交量已大幅下滑，隨著(zhù)下半年供應量進(jìn)一步增加，預計到年末開(kāi)發(fā)商將面臨較大庫存壓力，或將主動(dòng)降價(jià)消化庫存。

　　空置率仍未明朗

　　此次，國家統計局雖然公布了商品房待售面積情況，但并未給出空置房和空置率的具體數據。

　　國家統計局稱(chēng)，商品房待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。國際上通用的房屋空置率指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計算房屋空置率。準確的房屋空置率數據的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭認為，目前權威的空置房和空置率數據缺失給分析市場(chǎng)帶來(lái)障礙，加上一些道聽(tīng)途說(shuō)的數據，更是給市場(chǎng)制造了混亂，有關(guān)部門(mén)應當早日進(jìn)行全國性的住房普查，公布權威數據。

　　此前有媒體報道稱(chēng)，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調查顯示，有高達6540萬(wàn)套住宅電表連續6個(gè)月讀數為零，進(jìn)而推測當前空置房可供2億人居住。消息出來(lái)后國家電網(wǎng)公司立即進(jìn)行了辟謠，多位專(zhuān)家也紛紛出來(lái)以數據說(shuō)話(huà)，證明這一空置房數量被過(guò)分夸大。

　　根據國家統計局的數據，從1998年到2008年，全國商品住宅總竣工面積為37億平方米，而1998年前，大多數住房的套均面積在60平方米左右。過(guò)去20多年，全國城市住房建設總規模僅為50億至60億平方米。中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，“6540萬(wàn)套這個(gè)數據令人震驚�！�

　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄也認為這個(gè)空置房數據不足為信�！耙�60平方米一套計算，6540萬(wàn)套房約40億平方米，而2009年全國竣工商品住宅僅5.96億平方米，以這樣的速度也得建6-7年才能達到40億平方米的規模�！�

　　根據華遠集團總裁任志強的估算，我國城鎮居民家庭真正空置的房子只有230萬(wàn)套左右，空置率不到4%。但也有分析人士認為這一估算值偏低。

　　年末庫存壓力或迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)

　　國家統計局公布的數據顯示，2009年，全國商品房銷(xiāo)售面積為93713萬(wàn)平方米，如果按照此銷(xiāo)售進(jìn)度，19182萬(wàn)平方米的庫存僅夠市場(chǎng)消化兩個(gè)半月。截至6月末，商品住宅待售面積為10646萬(wàn)平方米，比2009年末的11494萬(wàn)平方米也略有下降。按照2009年銷(xiāo)售商品住宅86185萬(wàn)平方米的速度計算，10646萬(wàn)平方米的商品住宅庫存可供銷(xiāo)售一個(gè)半月。

　　招商證券房地產(chǎn)分析師賈祖國認為，按照套均100平方米估算，截至6月末商品房待售面積不到200萬(wàn)套，其中住宅約100萬(wàn)套。而2009年全年全國住宅銷(xiāo)售就有804萬(wàn)套。100萬(wàn)套待售住宅的量相對很小，也遠低于市場(chǎng)預期，因此未來(lái)房?jì)r(jià)大幅下降的可能性較低。

　　楊紅旭認為，今年自4月中旬新一輪調控以來(lái)，部分城市商品房成交量大幅下滑，消化庫存能力也大幅削弱。1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積3.94億平方米，下半年同比增幅還將持續回落，預計全年成交量將比去年出現兩成左右的下滑。另外，由于新開(kāi)工量從去年11月份以來(lái)一直維持在高位增長(cháng)，預計未來(lái)一年內市場(chǎng)供應量將大幅增加，因此從年末開(kāi)始開(kāi)發(fā)商的庫存壓力將明顯加大�！�6月份全國商品房新開(kāi)工面積為1.9億平方米，與6月末待售面積相當，最快一年后這些新開(kāi)工面積就可轉化為待售面積，市場(chǎng)供應將明顯增加”。

　　楊紅旭認為，目前仍是開(kāi)發(fā)商與政府博弈階段，如果調控政策的壓力能夠持續到第四季度，開(kāi)發(fā)商必然會(huì )主動(dòng)降價(jià)釋放庫存壓力。但下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步分化，最讓人擔心的是一些地方政府可能頂不住經(jīng)濟增長(cháng)放緩的壓力，變相救市，放寬樓市調控政策。

　　樓市已現分化苗頭

　　最新統計數據顯示，7月京滬深三地商品住宅并沒(méi)有出現業(yè)界此前預測的整體量?jì)r(jià)齊跌態(tài)勢，北京樓市量升價(jià)跌，上海量?jì)r(jià)齊升，深圳量跌價(jià)升。專(zhuān)家認為，三地不同步說(shuō)明樓市調控已經(jīng)進(jìn)入深度博弈階段，在沒(méi)有進(jìn)一步調控政策出臺的前提下，樓市或將企穩回暖，房?jì)r(jià)不會(huì )大幅下調。

　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計顯示，7月北京期房商品住宅成交量環(huán)比6月上漲了16.7%，而成交均價(jià)則環(huán)比下降3.2%。佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，7月上海商品住宅成交面積為43萬(wàn)平方米，環(huán)比6月略微增加2.38%，成交均價(jià)為19313元／平方米，環(huán)比6月上漲0.76%。

　　深圳市規劃與國土委的數據顯示，7月，深圳市新房銷(xiāo)售面積14.2萬(wàn)平方米，同比下降80.13%，環(huán)比降幅也達到6.82%。但成交量的接連下滑并未帶動(dòng)房?jì)r(jià)的走低，反而同比上漲15%。

　　薛建雄稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商有意放緩開(kāi)發(fā)節奏，造成供應趨緊假象，是房?jì)r(jià)居高不下的主要原因。以上海為例，在7月中下旬上市的項目，基本上都能獲得80%的去化率。這同時(shí)也表明大量的購買(mǎi)力被低迷的成交量積壓，市場(chǎng)觀(guān)望的背后是巨大的需求在等待合理的房?jì)r(jià)。

　　中金公司的最新報告認為，受政策調控影響，年初全國住房?jì)r(jià)格的快速漲勢已消退，繼6月價(jià)格出現微幅下調后，7月市場(chǎng)并未出現持續下調，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方正處于深度博弈狀態(tài)。交易量目前尚不存在顯著(zhù)、持續復蘇的基礎，未來(lái)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍將呈現振蕩下探的趨勢，在全國市場(chǎng)整體回暖之前，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也將延續波動(dòng)態(tài)勢。

　　有市場(chǎng)人士認為，從4月份到10月份前后，累積半年的剛性購房需求存在集中入市沖動(dòng)，并可能使房?jì)r(jià)轉身向上導致調控政策效果不佳。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，目前調控政策在短期內已初見(jiàn)成效，特別是遏制部分城市房?jì)r(jià)快速上漲效果明顯。但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展，仍面臨不確定性，目前首要的任務(wù)是穩定市場(chǎng)預期。(記者魏宗凱)