房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)海南經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。今年上半年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成205.33億元，同比增長(cháng)78.9%，其中商品住房投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的90%。統計顯示，近年來(lái)海南超七成商品住房銷(xiāo)往島外，部分住宅小區空置率高達90%，存在嚴重的資源浪費現象。商品住房開(kāi)發(fā)占比高和空置率高，折射出海南房地產(chǎn)產(chǎn)品結構不盡合理，亟須進(jìn)行結構調整。

　　超七成商品房銷(xiāo)往島外　部分小區空置率達90%

　　海南省住建廳的統計顯示，今年上半年，島外人士購買(mǎi)�？谏唐纷》�7566套、78.09萬(wàn)平方米，分別占銷(xiāo)售總套數和總面積的71%、63%；購買(mǎi)三亞商品住房6366套、60.52萬(wàn)平方米，分別占銷(xiāo)售總套數和總面積的85.5%、85.4%；購買(mǎi)文昌市商品住房6024套、36.49萬(wàn)平方米，分別占銷(xiāo)售總套數和總面積的94.1%、92.1%。與2009年統計數據相比，盡管上半年島外人士購買(mǎi)海南商品住房比例局部有所下降，但購買(mǎi)總套數和面積均有大幅提升。

　　由于大多數業(yè)主購房的目的是投資和度假，所購住房普遍存在空置率高的問(wèn)題。海南省人大常委會(huì )環(huán)境資源工作委員會(huì )6月中下旬對�？�、三亞、文昌、瓊海等8個(gè)市縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設情況的調查顯示，有些小區平時(shí)入住率不到2%，多數小區平時(shí)入住率不到20%，高峰時(shí)僅為40%—60%。

　　記者走訪(fǎng)�？诓糠肿≌�小區，發(fā)現低入住率的問(wèn)題十分突出。2009年底交付使用的�？凇吧旰；▓@”小區約有250套房子，記者采訪(fǎng)時(shí)正值華燈初上，該樓盤(pán)僅2套房子亮燈。無(wú)獨有偶，�？谑泻５閸u的“海天逸舍”小區有200余套住房，2棟樓僅有8套房子亮燈。該小區樓下的北京萬(wàn)紫千紅房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司海南分公司置業(yè)顧問(wèn)劉先生介紹說(shuō)，“海天逸舍”200余戶(hù)房主中，海南本地人不足10戶(hù)，絕大多數房主是內地投資購房者，以東北、北京、上海、江蘇等地居多，平時(shí)常住住戶(hù)占住戶(hù)總數不到5%�！斑@邊共有400余套房子，但是常年居住的不足100戶(hù)�！薄笆兰o海岸”小區一名保安向記者介紹該小區居住情況，“這一片小區都是這樣的！”而該小區400余套房子，當晚亮燈的房子不到20家。

　　海南多家房地產(chǎn)中介機構的工作人員表示，海南商品住房大多銷(xiāo)售給島外人士，早已不是什么新聞。一家房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售部經(jīng)理介紹，今年新開(kāi)樓盤(pán)中，購買(mǎi)者中本島居民比例有所上升，但非常有限，之前購房者多以外地人為主，很多都是“候鳥(niǎo)一族”�！吧唐纷》看罅客怃N(xiāo)必然提高空置率，而空置率高在某種意義上確實(shí)是資源浪費�！痹摻�(jīng)理說(shuō)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理導致商品房高空置率

　　海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構單一，大量建設以島外需求為主的小戶(hù)型普通商品住房，必然導致高空置率。海南省人大常委會(huì )環(huán)境資源工作委員會(huì )的調研報告指出，盡管目前海南房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設呈現多元化發(fā)展的趨勢，但是酒店、度假村等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)發(fā)展速度和規模偏小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅為主，占開(kāi)發(fā)總量的80%以上，且項目分散、規模較小，產(chǎn)品檔次低。大量建設此類(lèi)產(chǎn)品，造成資源嚴重浪費。海南省副省長(cháng)姜斯憲認為，開(kāi)發(fā)結構不合理還表現在為現代服務(wù)業(yè)提供配套功能的集工作、生活、娛樂(lè )為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養生、主題公園、商業(yè)娛樂(lè )、分時(shí)度假等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)嚴重不足。

　　“海南省目前已經(jīng)出現城市型地產(chǎn)與度假型地產(chǎn)并存的現象，且度假型地產(chǎn)比例正在擴大，這自然就會(huì )出現高空置率�！焙Ｄ洗髮W(xué)社會(huì )科學(xué)研究中心主任曹錫仁表示，很多人來(lái)海南購房就是為了投資或度假使用，度假又跟季節緊密相關(guān)，這必然預示著(zhù)高空置率。

　　沒(méi)有統一的房地產(chǎn)專(zhuān)項發(fā)展規劃也是導致海南房地產(chǎn)結構不合理的因素之一。海南省住建廳房產(chǎn)處負責人介紹，目前《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略與中長(cháng)期規劃》還在編制中，尚未出臺。由于沒(méi)有房地產(chǎn)專(zhuān)項發(fā)展規劃，房地產(chǎn)發(fā)展目標和區域功能定位不清，房地產(chǎn)總體結構單一，各類(lèi)房地產(chǎn)項目缺乏特色，品位較低，使海南優(yōu)質(zhì)的土地資源難以得到科學(xué)合理開(kāi)發(fā)。

　　加快結構調整　推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級

　　《海南國際旅游島建設發(fā)展規劃綱要》對海南發(fā)揮生態(tài)宜居特色、積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提出了明確要求：“優(yōu)先發(fā)展滿(mǎn)足常住居民住房需求的房地產(chǎn)，加快保障性住房建設，積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，適度發(fā)展滿(mǎn)足避寒、療養、養老等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)�！�

　　目前，海南商品住房的高空置率敲響了房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的警鐘。海南省住建廳副廳長(cháng)蔡仁杰表示，他們正著(zhù)手研究解決空置率高的問(wèn)題，重點(diǎn)關(guān)注毛坯房及季節等原因引起的住房空置問(wèn)題，后期將會(huì )出臺一系列促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的政策措施。海南省人大常委會(huì )環(huán)境資源工作委員會(huì )建議，海南需盡快制定出臺海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略與中長(cháng)期規劃，引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展類(lèi)型、規模和速度，突出區域特色，調整產(chǎn)業(yè)結構，合理調節各類(lèi)房地產(chǎn)的比例，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。

　　姜斯憲認為，解決高空置率問(wèn)題，一是要把房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)結構調整工作落到實(shí)處，在土地出讓合同中約定土地具體用途和項目開(kāi)發(fā)類(lèi)型；二是抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房出租，實(shí)現旅游房地產(chǎn)使用效率最大化。

　　曹錫仁認為，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的同時(shí)，必須重點(diǎn)加強保障性住房的建設，以解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大資金投入，有效保障土地供應，加大廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房的供應量。同時(shí)，制定保障性住房建設專(zhuān)項規劃，落實(shí)保障措施，完善保障體系，爭取解決好中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。尤為重要的是，政府要將住宅型地產(chǎn)和旅游型地產(chǎn)、商品房和保障性住房建設兼顧起來(lái)，均衡發(fā)展。加快研究制定租賃型公寓、酒店式公寓開(kāi)發(fā)建設、經(jīng)營(yíng)、管理的地方法規，確保整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級符合可持續發(fā)展戰略。記者 王存福