案例回放：

　　曹某是沈陽(yáng)某小區的業(yè)主，2002年與該小區的開(kāi)發(fā)商辦理了入住手續，曹某便將房屋出租出去，自己并不在該處居住。

　　2008年12月份，曹某發(fā)現該房屋的主體墻面裂縫，約有長(cháng)二十厘米的縫隙，同時(shí)，窗臺滲水。曹某多次找該小區的物業(yè)公司協(xié)商解決此事，要求物業(yè)公司承擔維修義務(wù)。但小區的物業(yè)公司都以此事應由開(kāi)發(fā)商負責，物業(yè)公司解決不了答復曹某，曹某為此拒交物業(yè)費。

　　2009年2月份，物業(yè)公司將曹某起訴到法院，要求曹某支付所欠的物業(yè)費。

　　案經(jīng)法院處理，曹某與物業(yè)公司達成調解協(xié)議，物業(yè)公司同意減免曹某40%的物業(yè)費，并承擔曹某家墻面和窗臺固定和維修義務(wù)，曹某當庭給付應交物業(yè)費。

　　律師說(shuō)法：

　　遼寧鼎泰律師所律師史明鑫律師表示，本案涉及三個(gè)方面的法律關(guān)系。

　　一、房屋質(zhì)量有問(wèn)題，應找開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)？

　　根據《國家建設工程質(zhì)量管理條例》第40條第1款規定，房屋基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，其最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限。由此可見(jiàn)，墻面的裂縫問(wèn)題屬于主體結構問(wèn)題，應由施工單位承擔終身的保修責任。

　　根據該質(zhì)量管理條例第二條規定，屋面防水工程，有防水要求的衛生間，房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年。因此，在保修期限內，作為施工單位應當對建筑物的質(zhì)量問(wèn)題承擔保修責任。

　　根據《物業(yè)管理條例》56條規定，在找不到施工單位或開(kāi)發(fā)商的情況下，作為物業(yè)公司有義務(wù)按照物業(yè)管理條例的規定，履行自己的責任。

　　二、物業(yè)公司未盡職責，應否減免物業(yè)費？

　　《物業(yè)管理條例》第二條規定，本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。那么具體到本案中，物業(yè)公司是否按照上述約定履行了相應義務(wù)呢？在庭審過(guò)程中，曹某提供了大量證據證明物業(yè)公司沒(méi)有按合同約定履行服務(wù)義務(wù)，包括：對房屋修繕義務(wù)不配合，對業(yè)主的要求推卸等等。

　　曹某提供的這些證據充分證實(shí)了物業(yè)公司在物業(yè)管理方面存在瑕疵，根據《合同法》第60條規定，當事人應當按照約定全面的履行自己的義務(wù)；第66條規定，當事人互負債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應當同時(shí)履行。一方在對方履行之前，有權拒絕其履行要求，一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權拒絕其相應的履行要求。因此，物業(yè)公司在沒(méi)有完全按照物業(yè)合同的約定，向業(yè)主履行服務(wù)責任時(shí)，業(yè)主是有權拒絕其相應的交費要求的。

　　三、減免收取物業(yè)費是否合法？

　　根據《合同法》第111條規定，質(zhì)量不符合約定的，應當承擔違約責任，受害方可以根據損失的大小，合理選擇對方承擔修理、減少價(jià)款或報酬等違約責任。在物業(yè)服務(wù)，不符合約定質(zhì)量標準的情況下，根據實(shí)踐慣例，法院可以確定物業(yè)公司減免相應的收費數額。因此，雙方協(xié)議降低物業(yè)費交納數額，是符合法律規定的。(記者 高鵬)