最近幾年，國內大城市房?jì)r(jià)不斷上漲，居民解決住房問(wèn)題難度越來(lái)越大。今年以來(lái)實(shí)施新的宏觀(guān)調控后，社會(huì )輿論先是指責開(kāi)發(fā)商暴利，后又質(zhì)疑地方政府的土地財政。房?jì)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)從一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題轉化為社會(huì )問(wèn)題。

　　縱觀(guān)紐約、倫敦、巴黎、東京、首爾、新加坡、香港等國際大城市，平均房?jì)r(jià)比北京、上海高出幾倍甚至十幾倍，但是在這些國家和地區，高房?jì)r(jià)并沒(méi)有成為社會(huì )的熱點(diǎn)問(wèn)題。中國房?jì)r(jià)問(wèn)題為什么如此引人關(guān)注？有必要認真分析中國高房?jì)r(jià)形成的原因，找到治本的辦法。

　　首先，財稅制度不合理是造成高房?jì)r(jià)的重要原因。

　　按我國現行的財稅體制，增值稅中央拿走75%，省級拿走10%左右；所得稅中央拿走60%，省級分20%左右。這意味著(zhù)各級地方政府，即使下最大的力氣發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也只能從稅收中分得不到20%的收益，而發(fā)展房地產(chǎn)、賣(mài)地的收入基本上全部歸地方政府所有。這樣的財稅制度設計，促使逐步形成“土地財政”。

　　分稅制改革前的1993年，當年全國財政總收入中，中央只占22%。為此，中央做出實(shí)行分稅制改革的決定，設計的目標是用20年左右的時(shí)間，使中央財政占全國財政總收入的比重達到40%。經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，到2009年中央財政占全國財政總收入的比重已達到52.4%，大大超出了改革的預期。相反，地方財政收入占比大幅下降，地方財政遇到困難，首先想到的是靠賣(mài)地來(lái)彌補。

　　所以，只有下決心改革現行財稅制度，調動(dòng)地方政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)的積極性，才能從根本上扭轉地方政府對土地財政的依賴(lài)。

　　其次，保障房制度不到位是造成高房?jì)r(jià)的核心因素。

　　從世界主要發(fā)達國家和全球主要大城市看，居民解決住房的主要渠道是保障房。比如香港的房?jì)r(jià)比北京、上海高幾倍至十幾倍，但香港55%的市民是通過(guò)公屋和居屋兩種保障房來(lái)圓住房夢(mèng)的；倫敦、巴黎、馬德里是世界房?jì)r(jià)較高的幾個(gè)城市，但這些城市超過(guò)五成的居民居住在保障房里；新加坡更是有70%以上的居民住在政府的保障房里。這些國家和城市房?jì)r(jià)地價(jià)都很高，但是當地政府把超過(guò)三分之一左右的財政支出和土地收益的絕大部分用在建設保障房方面，50%以上的居民通過(guò)政府的政策保障房實(shí)現“居者有其屋”。

　　反觀(guān)我國，從1998年住房制度改革以來(lái)，保障房占全部城鎮住房建設總量的比例都相當低，即便是近兩年大力強調建設保障房，保障房的開(kāi)發(fā)面積也只占全國城鎮住房建設總量的百分之幾。城鎮大多數中低收入居民通過(guò)保障房解決住房問(wèn)題無(wú)望，便把幾代人的積蓄拿出來(lái)購買(mǎi)商品住房。這給百姓造成了沉重的負擔，所以大家痛恨高房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)成為社會(huì )問(wèn)題也就不足為怪。

　　如果中央政府明確5年內各級地方政府保障房建設達到房屋建設面積的50%，土地收益的絕大部分和財政支出的相當比重用于建設保障房，并且將這幾個(gè)指標作為政績(jì)考核的剛性指標，完不成任務(wù)就追究當地政府主要領(lǐng)導和相關(guān)部門(mén)負責人的責任，相信中國的房?jì)r(jià)問(wèn)題就不再是社會(huì )熱點(diǎn)和社會(huì )問(wèn)題。

　　此外，居民收入相對偏低和住宅土地供應不足也是高房?jì)r(jià)形成的重要因素。

　　改革開(kāi)放30年來(lái)，我國的GDP保持年均9.8%的增長(cháng)速度；財政收入年均增長(cháng)18.6%；房?jì)r(jià)從1987年開(kāi)始，年均增長(cháng)11.2%，而同期居民收入增長(cháng)速度要遠遠低于前面三項指標的增長(cháng)速度。改革開(kāi)放的最終目的是提高居民收入，實(shí)現共同富裕。而現實(shí)情況是居民收入增長(cháng)速度跟不上GDP和房?jì)r(jià)增長(cháng)速度，導致居民相對購買(mǎi)力逐年下降，老百姓自然對高房?jì)r(jià)怨聲載道。

　　來(lái)自國土資源部數據表明，2009年城鎮人均住宅用地面積只有1平方米左右，與上個(gè)世紀80年代相比差不多。但十幾年來(lái)，人均住房面積在增加，從中可以看出，全國城鎮住宅用地供應是趨緊的，在供應趨緊的情況下，價(jià)格走高就不難理解了。因此，只有加大住宅用地供應量，提高人均住宅用地指標。只有這樣，才能達到遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的目的。(王健林 作者系大連萬(wàn)達集團董事長(cháng))