成交的低迷，觀(guān)望的持續，政策的嚴控，面對這樣的市場(chǎng)，再強硬的開(kāi)發(fā)商也不得不羞答答地承認形勢逼人，降價(jià)就成為了一種必然，問(wèn)題也變成了該降多少、如何降？由此，2008年時(shí)的促銷(xiāo)伎倆重新粉墨出場(chǎng)：城郊先降、新盤(pán)低開(kāi)、送汽車(chē)、贈裝修、特價(jià)房……但出人意料的是，新政三個(gè)多月后，原本被業(yè)內人士認定最該降價(jià)的通州卻異常平靜，即便是大興、房山兩個(gè)“兄弟”區域開(kāi)始以低價(jià)換銷(xiāo)量時(shí)，通州的眾多在售樓盤(pán)依然穩坐釣魚(yú)臺。截至8月7日，新政出臺后的16周時(shí)間里，通州區共成交商品住宅1357套，成交均價(jià)18882元/平方米；而在新政前的16周時(shí)間里，通州則成交了4398套商品住宅，成交均價(jià)為15623元/平方米。北京市交易管理網(wǎng)顯示，新政后通州在售項目的平均簽約率僅為10.3%，近九成項目滯銷(xiāo)。一面是賣(mài)不出去的尷尬，一面是接著(zhù)漲價(jià)的慣性，為何會(huì )出現這樣的矛盾，《廣廈時(shí)代》為此進(jìn)行了調查。

　　通州房?jì)r(jià)仍舊居高不下

　　目前，通州主要的在售項目分布可以按照兩條主線(xiàn)羅列，一條是八通線(xiàn)沿線(xiàn)，京洲世家、龍湖·蔚瀾香醍、K2海棠灣、華業(yè)東方玫瑰、金隅花石匠等項目均在周邊。

　　另一條是通州國際新城所在的運河核心區，K2清水灣、京貿國際城、新華聯(lián)運河灣等多個(gè)當紅項目位于此區�！耙巹澙�好”依然是銷(xiāo)售人員提及最多的詞語(yǔ)，價(jià)格也因此居高不下。

　　作為通州新城的價(jià)格最高者，月亮河城堡推出70年的酒店式公寓，現房入市，5000元/平方米的精裝標準，并送家具家電，均價(jià)高達35000元/平方米，創(chuàng )下了區域的最高價(jià)。

　　京貿國際城也不甘其后，今年3月11日推出的2號樓均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，3月27日推出的3號樓就已經(jīng)漲到2.6萬(wàn)元/平方米，575套房源，目前已經(jīng)簽約370套。銷(xiāo)售人員表示，國際新城的規劃在那擺著(zhù)，價(jià)格是不會(huì )跌的，年底可能開(kāi)盤(pán)的4號樓價(jià)格仍將上漲，預計會(huì )超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

　　在通州開(kāi)發(fā)多年的新華聯(lián)在新城核心區的一處純新項目——運河灣，目前在售的是南區的3棟高層，200多套房源，最小戶(hù)型為90平方米的兩居，均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米，臨近鐵路一側為1.7萬(wàn)元/平方米。全款99折的優(yōu)惠，這個(gè)價(jià)格與5月份該項目首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的售價(jià)基本持平。上周末記者看到售樓處大概有五六組客戶(hù)在看房或洽談。銷(xiāo)售人員介紹，項目的蓄客情況較好，全款購房人已有不少。

　　另外，與運河灣隔河相望的K2清水灣，新推出的6號樓，均價(jià)為25000元/平方米，與該項目3月份推出的1、2號樓的均價(jià)基本持平。據銷(xiāo)售人員介紹，1、2號樓所剩房源已經(jīng)不多，6號樓預訂情況也很火熱，買(mǎi)房就要趁早。但記者隨后查看北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)發(fā)現，截至8月8日，清水灣1、2號樓總計推出的560套房源，僅簽約161套，而6號樓入市近10天，僅預訂了1套，簽約為零。

　　不難看出，在新城規劃炒作之下，通州房?jì)r(jià)已達到歷史高位。新政后投資、投機需求的快速撤離導致通州區成交量遭到重挫，據亞豪機構統計，通州區的住宅銷(xiāo)售額在4月達到28億元的高峰后，7月僅成交4億元，銷(xiāo)售金額僅為波峰時(shí)的1/7，成交均價(jià)卻沒(méi)有明顯回落，僅比調控前的4月份下降了2個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對于是否降價(jià)仍面臨著(zhù)艱難的抉擇。

　　堅守價(jià)格不松口 開(kāi)發(fā)商變相促銷(xiāo)

　　新政百日后率先以?xún)r(jià)格換銷(xiāo)量的幾個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)都位于大興或房山區。原本被業(yè)內認為最該降價(jià)的通州到目前為止卻并沒(méi)有步其后塵，這也給通州的在售項目帶來(lái)了不小的壓力，銷(xiāo)售手段上也開(kāi)始出現一些微妙的變化。

　　在開(kāi)發(fā)商堅守價(jià)格不松口、繼續渲染“通州規劃”的同時(shí)，買(mǎi)房送面積的模式又重新出現，據K2清水灣的銷(xiāo)售人員推薦，目前購買(mǎi)一套79平方米房屋，除贈送8平方米的陽(yáng)臺外，每間屋子還將改變原先飄窗的設計，贈送大約4平方米的空間�？傮w算下來(lái)，得房率在113%，房屋實(shí)際的使用面積為90平方米。

　　在被問(wèn)及為何比一河之隔的運河灣貴5000元/平方米時(shí)，銷(xiāo)售人員幫記者算了筆賬，按照113%的得房率，實(shí)際上每平方米的售價(jià)約為21685元。即便如此，由于目前市場(chǎng)上多以首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主，這個(gè)價(jià)格對年輕人來(lái)說(shuō)仍然壓力很大。以一套79平方米的房屋為例，總價(jià)應該不低于193萬(wàn)元，以首付20%計算，20年貸款，每月需還11000元，30年貸款，每月也要還8000元。

　　目前，通州的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有明顯的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，而大部分選擇了加大促銷(xiāo)力度。無(wú)論是最先打出優(yōu)惠牌的K2海棠灣，還是率先推出七折特價(jià)房的京洲世家，在賺足了知名度以后，又迅速回到了2萬(wàn)元以上的高位。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，在調控開(kāi)始實(shí)際顯效之際，通州、大興、房山等新城由于其充足的土地供應，以及發(fā)展預期所帶來(lái)的房?jì)r(jià)透支，成為房?jì)r(jià)走勢的風(fēng)向標，而大興、房山的理性“出牌”，已令區域市場(chǎng)形成了一個(gè)良好的循環(huán)，陸續開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項目也贏(yíng)得了不錯的銷(xiāo)量。于是，在主客觀(guān)因素共同作用下，通州樓市的價(jià)格雖然不菲，但有望在未來(lái)幾個(gè)月里成為下一個(gè)大規模降價(jià)的區域。

　　下半年入市新盤(pán)或帶來(lái)區域價(jià)格戰

　　同樣作為重點(diǎn)新城的大興和房山，近日多個(gè)項目的低價(jià)入市使得通州的價(jià)格也不得不開(kāi)始出現一些變化。從新政后開(kāi)盤(pán)的10個(gè)項目來(lái)看，僅有珠江拉維小鎮一個(gè)項目的報價(jià)出現了小幅上調，且無(wú)折扣活動(dòng)，其他9個(gè)項目都以降低報價(jià)或者折扣活動(dòng)進(jìn)行不同程度的降價(jià)，其中后者居多，實(shí)際的銷(xiāo)售均價(jià)全部低于開(kāi)發(fā)商的預期。

　　對于目前在售項目的小幅讓利，高姍預計，通州區域的真正降價(jià)，將由下半年入市的純新盤(pán)率先打響，今年年內推盤(pán)的純新盤(pán)項目面臨著(zhù)銷(xiāo)售周期變長(cháng)、銷(xiāo)量減少、銷(xiāo)售回款不足的窘境。到了年底或明年年初，這些項目將面臨著(zhù)貸款利息、施工費用等多項支出的集中清償。屆時(shí)，在資金壓力下，有可能不得不選擇降價(jià)方式回籠資金，降低運營(yíng)風(fēng)險。

　　若此次調控時(shí)間不短于2008年，通州房?jì)r(jià)的降幅也就難逃“一輪一輪下調”的命運。目前八通線(xiàn)沿線(xiàn)樓盤(pán)大部分處于尾聲狀態(tài)，降價(jià)壓力不大。但運河核心區還有大量項目，從土地交易網(wǎng)上獲悉，通州國際新城還將有14塊土地入市；遠洋、合生、綠城等一批全國性開(kāi)發(fā)商的項目也會(huì )相繼入市�？梢灶A見(jiàn)，通州未來(lái)仍將是北京商品房的供應熱點(diǎn)，充足的供給，也將支撐價(jià)格的回調。從購房者持幣觀(guān)望的心態(tài)看，只有價(jià)格降到位才有可能實(shí)現銷(xiāo)量的回升，預計通州商品房?jì)r(jià)格將回落至2009年底的水平，也就是現有基礎上整體降幅超過(guò)20%。 （李桁）