歷史上，在建設高峰期，英國的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超過(guò)50%、中國香港地區超過(guò)45%、新加坡超過(guò)90%。相比之下，中國大陸目前的這一占比僅為10%左右，保障性住房存量嚴重不足。

　　參照海外經(jīng)驗及中國的發(fā)展階段，應納入保障性住房范圍的城鎮家庭占比大約應在30%左右，這意味著(zhù)中國將有約6000萬(wàn)個(gè)家庭需要保障房。但根據樂(lè )觀(guān)測算，目前具有保障性質(zhì)的住房共計1530萬(wàn)套，僅能覆蓋25%左右的城鎮中低收入家庭，這意味著(zhù)實(shí)際的供求缺口至少在4500萬(wàn)套左右。

　　保障房配套的缺失有一定的歷史原因。1998年23號文件推動(dòng)的房地產(chǎn)制度改革，標志著(zhù)福利分房向住房貨幣化、商品化的轉變；2003年18號文件提出要逐步實(shí)現多數家庭購買(mǎi)或承租普通商品住房。這使得普通商品房逐步成為市場(chǎng)的供應主體，保障性住房的地位在實(shí)際執行層面被弱化。

　　2009年全國住宅竣工面積5.96億平方米，經(jīng)濟適用房竣工面積占比僅為6%，較2000年下降20個(gè)百分點(diǎn)；2009年房地產(chǎn)住房開(kāi)發(fā)投資2.56萬(wàn)億，而經(jīng)濟適用房投資僅為1139億，占比為4.4%，較2000年下降12個(gè)百分點(diǎn)。各項指標均顯示，保障性住房建設近十年來(lái)發(fā)展遲緩。

　　而根據住建部三年經(jīng)濟適用房建設計劃，2009年至2011年每年新建經(jīng)濟適用房130萬(wàn)套，由于2009年實(shí)際竣工約60萬(wàn)套，那么剩下的70萬(wàn)套必須平滑到2010和2011年，即未來(lái)兩年平均每年完成165萬(wàn)套。這意味著(zhù)未來(lái)保障房建設量將呈現大規模增長(cháng)，又將對經(jīng)濟產(chǎn)生怎樣的影響？

　　按照測算，2010年保障性住房建設的資金需求在4700億左右，這樣的投資規模將使得2010年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約18%，直接拉動(dòng)GDP上升1.3%左右。如果進(jìn)一步考慮到對上、下游鋼鐵、水泥等的行業(yè)杠桿作用，那么保障性住房對GDP的貢獻將會(huì )更大。從這個(gè)角度講，保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國經(jīng)濟在平穩回落時(shí)期發(fā)揮積極的對沖作用，也是避免宏觀(guān)經(jīng)濟出現大幅回落的重要動(dòng)力之一。

　　從趨勢來(lái)看，這一輪中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的時(shí)期會(huì )較2007年-2010年這一輪周期中的調整階段要長(cháng)，這是因為2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整迅速被大規模的信貸投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出現這樣異常大規模的信貸投放。因此對保障性住房的建設應當高度關(guān)注，至少在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整階段應當保持適當加速的態(tài)勢。

　　同樣值得關(guān)注的是，如果中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年四季度以及2011年的大部分時(shí)間處于調整狀態(tài)，那么可能會(huì )使得房地產(chǎn)新開(kāi)工面積在一個(gè)較長(cháng)的時(shí)期內保持在一個(gè)較低的水平，進(jìn)而使得在2012年或者以后房地產(chǎn)供求缺口增大，加大房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力，此時(shí)如果有較為充足的保障性住房供應，可以部分平衡這種顯著(zhù)的供求缺口。

　　對于開(kāi)發(fā)商而言，參與保障性住房建設，將為之提供新的發(fā)展空間。雖然保障房建設利潤率較低，一般為3%—5%左右的水平，但是隨著(zhù)政策層面對保障性住房建設的大力推進(jìn)，未來(lái)保障房的需求量與建設量將呈現大規模增長(cháng)，而且供應的收入群體也比較穩定。且開(kāi)發(fā)商參與保障房建設，在資金來(lái)源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當前不斷受到調控的商品房市場(chǎng)，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開(kāi)發(fā)商獲取盈利的過(guò)渡模式，而且也可以作為一種長(cháng)期的發(fā)展方向，為之提供相應的盈利空間。(巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng))