- 個(gè)案資料

　　郭小姐，外企職員，年收入12萬(wàn)元，單位有公積金和社保公費醫療；先生在民營(yíng)企業(yè)工作，年收入12萬(wàn)元左右，單位有購買(mǎi)最基本的社保及醫療險。

　　現有一套2室2廳的商品房，銀行貸款余額30萬(wàn)元，等額本息還款，月供4000元。2008年全款購買(mǎi)汽車(chē)一輛，總價(jià)17萬(wàn)元。

　　現有活期存款25萬(wàn)元，股票賬戶(hù)8萬(wàn)元(虧損20%)；兩人均上了萬(wàn)能保險，年保費支出共1.2萬(wàn)元。

　　家庭月生活支出4000元，加上銀行還貸，每月支出8000元左右；每年外出旅游計劃1萬(wàn)元；雙方父母贍養費用每年3萬(wàn)元。

　　- 理財目標

　　1.活期存款怎樣合理分配？還清貸款還是投資其他產(chǎn)品？

　　2.計劃在2-3年內購買(mǎi)第二套房產(chǎn)，如何實(shí)施理財規劃？

　　- 基本狀況分析

　　郭小姐的理財目標均與銀行按揭有關(guān)：一是剩余貸款是否結清，二是計劃三年內購買(mǎi)第二套房產(chǎn)。

　　首先來(lái)看提前還款。郭小姐采用的是等額本息還款，這種先付息后還本的還款方式本身就不宜提前還款。每月固定的還款額中，利息所占比例是由高到低，而本金所占比例逐月提升。一般來(lái)說(shuō)，等額本息還款時(shí)間超過(guò)5年，利息也就還得差不多了，郭小姐這4000元月供中絕大部分已是本金，提前還款相當于結清一筆零息貸款，財務(wù)上是不劃算的。

　　再看三年內購買(mǎi)第二套房產(chǎn)。從郭小姐提供的收支情況來(lái)看，年度結余約9萬(wàn)元，在現有基礎上(不考慮增值、增收等其他意外因素)，三年后將持有現金資產(chǎn)60萬(wàn)元，距離購買(mǎi)房產(chǎn)尚有一定缺口，因此動(dòng)用全部積蓄還清貸款，顯然也是不可取的�，F階段郭小姐的主要目標就是如何實(shí)現增收并提高投資回報率，為二次購房積累首付資金。

　　值得一提的是：郭小姐夫婦尚未生育，依現有經(jīng)濟條件，一旦選擇購買(mǎi)第二套房，就基本與“丁克”劃上了等號，這需要有一定的思想準備。郭小姐夫婦只擁有基本社保和醫療條件，商業(yè)保險不足額，未來(lái)的養老在很大程度上將依賴(lài)所要購買(mǎi)的第二套房產(chǎn)。在“低水平，廣覆蓋”的社�？蚣芟�，變“養兒防老”為“以房養老”，或許不失為一個(gè)不錯的選擇。

　　- 理財建議

　　應急儲備金+保險“保底”

　　按家庭月支出的3-6倍配置5萬(wàn)元應急儲備金，其中郭小姐夫婦各保留活期存款5000元，用于應對日常開(kāi)支。以郭小姐名義申請一張信用卡，并為先生辦理附屬卡，信用卡與郭小姐的工資卡關(guān)聯(lián)全額自動(dòng)還款，以便累計積分換領(lǐng)禮品；開(kāi)立兩張三個(gè)月定期存單各1萬(wàn)元，用于應急支付；剩余2萬(wàn)元購買(mǎi)貨幣型基金，兼顧流動(dòng)性與收益性。

　　按照“雙十法則”(保費為家庭年收入的10%，保額為個(gè)人年收入的10倍)來(lái)看，郭小姐夫婦的商業(yè)保險尚存在一定缺口。但由于近三年有二次購房需求，故建議夫婦二人補充定期壽險或意外傷害險等消費型保險，保額各一百萬(wàn)元。

　　追加20萬(wàn)股票投資

　　郭小姐家庭股票賬戶(hù)8萬(wàn)元(虧損20%)，另有存款20萬(wàn)元(已扣除家庭應急儲備金)，月節余約8000元，以這樣的資金規模和積累條件，要達到三年內購房的目標，資金缺口較大，需要延長(cháng)積累時(shí)間或采取較為激進(jìn)的投資方式。目前看來(lái)，中小投資者能夠參與且回報率較高的只有股票投資，這當然也意味著(zhù)巨大的虧損風(fēng)險。

　　近期A(yíng)股從底部連續反彈，積累了一定的短線(xiàn)風(fēng)險，可逢高了結獲利盤(pán)。從中長(cháng)線(xiàn)來(lái)看，只要把握好趨勢和個(gè)股，嚴守操作紀律，A股應該會(huì )有不錯的回報。建議郭小姐將20萬(wàn)元追加投入股市，暫不忙于操作(可先參與打新股)，待大盤(pán)回調時(shí)再擇機建倉。每月節余的8000元中，5000元投入股市，3000元定投貨幣型基金，預期股票投資年回報率20%，貨幣型基金年回報率2.2%，三年后郭小姐股票市值72.77萬(wàn)元。

　　商鋪投資價(jià)值高

　　目前房地產(chǎn)正處于宏觀(guān)調控之中，繼“二套房認房又認貸”后，銀監會(huì )又全面叫�！暗谌�套房貸”，住房貸款的首付和利率不斷提高，貸款成本日漸加大，第二套房貸除了期限較長(cháng)外，已與商用房貸款所差無(wú)幾，因此建議郭小姐購買(mǎi)第二套房產(chǎn)時(shí)，也可以考慮購買(mǎi)商鋪，畢竟商鋪的投資價(jià)值遠非住宅可比。

　　按前面的計算，三年后郭小姐股票市值72.77萬(wàn)元，加上貨幣型基金13.3萬(wàn)元(其間可再做調整)，定期存款2.14萬(wàn)元，活期存款1萬(wàn)元，合計約89.21萬(wàn)元，可基本滿(mǎn)足一套總價(jià)160萬(wàn)元小戶(hù)型的首付需求。

　　假設按揭政策保持不變：貸款80萬(wàn)元，利率上浮10%，住房期限20年，月供5980元；商用房期限10年，月供9098元。由此可見(jiàn)，按郭小姐當前的收入水平只能滿(mǎn)足住房貸款需求，若要購買(mǎi)同等面積的商鋪，則夫婦二人的收入還需每年遞增10%。（姜龍君 國家高級理財規劃師）